从宏观的角度来分析房地产，这样的理论“短期看金融、中期看土地、长期看人口 ”。所以我们判断房地产市场是都已经迎来宏观上的拐点，重要要从人口的变化来看。
根据国家统计局的数据，2018年全国总人口为13.95亿，中国总人口在不断创新高，这也为中国的房地产创造了源源不断的需求。
目前来看，如果只是看人口总数量是很难看出问题的，那么我们先来观察一个数字，每年新增的人口数量：
受到经济发展和医疗水平的提升，中国人的平均寿命得到大大的提升，但即便是这样每年的新增人口数量还是在下滑。有人说是计划生育影响到人口数量的增加，这个或许有一定影响，但发展到今天或许已经不是主要问题了，为什么这么说？
我们来看2016年中国新增人口出现一个较大幅度的回升，原因是2016年全面放开二胎，然而2017和2018年却又开始急剧下降（似乎并不在大家的预期内），说明放开生育政策对人口影响并不大，“单独二胎”和“全面二胎”影响都不太明显，最核心的问题还是人们的生育意愿在大幅下调，今天我在这里就不讨论生育意愿下调的原因。
根据欧美的经验，一点因为生育意愿出现人口增长的拐点是很难短时间逆转的，所以可以基本判断2016年是中国新增人口的一个峰值，也可以说是中国人口的拐点来临。中国人口较为集中增加的是在两次婴儿潮时期，而第一次婴儿潮时期的人已经逐渐步入中老年阶段，而第二次婴儿潮的90年出生的人也已经29岁。随着这两次婴儿潮时期出生的人逐渐步入中老年阶段吗，中国就正是进入了“老龄化”社会。我来看看当前的人口结构就更清楚了。0-14岁占比一路下滑，15-64岁占比在2010达到峰值开始走低，唯独只有65岁以上人口占比一路上升。
另一个指标也印证这一点，自改革开放后，人口自然增长率在1987年达到峰值后开始一路下滑，2018年的人口自然增长率是3.81%，也是改革开放以来的最低值。
人口的问题就说到这里，基本上可以判断是中国的人口拐点确实已经来临。
长期来看，房价最核心的决定因素就是人口，人口出现拐点是不是意味着房地产也将迎来行业的拐点？我认为这个基本上也是可以确认的，房地产中长期拐点已经来临。
宏观上拐点的形成不一定很快体现在微观市场上，但是种种迹象还是有所指向。中国房价最具代表性就是四个一线城市北上广深，这个四个城市基本上在2018年中旬达到峰值后开始出现下滑的迹象，70个大中城市房价监测也不是之前那样一片上涨，现在跌跌涨涨都有，而且涨的幅度也很小。还有一个数据需要关注就是，今年以来房企购地面积大幅下滑，但新开工面积却上升了，说明了房企对后市不太乐观，正在积极去化存量土地。
毋庸置疑，人口与房地产是紧密相关的。除了从人口的视角来看，中国房地产迎来宏观的大拐点，其实促进房价上涨的城市化、货币政策、信贷政策等因素也开始发展变化，都在告诉我们房地产将要告别高速发展的时代。
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