旭輝控股償債能力堪憂拿地金額萎縮三成財經頭條網

10月，旭輝控股（集團）有限公司（00884.HK，下稱“旭輝控股”）發佈了9月業績公告。公告顯示，從前三季度整體來看，旭輝控股累計實現合同銷售金額1367.6億元，同比增長27.7%；合同銷售面積802.2萬平方米，同比增長18.88%。

就合同銷售額的增速來看，前三季度的數據較半年報有所放緩，低於6個百分點。旭輝控股2019年半年報顯示， 1-6月實現銷售金額884.4億元，同比增長33.9%；銷售面積508.82萬平方米，同比增長17.5%。雖然合約銷售額在不斷提升，但旭輝控股的拿地規模卻在收縮，償債能力也在下滑。

土地支出大幅下降

與2018年上半年相比，旭輝控股的拿地規模有所減少，且新進入的城市數量較去年同期減少13個。半年報的數據也顯示，旭輝控股上半年新獲項目34個，去年同期則為67個。拿地金額為372.78億元，較去年同期的530.08億元下降29.67%；拿地面積為770萬平方米，較去年同期的870萬平方米下降11.49%。一方面，旭輝控股受宏觀調控政策及融資形勢的影響，避免拿高價土地；另一方面，旭輝控股也在嘗試多途徑獲取土地。正如旭輝控股行政總裁林峰指出，“短期依靠招拍掛，中期採取一二級聯動，長期發力舊改，這是旭輝的拿地策略。”

因此，旭輝控股通過招拍掛獲取土地的比例正在下降。2018年，旭輝控股89%的土地都是在公開市場拿的。到了今年上半年，上述比例降至61%。此外，合作併購佔20%，舊改佔17%，商業勾地佔2%。據公開信息顯示，旭輝控股通過一二級聯動，接連拿下252萬平方米太原三給智慧新城項目、武漢52萬平方米曙光村純住宅地塊等。

此外，旭輝控股也在佈局粵港澳大灣區，通過“合作開發+舊城改造”的模式，拿下30多個項目，總建面約600萬平方米。同時，旭輝控股在廣州成立了舊改公司，完成了6個村的舊改協議簽訂。由於舊改在中長期能夠為旭輝控股鎖定不少土地儲備，旭輝控股總裁林峰表示未來會增加一二線城市的舊改項目，這些項目在未來幾年會有很大的機會。

嘗試多途徑拿地後，旭輝控股的土地成本開始下降。今年上半年旭輝控股的平均拿地成本為每平方米4848元，較去年同期每平方米6100元下降20.52%，佔同期銷售均價的27.89%。在房地產行業的發展過程中，房企依靠土地紅利獲益。低成本的土地資源，往往意味著高溢價，也是企業競爭的最核心優勢。

由圖1可知，在2014-2018年旭輝控股的土地儲備倍數平均數為5.37。這一指標在今年上半年飆升至9.20，主要是因為1-6月份銷售額較低。如果從完整財年來看，其土地儲備倍數與往年相差不大。

截至今年6月30日，旭輝控股擁有的土地儲備建築面積為4680萬平方米，其中包括已完成待售物業580萬平方米和開發中或持作未來發展的物業4100萬平方米。

截至到今年上半年，旭輝控股的土地儲備分佈最多的區域為長三角地區，為1396萬平方米，佔比38%；其次是中西部地區，為1157萬平方米，佔比31%；第三為環渤海地區，為948萬平方米，佔比25%；第四為華南地區，為226萬平方米，佔比為6%（見圖2）。由此可知，長三角仍然是旭輝控股的核心佈局區域。

長期償債能力不佳

由圖3可知，截至今年6月30日，旭輝控股的存貨達到1180.46億元，與年初的949.59億元相比增長24.31%。近五年公司存貨呈持續增長趨勢，旭輝控股存貨由2014年的152.23億元增加至今年6月底的1180.46億元，首次突破千億元大關，其在2018年的增長率高達114.09%，主要因為擬出售的開發中物業增長了一倍多。在預收賬款方面，今年上半年旭輝控股預收賬款達534.6億元，與年初的442.38億元相比增長20.85%。

值得注意的是，2019年上半年旭輝控股的合同銷售金額現金回款率高達95%，較2018年的85%上升10個百分點。究其原因，主要是旭輝控股改變了考核方式，把項目的回款率作為考核指標，而不是單純以銷售額作為考核指標。