吳堅信
要細說，真是一言難盡，我簡要總結如下：
一、定金的一般解讀
1、定金，是指為擔保合同債權的實現，雙方當事人通過書面約定，由一方當事人向對方預先支付一定數額的金錢作為擔保的方式。
2、定金不能退。定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%”。
3、“定金”的主要作用：一是當雙方履行合同時，定金抵作價款。二是合同不能按照約定履行時，定金就適用於“定金罰則”。
定金罰則：《擔保法》第89條規定，“當事人可以約定一方向對方預付定金作為債權的擔保。
債務人履行債務後，定金應當抵作價款或著收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。”
舉個栗子，張三跟房開商簽訂《商品房買賣合同》，根據合同約定，房款總額為50萬元，張三支付了定金10萬元給房開商，如果張三履約，那麼後面張三再支付40萬元尾款即可，之前的10萬元定金就抵作了房款。
後面如果張三不履約（比如不支付尾款等原因），那麼張三不得要求房開商退還定金。
反之，如果房開商不履約（比如不配合完成備案手續等），那麼房開商須雙倍返還（即20萬元）給張三。
二、訂金的一般解讀
1、訂金，“訂”的含義是訂立、預訂之意。
2、訂金金額由雙方約定，數額不定，可以退。
3、訂金，不適用於“定金罰則”。訂金給付後，如發生一方違約，導致合同不能正常履行，收受訂金的一方必須如數退還訂金。
以上分析，希望對您有用，多多交流！
真香不動產
定金指合同當事人為保證合同的履行,由一方當事人預先向對方交納的一定數額的款項。《合同法》第一百一十五條規定“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金”，這就是我們通常說的定金法則。
野狐禪96163
購房者與開發商簽訂的認購書中約定的定金,是為了保證將來簽訂商品房買賣合同,合同理論上屬於立約定金。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人”。因此,從法律角度上說,定金是一種債權的擔保。給付定金的一方當事人如果不履行合同義務,無權要求對方返還定金;接受定金的一方不履行合同義務,則要雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定,定金應以書面形式約定,不得超過主合同標的額的20%。
