吴坚信
要细说，真是一言难尽，我简要总结如下：
一、定金的一般解读
1、定金，是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。
2、定金不能退。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”。
3、“定金”的主要作用：一是当双方履行合同时，定金抵作价款。二是合同不能按照约定履行时，定金就适用于“定金罚则”。
定金罚则：《担保法》第89条规定，“当事人可以约定一方向对方预付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或着收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”
举个栗子，张三跟房开商签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，房款总额为50万元，张三支付了定金10万元给房开商，如果张三履约，那么后面张三再支付40万元尾款即可，之前的10万元定金就抵作了房款。
后面如果张三不履约（比如不支付尾款等原因），那么张三不得要求房开商退还定金。
反之，如果房开商不履约（比如不配合完成备案手续等），那么房开商须双倍返还（即20万元）给张三。
二、订金的一般解读
1、订金，“订”的含义是订立、预订之意。
2、订金金额由双方约定，数额不定，可以退。
3、订金，不适用于“定金罚则”。订金给付后，如发生一方违约，导致合同不能正常履行，收受订金的一方必须如数退还订金。
以上分析，希望对您有用，多多交流！
真香不动产
定金指合同当事人为保证合同的履行,由一方当事人预先向对方交纳的一定数额的款项。《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”，这就是我们通常说的定金法则。
野狐禅96163
购房者与开发商签订的认购书中约定的定金,是为了保证将来签订商品房买卖合同,合同理论上属于立约定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。因此,从法律角度上说,定金是一种债权的担保。给付定金的一方当事人如果不履行合同义务,无权要求对方返还定金;接受定金的一方不履行合同义务,则要双倍返还定金。我国《担保法》还规定,定金应以书面形式约定,不得超过主合同标的额的20%。
