有人认为粤港澳大湾区的前景很丰满，随便买都错不了，尤其是那些不限购、价格低的城市，更是入市的好机会。
但现实却很骨感，在大湾区利好规划下，个别城市房价不升反跌，甚至出现购房者割肉离场的情况。
上周我们的一篇文章（《大湾区置业无从下手，哪个城市值得进场？》）引起了读者的好奇心，那些不值得置业的城市有什么硬伤？
除去香港、澳门，按照九个城市的综合实力分为三档。
第一档：深圳、广州
第二档：东莞、珠海、惠州、佛山
第三档：中山、江门、肇庆
显然，地处大湾区边缘位置，缺乏人口流入，可开发土地多，承接低端产业的城市，说的就是肇庆和江门。
同为第三档城市的中山相对比较特殊，凭借深中通道玩起了“临深概念”，2015年均价约5000元/平，到2019年上半年均价上涨至14617元/平，深圳的外溢购房需求拉动中山的房价上涨。
对比深圳的房价，中山是洼地中的洼地，部分深圳的投资客或许已尝到了甜头，因此深圳的外溢需求或许能让中山楼市活跃一段时间。
下面就来说说肇庆和江门这两个城市的情况。
肇庆
首先从地理位置上，就注定肇庆只能是个小透明，地处粤港澳大湾区西北角，仅与佛山相连，远离大湾区核心城市，更远离珠江口。
要知道，粤港澳大湾区的重点在于湾，即珠江口。从各城市布局来看，几乎所有重点资源都往珠江口堆积。
无论是互动互联的基础建设（例如港珠澳大桥、穗莞深城轨等），还是自贸区的落位，甚至是各城市新区的布局，无一例外都将资源投放在珠江口。
反映在楼市上，据中原地产数据显示，2015年肇庆房价约5200元/平，截止到2019年上半年攀升至约7300元/平。然而上涨的过程波动的，曾在2016年均价跌破5000元/平，录得约4800元/平。
凭借粤港澳大湾区的政策利好刺激，肇庆楼市在今年持续升温，而热度过后，市场呈现下行趋势。
肇庆主要以本地刚需为主，经济以旅游为基础，支柱产业较为薄弱，难以吸引人口流入。即使是粤港澳大湾区唯一不限购的城市，也很难吸引到投资者。
据肇庆市人民政府发布的《2019年上半年肇庆市经济运行情况》显示，上半年商品房销售市场波动较大，全市商品房销售面积305.44万平方米，同比下降8％，分别比一季度和上年同期回落19.3个和23.5个百分点。
房地产销售市场降温更被肇庆市政府列为“需关注的主要问题”之一。政府报告指出，从今年4月份开始，商品房销售面积累计增速由正转负，一直延续到6月份，情况未见好转。
作为大湾区的外围城市，肇庆未来或只能接收中心城市淘汰的产业，缺乏高端人群流入，楼市将继续以本地刚需为主，房价难以有较高水平的增长。
江门
与肇庆类似，在地理位置上江门也有远离大湾区中心的“天然劣势”，但在产业上更胜一筹，主要以工业为经济基础。
即使如此，江门也是一个需要谨慎入市的城市，不妨从2019年的楼市数据看看问题所在。
在土地市场方面，2019年上半年江门市商住用地供应面积上升29%，但成交面积却同比下跌31%，尽管也有保利、碧桂园、雅居乐等品牌房企进驻，但土地市场的热度并不高。
一手住宅市场方面，上半年江门城区住宅供应量共57.6万㎡，签约量共46.3万㎡，分别同比下降29%和44%；供求比1.24，供求量均为2015年以来最低水平。
从土地成交量的下跌，到住宅供应量与签约量的下跌，都说明了江门楼市缺乏活力，房企谨慎拿地更是市场前景不乐观的表现。
小结
综合而言，粤港澳大湾区虽然是一个城市群的概念，但城市之间的关联度依然有着明显特点，广佛、深惠莞、珠海澳门之间的关联度非常高，可以视为“一强带一弱”的关系，无论是购房人群流动还是城市之间的协同性也更为良好。
而肇庆和江门与其他城市目前的关联度相对偏弱，周边城市暂时无法让两者依附，即使发展飞地经济也可能会被地理位置局限，发展的速度与关注度都会相对较低。
除此之外，两者自身产业支撑力不足，肇庆第二、三产业都不发达，江门第三产业不发达，阻碍了两者融入大湾区发展的脚步。
更重要的是，目前楼市的主基调是平稳发展，随市普涨已经成为过去式，房价水平的提升更多是依靠城市内部价值挖掘，因此购房者应客观理性分析。
大湾区规划利好能否短时间辐射到房价洼地，将是关键！
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