最近一本書挺火，叫《貧窮的本質》。

火的原因很簡單，今年獲得諾貝爾獎的三位經濟學家，其中有兩位合著了這本書，主要分析我們為什麼無法擺脫貧窮。

書中的幾個問題很有代表性。

為什麼吃不飽飯還要買電視？為什麼他們的孩子即使上了學也不愛學習？為什麼他們能創業卻難以守業？

也許，我們可以從以下這個例子中獲得答案。

在2005年的印度，99美分只能買15根小香蕉，或是3磅劣質大米，一般人顯然難以靠這點吃的活下去，但是，全球有8.65億人口（佔世界總人口的13%）都是這樣生活的。

每天99美分的生活，意味著你接收信息的渠道也會受限，報紙、電視和書籍都要花錢來買。因此，你常常會對世界上其他人得到的特定信息一無所知。

不是他們不努力，而是在生活的重壓下，使他們只能“先顧著眼前”再說。

當然，現在是2019年，我們接受信息的渠道已經非常發達，再窮的人，依然看到富豪們的動態，也可以和211、985的高學歷人才在網絡上互相留言。

根本問題在於：一眼就能望到頭的生活中，大部分人每天為了溫飽奔波，就算知道有用的信息，既沒有精力，也沒有能力去做。

就像過去20年間，一步步膨脹起來的樓市。

回顧1998年房改至今的房地產市場，從無到有，從年銷售面積不足1億平米，到數百億平米的存量，全國均價從1854元上漲至8542元，房企體量擴張幾十倍。

這個過程中，所有人都知道房價會漲，但對窮人來說，這個信息卻並沒有什麼用。

舉個例子，前兩天跟一個朋友聊天，說起5年前當地房價比現在低一倍，捶胸頓足的感覺，好像失去了一個億的“小目標”。

事實上，就算回到5年前，他照樣沒有閒錢買房，首付、房貸、借款，加上車貸、兒子上學、日常消費、人情往來，靠原來那點工資和積蓄，房價比現在便宜一倍，也照樣買不起。

所以，這種“先顧著眼前”的思維，不分古今中外，既是生活的無奈，也是特定環境下的必然。

樓市也是如此，不要說什麼沒買房很後悔之類的話，重要的是現在該怎麼做。

比如，年底買房，5年後變成“窮人”還是“富人”？

筆者認為，可以從以下幾個方面來分析。

第一，5年時間，人口形勢會如何變化？

萬科之前的股東會上，鬱亮披露了一組數據。

根據測算，我國城鎮主流購房人群（20歲至49歲）人口增量已過歷史高點，2011年至2015年這一增量曾達到4300萬人，2016年至2020年將降為1300萬人，2020年後預計有很大可能繼續下降。

顯然，5年時間，20-49歲的主力購房人群，至少會出現20%以上的下降。

民生證券研究所做過更具體的預測，2015至2025年，25-44歲勞動力每年減少375萬人，2025到2030年，每年減少500萬人。2030到2035年，每年減少960萬人。

無論以上哪種測算方式，都意味著勞動力下降是不可逆的過程。

主力購房群體縮水了，每年房地產新開工面積卻不會有太大的下降，想靠買房成為“富人”，難如登天。

第二，未來5年，房產稅、取消預售與公攤會不會落地？

房產稅，是未來樓市的一個重要變量。

儘管很多專家的意見不一，有人拿日韓歐美做例子，認為房產稅即便推出，從長期來看也沒有太大作用，依然無法阻止房價上漲。有人認為房產稅推出後，成本會轉移給買方。

但是，對多套房的投機客而言，只要稅種落地，房產持有成本增加將是必然，它是用來“調節”樓市的，而不是用來直接降房價的。

今年以來，我們看到了諸多信號，比如有消息稱明年可能會有第二次房屋普查，前段時間住建部推進150城網籤聯網，5年內落地的可能性很大。

還有預售制與公攤面積的取消。

年初住建部網站發佈《住宅項目規範(徵求意見稿)》，在第二部分指出：“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。

去年底，全聯房地產商會秘書長趙正挺稱，全聯房地產商會對預售制若干問題進行深入研究，提出了報告。

但是，預售製作為房企和購房者高槓杆的來源，也是樓市能維持高速擴張的法寶，短期是不可能取消的，公攤面積也是一樣的道理。

第三，租賃房與商品房並行的體系能否搭建完畢？

這20年以來，房地產市場一直“重銷售而輕租賃”，朋友之間說起房子，提到租房都是一臉鄙夷，提到買房都會豎起大拇指。

不能怪購房者勢利，只能說商品房捆綁了太多資源，個人租賃房市場之所以無法成為主流，租戶缺乏安全感，房租連漲上漲倒是其次，關鍵是無法享受到學區、落戶、醫保等一系列與業主相同的權利。

但是，以後的樓市，“商保共存”才是主流。

有錢人隨便買，只要能扛過房產稅和不斷增長的持有成本，沒錢的租房住，找個人也好，找集體房源也罷，房租相對穩定，長期租賃也不必擔心轉賣、搬家的問題，小孩一樣可以去優質學區上學，去醫院看病依然享有本市醫保。

關鍵在於這套體系的增量有多少，至少從今年的形勢來看，還是很樂觀的，集體土地入市已經掃清障礙，北京共有產權房的試點未來可能會鋪開，深圳最近也推出了年漲幅不超過5%的集體產權公寓，第二批租賃城市試點也在擴大。

也就是說，人口、房產稅、租賃房市場，都對購房者不利。買房會不會變窮不知道，但肯定不會像過去那些年一樣，轉眼就變富。

我們也可以換個思路看待這個問題，以前買房是“進攻”，現在買房是“防禦”。

過去20年，無論是房企還是購房者，都託了高槓杆的福，在年均M2增速超過15%，且大部分流入房地產的年代，通過不斷增加負債，能夠實現房產快速升值，由窮變富。

但是，以後貨幣流入樓市的速度慢下來了，房屋持有成本也漲上來了，人口代際的老去，租賃房供應的增加，都會使房產變成真正“一動不動”的不動產。

富人現在買房，圖的是心安，因為沒其他事可幹的，又不想冒險創業，房子就算“穩中有降”，至少能看得見摸得著，這就是“防禦”。

假如家庭收入本來就捉襟見肘，現在買了房，5年後該窮還是窮，因為房產已經失去了高槓杆增值的基礎。

關於這個問題，雷軍、曹德旺也“早有預言”。

時光拉回到2015年，雷軍對著前來到訪的人說，“我們基本上跟碧桂園相關的就是做了裝修、櫥櫃、二手房交易、二手房中介和二手房租賃，還有住宿的烏托邦”。

那天，談到房地產的雷軍自信滿滿，“我曾想把房價幹到二分之一或者三分之一”。他還說過，“我做房地產的口號是解放一代年輕人，讓大家不要為這種事情操心，全部解放”。

雖然降二分之一的口號有點虛無，但雷軍的預言，顯然也是從租賃房、低價房、保障房入手。

去年9月份，曹德旺接受央視節目《公司與行業》專訪，主持人問及傳統制造業利潤率太低，為什不考慮做房地產和互聯網，他表示，“很多人讓我去做房地產，但我堅決不做，我認為那不是自己的事”，“他們說我很土，我說很土就很土，沒有關係”。

顯然，雷軍和曹德旺，當然屬於“富人”，他們卻不約而同看淡樓市未來的前景。

我們不妨再參考經濟學家的觀點。

10月下旬，海通證券姜超研究團隊研報表示，以往每一次的經濟回升，要麼靠房地產、要麼靠基建。但這一輪企穩肯定不是來自於刺激，因為並沒有出臺刺激政策。

他認為，這一輪企穩改善主要靠4個原因：1.大規模減稅降費；2.LPR降低企業利率；3.以人為本的新型城鎮化；4.消費稅的改變。

這幾件事具體不再贅述，但都跟大拆大建的房地產沒什麼關係。

風口已經變了，並不是說樓市會一蹶不振，而是衡定財富的“錨”已經換了，房子以前是擺脫貧窮的風向標，未來卻無法提供更大的增長空間，不管你是否願意，這扇門在我們眼前慢慢推開了，再不情願也得跨過去。