我講土白話
房貸基準利率變化，對已貸款的利率、利息會有影響的，已貸款的利率在第二年1月1日起，須按照最新央行基準利率執行。所以如果央行提高了基準利率，那你要還的利息就變多了，無論是哪種還款方式都會變多。
santiwenming
一般來說，什麼通貨膨脹率都不要算啦無論是等額本金 還是 等額本息，所給出的利率都是實際利率只不過每個月計算利率的時候 你採用不同的還款方式，你即期佔有銀行的本金金額就不同所以利息也就不同說白了 就是 利率都是實際的 但是 總利息 是不一樣的我換種說法 我們所謂的實際利率就是比方說 我借你10萬 一年 年利率 10個點 那你到期還本付息 應該給我的利息 就是一萬你算算 同樣的案例 等額本息 等額本金 你總的支付的利息是多少？ 肯定少於一萬吧為什麼？ 因為就是上面我說的 你每個月計算利息的時候 並不是都按照10萬計算的那麼 愚蠢的問題就來了 當我們所謂要計算實際利率的時候 都是應該是 實際的利率肯定是要高於銀行給我們的利率 我們才會去算這筆賬 從而說 啊 銀行坑我了 實際上利息遠遠不止這些但是計算等額本息和等額本金的時候 你發現你負的利息 比實際利息還要少？那這個時候銀行給出的利率 肯定就不會錯的啦總結等額本息 等額本金 都是實際利率 只是總的支付的利息不一樣 因為佔用的本金不一樣什麼時候需要計算實際利率？ 當銀行用手續費這個詞替換利率的時候 你就要用心算一算了
高遠shenjicezs
房貸的等額本金和等額本息，是兩種還款方式的差異。
假設貸款期限相同，等額本金支付的總利息少於等額本息。這是因為等額本金的方式，是將總的貸款本金等額償還，隨著本金的減少，對應的利息也會減少；等額本息則是將每月還款本金加利息相同，這意味隨著本金減少，利息要比前期多才能等額，說明前期還的本金少於後期。
舉個例子，以100萬元貸款期限20年為例，按最新5年期LPR利率4.85%，上浮50個基點後5.35%的利率水平來分別看一下等額本金和等額本息的差距。看等額本金方式，一共需要支付利息54.12萬元利息。首月還款8658.33元，以後逐步減少。
再按等額本息的方式來看，採用這種還款方式，一共需要卻說付利息63.6萬元，每月還款6816.89元。通過對比，可以看到，等額本息的方式比等額本金的方式，需要多支付9.48萬元。
當然，你選擇的是等額本息的方式，覺得吃虧了，被老婆罵。其實這個你完全可以給你老婆好好講講，等額本息並不一定就吃虧。因為銀行給我們收取的利息水平其實並不高，如果這個錢在自己手裡，可以獲得比房貸利息更高的手益，反而是賺到了，因為前期還款壓力更小，獲得了資金的使用權。
再說基準利率的問題，未來基準利率調整會不會影響到你還款的錢？這個看一下合同就可以，如果合同是採取固定利率的方式，那麼基準利它調整是不會影響的。但很多銀行的房貸合同都是採取跟隨基準利率浮動的方式，如果基準利率調整了，銀行也會調整。
銀行會在每年的1月1日根據基準利率的變化還調整房貸利率，比如說在某一年，央行下調了貸款的基準利率，在該年內你還是按之前的利率還房貸，但在次年的1月1日後，銀行會下調你的房貸利率，則每個月還款額會下降。利率上漲的話，原理也是一樣的。
財經宋建文
基準利率不管是調高或者調低兩種還款方式，本質上是沒有特別的差異影響的。等額本息，你每個月還款金額一樣。前期還款的本金少，那麼相應的你給的利息就多。額本金每個月本金是固定還款，那麼您前期還款的本金相對多一些，那麼總體還款的利息就要少一些。因此不管利率怎麼調，如果您前期能夠承受壓力的情況下，建議選擇等額本金，如果壓力比較大，那麼選擇等額本息，中途如果資金回籠可以選擇提前還款。
