據IPO早知道消息，港龍中國地產集團有限公司已於10月22日向港交所提交招股材料，由華高和昇財務顧問有限公司擔任獨家保薦人。
作者 | 石遠菁
來源 | IPO早知道（ID：ipozaozhidao）
早在今年8月，就曾傳出港龍地產擬在香港聯交所上市的消息，稱其召開了上市工作專題會議，以進一步推動上市前相關事宜。
港龍地產專注於開發作住宅用途並附帶配套設施的物業，包括商業單位、停車場及配套區域，活躍在長三角地帶周邊城市。目前業務已拓展至常熟、鹽城、南通、杭州、嘉興、湖州、連雲港等城市，2018年進軍上海以及河南省和貴州省內的多座主要城市，在今年七月將總部搬至上海，意在為該公司"深耕長三角、佈局全中國”的戰略規劃做全面升級。
截至2019年7月31日，共擁有56個開發項目，並在近年來頻繁與碧桂園、萬科、融創、弘陽等房企進行合作。旗下的多個項目，包含龍悅府、觀棠府、融創廣場等將在2021至2022年竣工。
2007年，香港港龍進駐江蘇，成立了江蘇港龍房地產開發有限公司，將總部設立在常州，並取得常州核心區2副土地，2008年常州首個項目港龍·尚層廣場面市，2017年公司更名為江蘇港龍地產集團有限公司。
據天眼查資料顯示，作為上市平臺的港龍中國地產集團有限公司，在今年1月才註冊成立，為港龍發展集團有限公司的全資子公司，法人代表和董事長均為呂永懷。而江蘇港龍地產集團有限公司，則分別由港龍地產持股51%, 港龍發展集團持股49%。
值得一提的是，港龍地產曾在公眾號中發佈特別聲明，指出該公司為港資企業，與隸屬於國泰航空集團的香港港龍航空以及總部位於蘇州的國內知名地產企業港龍控股集團有限公司並無從屬關係，也無任何業務往來。
據招股書顯示，2016至2018三年間港龍地產的物業開發及銷售收益分別為4.72億元、4.34億元和16.6億元，複合年增長率為87.5%；毛利率分別為21.3%、21.9%和30.8%。淨利潤在2018年達到3.32億元，較2017年同期的3280萬元大幅飛漲912%。
但在收入暴漲的同時，港龍地產的成本也在大幅增加。銷售及營銷開支自2017年的1825萬元增加234%至2018年的6097萬元;一般及行政開支自2017年的2987萬元增加201.5%至2018年的9007萬元；融資成本淨額由2017年的431.7萬元增加702%至3463萬元。
因此，港龍地產同時面臨著嚴峻的債務壓力，2017和2018年的資產負債率飛速攀升，由2016年的17%增長至98.8%和122.1%。截止2019年6月30日，港龍地產資產負債率高達153.9%。
港龍地產稱，將繼續採用多元化土地收購策略，豐富並優化戰略要地的土地儲備，以支持業務增長。另外，將進一步提高企業形象和品牌知名度，維持行業競爭力，並通過提高資本市場可達性降低融資成本和難度，從而降低槓桿率。
截止估值日期，該公司在20個城市的56個開發項目的總土地儲備為471萬平方米，其中8.4萬平方米為已竣工的可銷售及可出租建築面積，389.3萬平方米為開發中項目，73.7萬作為未來開發物業。
本次上市，募集資金將用於支付土地收購成本並且為潛在開發項目提供資金，支付江南桃源、山水拾間、紫御府、秋實宸悅等現有項目和新項目開發的建築成本以及一般運營資金。
除了面臨嚴峻的債務壓力挑戰，港龍地產在業務以及前景上都非常依賴中國的經濟狀況，可能受到房地產市場表現的不利影響。而房產開發需要大量資金，現金流的緊張也可能導致該公司在未來的土地收購及房產開發中無法提供充沛資金。 港龍地產業績的可持續增長也依賴於其是否能以合適合理的價格在理想的位置收購更多土地儲備。
目前市場上貸款緊縮，房地產調控政策和降槓桿等措施也在持續進行，房企融資難度與日俱增。在這樣的大環境下，中小房企的生存環境越來越難，融資成本過高更是導致利潤被壓縮。
港龍地產此次赴港上市，一則是為了擴張規模提高品牌影響力，而則是希望通過上市這條道路減少未來融資成本，豐富融資渠道和資本結構，為將來計劃的土地收購以及業績增長等鋪路。
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