据IPO早知道消息，港龙中国地产集团有限公司已于10月22日向港交所提交招股材料，由华高和昇财务顾问有限公司担任独家保荐人。
作者 | 石远菁
来源 | IPO早知道（ID：ipozaozhidao）
早在今年8月，就曾传出港龙地产拟在香港联交所上市的消息，称其召开了上市工作专题会议，以进一步推动上市前相关事宜。
港龙地产专注于开发作住宅用途并附带配套设施的物业，包括商业单位、停车场及配套区域，活跃在长三角地带周边城市。目前业务已拓展至常熟、盐城、南通、杭州、嘉兴、湖州、连云港等城市，2018年进军上海以及河南省和贵州省内的多座主要城市，在今年七月将总部搬至上海，意在为该公司"深耕长三角、布局全中国”的战略规划做全面升级。
截至2019年7月31日，共拥有56个开发项目，并在近年来频繁与碧桂园、万科、融创、弘阳等房企进行合作。旗下的多个项目，包含龙悦府、观棠府、融创广场等将在2021至2022年竣工。
2007年，香港港龙进驻江苏，成立了江苏港龙房地产开发有限公司，将总部设立在常州，并取得常州核心区2副土地，2008年常州首个项目港龙·尚层广场面市，2017年公司更名为江苏港龙地产集团有限公司。
据天眼查资料显示，作为上市平台的港龙中国地产集团有限公司，在今年1月才注册成立，为港龙发展集团有限公司的全资子公司，法人代表和董事长均为吕永怀。而江苏港龙地产集团有限公司，则分别由港龙地产持股51%, 港龙发展集团持股49%。
值得一提的是，港龙地产曾在公众号中发布特别声明，指出该公司为港资企业，与隶属于国泰航空集团的香港港龙航空以及总部位于苏州的国内知名地产企业港龙控股集团有限公司并无从属关系，也无任何业务往来。
据招股书显示，2016至2018三年间港龙地产的物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元，复合年增长率为87.5%；毛利率分别为21.3%、21.9%和30.8%。净利润在2018年达到3.32亿元，较2017年同期的3280万元大幅飞涨912%。
但在收入暴涨的同时，港龙地产的成本也在大幅增加。销售及营销开支自2017年的1825万元增加234%至2018年的6097万元;一般及行政开支自2017年的2987万元增加201.5%至2018年的9007万元；融资成本净额由2017年的431.7万元增加702%至3463万元。
因此，港龙地产同时面临着严峻的债务压力，2017和2018年的资产负债率飞速攀升，由2016年的17%增长至98.8%和122.1%。截止2019年6月30日，港龙地产资产负债率高达153.9%。
港龙地产称，将继续采用多元化土地收购策略，丰富并优化战略要地的土地储备，以支持业务增长。另外，将进一步提高企业形象和品牌知名度，维持行业竞争力，并通过提高资本市场可达性降低融资成本和难度，从而降低杠杆率。
截止估值日期，该公司在20个城市的56个开发项目的总土地储备为471万平方米，其中8.4万平方米为已竣工的可销售及可出租建筑面积，389.3万平方米为开发中项目，73.7万作为未来开发物业。
本次上市，募集资金将用于支付土地收购成本并且为潜在开发项目提供资金，支付江南桃源、山水拾间、紫御府、秋实宸悦等现有项目和新项目开发的建筑成本以及一般运营资金。
除了面临严峻的债务压力挑战，港龙地产在业务以及前景上都非常依赖中国的经济状况，可能受到房地产市场表现的不利影响。而房产开发需要大量资金，现金流的紧张也可能导致该公司在未来的土地收购及房产开发中无法提供充沛资金。 港龙地产业绩的可持续增长也依赖于其是否能以合适合理的价格在理想的位置收购更多土地储备。
目前市场上贷款紧缩，房地产调控政策和降杠杆等措施也在持续进行，房企融资难度与日俱增。在这样的大环境下，中小房企的生存环境越来越难，融资成本过高更是导致利润被压缩。
港龙地产此次赴港上市，一则是为了扩张规模提高品牌影响力，而则是希望通过上市这条道路减少未来融资成本，丰富融资渠道和资本结构，为将来计划的土地收购以及业绩增长等铺路。
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