小眼看世界
.中国百强城市新地标系列.
2018年中国城市GDP排名：上海32679亿元位列第一（人口2418万）。
1842年《南京条约》五口通商，
上海开埠，成为“万事开风气之先”，
中国最会赚钱的“金母鸡”、
民国起就是远东最大的国际性都市，
世界上最繁华的城市之一！
现代上海早已跻身世界魔都之一，
区别于中国内陆的政治型城市，
这颗改革开放的东方明珠，
上海正成为大型跨国公司海外扩张的
不二之选！
上海黄浦江两岸，图片来源：Pixabay.com
如果说1842年老外滩是大上海1.0，
那么隔江相望的浦东CBD陆家嘴就是2.0。
人有“三高”CBD有“六高”：
高盈利行业、高档服务设施、
高商业空间聚集度、
高度发达城市交通网络、
高价楼面租售金、人口昼夜高反差。
简言之，CBD是
一个城市最有钱最繁华的地段，
但传统CBD的核心是商务，
其余只是与商务活动联系紧密的配套。
在全球化背景下，
由于城市经济结构趋于多元，
城市的中心功能也更加丰富，
已经与城市发展趋势已经不符，
于是出现了功能更加多元，
空间更加混合的
城市中央活动区（CAZ）
来引导中心区发展。
CAZ全称“Central Activity Zone”，
时下正流行于世界特大城市的
“中央商务活动区”
号称最新版超大城市3.0！
由2002～2004年
《大伦敦地区空间战略规划》
首次提出“中央商务活动区”CAZ的概念。
伦敦泰晤士河两岸，图片来源：Pixabay.com
1944年阿伯克隆比主持编制了
世界上第一部特大型城市区域规划
《大伦敦规划》。
1986年4月撒切尔政府
进行私有化改革，
撤消了曾经长期存在的大伦敦（郡），
大伦敦进入“规划死亡”阶段。
2000年通过《大伦敦市政府法》，
伦敦市有了统一的法定规划文件，
各个自治市各自为政的面貌得以改变，
为之后一系列的伦敦规划奠定了基础。
2002年《伦敦规划初稿》颁布；
2004年《伦敦规划》正式出台，
目的在于解决伦敦城正面临的
人口、经济、交通、生态等问题：
1 人口增长与住房需求激增；
2 经济发展缓慢和基础设施不足；
3 城市生活质量和社会贫困的改善；
4 伦敦奥运会（2012）的遗产利用。
“伦敦碗”
大伦敦规划强调growth“增长”，
并且要平等共享的增长、
在适当的地区可持续的增长。
规划着重城市空间布局和功能重叠，
将伦敦市全域空间范围
划分为“三个圈层”：
外伦敦、内伦敦和中央活动区，
其中中央活动区CAZ是核心，
规划定位为
全球化的核心竞争地区。
现代伦敦是借由
全球化进程发展起来的大都会，
伦敦城面临的问题同样也是
世界特大城市正在或即将面临的。
中央商务活动区CAZ的概念
对全球城市规划印象深远，
中国建设CAZ的序幕也随之拉开。
伦敦金融城
1990年上海东大门浦东新区开发，
这块长江口以西
总面积556平方公里的三角地，
成为世界经济进入中国的主要门户，
也是中国经济特别是长江经济
走向世界的直接通道。
2010上海世博让全世界知道了后滩；
2016年底，中国上海、重庆、深圳
三大城市十三五规划中明确提出，
将在城市核心区打造CAZ或
将CBD改造为CAZ。
2019年浦东新区总体规划(2017～2035):
“城市主中心，即中央活动区，
浦东新区规划形成陆家嘴、
世博-前滩2大功能板块 ，
是上海全球城市核心功能的重要承载区，
在强化商业、商务等功能的基础上，
突出完善文化娱乐、旅游休闲、
创新创意等多元功能。”
其中，
“世博-前滩板块是国际企业总部及
组织机构的集聚区和国际文化交流中心。
世博地区加快发展总部商务、新兴金融、
文化创意、专业服务、时尚休闲等产业，
打造高品质公共空间，
成为富有活力和吸引力的世界级新地标。
前滩地区围绕总部商务、文化传媒、
体育休闲等核心功能，
形成宜居宜业的综合功能城市社区。”
上海新城市中心CAZ布局
前滩地块总用地2.83平方公里，
岸线长度约为2.3公里。
东方体育中心已建成并投入使用，
用地面积约35公顷，
总建筑面积约为21万平方米。
前滩占尽城市交通核心优势，
将连接拥有三条地铁线路的东方体育中心站，
同站多线路换乘，
发挥小型交通枢纽的作用。
前滩地块紧靠黄浦江、川杨河，
内有小黄浦水系穿越，
根据浦东新区总体规划，
黄浦江东岸的前滩
依托优越的水环境资源，
以商务办公、滨江景观为支撑，
未来将承载城市核心功能，
体现上海四个中心和国际化大都市战略的
重要空间载体，
也是延续世博理念、
转变发展模式的先导区。
浦东新区投入百亿元正努力
将前滩打造成为
“一个全新的国际商业区，
同时也是一个快速发展的综合性枢纽，
集艺术、文化、商业、娱乐、居住及
世界级运动设施为一体的城市副中心！”
CAZ核心区国际化的前滩地块
为了实现未来的国际化目标，
2011年10月，
前滩举行了一场国际设计竞标赛。
四家世界知名设计事务所参与竞标：
美国SOM公司、
英国CHAPMAN TAYLOR公司、
英国Broadway Malyan公司、
中国城市规划设计研究院。
最终实施方案则吸纳综合了
美国SOM公司和
英国CHAPMAN TAYLOR公司
两家方案的优点特点，
强化规划理念和实施操作的衔接，
并对地区总体定位、功能业态、
空间布局和综合交通进一步深化研究。
前滩地块实施方案
这场设计竞赛也引发了
一场关于前滩的网络热议！
甚至还一度疯传：
上海市政府将要搬迁前滩！
前滩，浦东新区最炙手可热的CAZ，
未来毫无争议的大上海城市新中心！
伦敦城CAZ的百年辉煌，
浦东新区想用29年实现，
前滩3.0能成功吗？
网络截图
伦敦城既古老但也很新潮，
同样，英国一家老牌又另类的
商业地产巨无霸的业务合作
正在中国内地倾斜。
由施怀雅家族实际控股的英国太古集团
在历经了200多年的发展与变迁，
太古集团的业务早已
横跨地产、航空、饮料、实业贸易和
海运等多个领域，
仅在香港上市的公司总市值就
超过2000亿港元。
就连在太古工作的人都说，
太古集团的业务范围
庞大到令人无法想象，
也许只有太古的嫡系掌门
才能真正了解！
1972年太古地产在香港成立，
虽然是太古集团中最年轻的业务单元，
但其行事风格依然有着
非常强的太古集团烙印：
着眼于长期，不会为短时间内市场或
行业的波动所影响。
20世纪90年代，
中国内地的地产行业逐渐升温，
恒基、恒隆、新世界、新鸿基等
香港地产商纷纷来到内地投资，
但太古地产迟迟不动。
直到2001年，
它才进入内地在广州开发了
第一个商业地产项目——“太古汇”，
此项目历时10年，到2011年开业，
真可谓“十年磨一剑”！
最大的石库门建筑群“大中里”：
上海兴业太古汇，
从2002年兴业拿地到2017年开业，
历时15年、耗资170亿人民币，
更是以“不赚快钱”创造商圈样本！
目前，太古地产进入内地18年时间，
已经开发营业的有5个项目，
分别为北京三里屯太古里、广州太古汇、
北京颐堤港、成都远洋太古里、
上海兴业太古汇。
太古地产在中国内地的
每一个项目都十分“中国”，
当仁不让地成为城市的地标！
为什么太古地产的商业项目
能打败万达立为标杆典范，
被业界称为商业地产的未来？
为什么太古的商业元素
被国内商业地产所疯狂复制？
这个英国地产资本大佬的
开发与运营究竟有哪些奥秘？
太古似乎对细节有着
莫名的坚持和执着，
而这种自信与谨慎是
立足于两个维度的：
一方面太古地产的发展
一定是立足于长远，
注重高品质的产品和服务。
另一方面，从已有的项目表现来看，
太古地产在内地的发展一直符合预期。
太古地产在内地零售物业租金收入
增幅达到12%，保持着高速增长 ，
已经达到21.63亿港元，
对太古地产整体租金收入
起到了积极的推动作用。
而从销售额增长率来看，
除了三里屯太古里在2015年
进行调改升级过程中
导致销售额增幅下滑外，
太古地产大部分项目
在近几年中均保持着高速增长。
除了保持高出租率外，
太古地产更是以3.7亿元人民币的
项目平均租金领先于
国内大部分知名商业地产开发商，
为业界提供了“规模为王”之外的全新可能。
有了这些扎实靠谱的底气！
习惯“慢功出细活”的太古
在商界地产界似乎也没那么另类？
太古地产中国区CEO彭国邦曾表示：
“商业地产的魅力并不在其复制性，
太古地产的每一个项目
都有唯一性和特殊性，
每个项目都力求与当地的文化相结合，
匹配当地的生活。”
太古地产在每个项目打造上都十分谨慎，
却十分信任自己的合作伙伴，
比如在建筑设计上会尊重建筑师和
品牌租户的想法和建议。
北京三里屯太古里，图片来源：太古地产
三里屯的商业传奇——
三里屯太古里告诉你一个商业街成功的秘密
（点击蓝色文字观看完整视频）
三里屯太古里项目和成都远洋太古里的
总建筑师都是由罗健中担任，
罗健中曾这样评价太古地产：“
太古地产最善于
发掘建筑师最好的一面，
因为太古地产总能
赋予建筑师充分的空间去革新。”
再如在规划成都远洋太古里的过程中，
罗健中从《清明上河图》中
汲取“市”和“里”的灵感，
保留了项目中古老街巷与历史建筑，
再融入2-3层的独栋建筑，
以人、自然、文化为主题，
提升商业内街观赏趣味性及品牌辨识度。
成都最有名的“装逼圣地”
最具艺术气息的传统商业街——
披着文化外衣的存钱罐——成都远洋太古里
（点击蓝色文字观看完整视频）
多元化的国际人才、多样化的视角和
国际化的视野常常会碰撞出创新的点子，
与众不同的竞争力也成就了太古。
北京三里屯太古里“首店收割机”的称号
已经人尽皆知，
太古地产总是不断地
把一些新的品类和品牌带入中国，
其他的项目也在坚持引入首店品牌。
同时也鼓励非首店品牌
发掘创新的概念。
太古的推广活动也不同于其他购物中心，
除了引流手段之外，
他们还将文化、艺术与商业平台相结合，
在都市的核心，
甄选引入各类优秀的文化艺术活动，
创造多元化的人文空间。
纵观国内一些商业地产项目，
则深陷同质化的“泥潭”。
无论是建筑外观、内部空间布局，
还是定位或业态都大多雷同，
也许这就是速度快造成的“先天不足”。
在某种程度上，
中国内地项目的同质化
也给太古地产带来了机会，
即通过差异化打法来吸引客群。
难怪太古创始人约翰·施怀雅的大公子、
商业天才约翰·撒缪尔·施怀雅
极为看重中国市场。
在他看来，虽然香港与上海
都可成为沟通世界的纽带，
但香港只能辐射到南中国的两广，
而上海则差不多可以覆盖整个中国！
去世前，他对两个儿子说：
“香港地方太小，
家族事业的重点只能放在上海。”
作为商业地标专业户的太古里
已经瞄上了中国新任网红CAZ：前滩！
2018年3月，太古地产与
上海陆家嘴金融贸易区开发有限公司
联名成立了前滩太古里的项目公司，
各占50%的权益，
用来共同开发太古地产
继北京、成都、广州、上海之后的第六个项目。
2019年1月23日，
太古里在内地的第三个项目定名
“前滩太古里”，
正位于那年上海世博没用上的那块地！
其实，早在2003年上海敲定世博会选址，
浦东三林以北部分区域划入规划，
而三林南部成为主要的世博拆迁安置基地。
然而在三林镇大肆改动的时候，
东方体育中心周边283.17公顷的地块
却一直维持拆迁后的原状。
这片沿黄浦江岸线长度约2.3公里的地块，
原本在90年代便规划为环球影城的土地储备。
结果，环球影城项目后迁至北京，
上海东南则建了迪士尼。
于是，这里被政府和陆家嘴集团规划为
350万平方米的建筑容量、
容纳2.5万居住人口、15-20万工作人口
（预计外籍人口占比60%）的
世界级中央商务区。
前滩太古里——“综合体组团”
地处前滩国际商务区核心地段，
是前滩地块最大的综合开发项目，
紧邻轨交6、8、11号线东方体育中心站，
位于三条地铁线路的上盖位置。
前滩太古里的邻居们个个不凡：
一栋陆家嘴集团投资的甲级写字楼、
280米高的地标建筑“前滩中心”，
一座五星级酒店“前滩香格里拉”。
对面是铁狮门和陆家嘴集团合作开发的
另一个购物中心晶耀前滩。
“门当户对”的前滩太古里
未来将打造成为
一个集办公、商业、酒店等
多功能业态为一体的大型国际商务区，
被公认为当今上海最值钱的地方，
黄浦江边的一只“金靴子”！
这座全新的街区式商业中心
前滩太古里占地面积约8万平方米，
总建筑面积达到21万平方米，
其中零售面积达到12万平方米。
从太古地产零售物业的主要租户性质来看，
时尚及服饰、餐饮、百货合占50%-65%，
并且2019年这三大块依旧是主要组成部分。
太古地产或许也有意识到，
重度依赖传统业态，
试图改变探索更多模式。
前滩太古里建筑业态为
从B1至L4共五层楼（北端局部为6层），
商铺数量预计200-250家，
将提供约1600个停车位。
完善的商业体和交通服务配套，
成为吸引人流进驻的重要因素之一。
前滩太古里的建筑设计
由公司位于好莱坞的5+design事务所完成，
景观设计是来自新加坡的 Tierra Design，
两个团队都有大量的商业地产设计经验，
并且非常擅长把自然和人文关怀融合到一起。
前滩太古里承袭了太古地产旗下开放式、
里巷交错建筑布局的设计风格。
此外，5+design事务所在中国的作品还有：
成都麒麟荟、淄博华润万象汇等。
需要提到的一点是，
不到前滩总面积1/3的住宅用地，
在2014年部分出售时，
号称这幅地块要求永不出售，
企业竞得后必须自持。
也就是说，限制出售的规定
导致企业无法通过快速销售获得利润。
或许作为一种特殊的合作方式，
这场万众瞩目的在上海未来城市新中心
CAZ核心区的中英合作——
前滩太古里计划在2020年底起分阶段开业。
这个位于黄浦江核心区内、
却距离上海老市中心（外滩-陆家嘴）
最远的地方——前滩3.0，
英国商业地产巨无霸打造
上海城市中心新地标，
前滩太古里能成功吗？
.END.
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