实踩北三环颐和府，高层9字头，为何售楼部还冷冷清清？

参哥说：自从大西安的发展步入快车道后，大牌房企都纷纷入驻西安，纵横交错，而陕西本土的开发商也是按奈不住激动的心，开始大展拳脚；前几期的测评呢，都是地产行业的大型的房企，这次可以看看，我们本土的企业项目究竟是啥情况。

作者 | 参姐

主编 | 参哥

今日测评楼盘：颐和府

看点预览：

1.陕西本土开发商

2.大型社区

3.商业街+住宅的形式

看点 01

简评

西安京颐置业有限公司始于2010年，是陕西本土开发商。目前在西安有两个项目，一个已经售完，另一个在售。

已售完的项目名称叫做欧巴罗小镇，占地400亩，也是以高层为主的社区，目前在售楼盘叫做颐和府，位于北三环内边缘位置。

之前的物业是与衡信柏迪物业管理（陕西）有限公司合作，作为欧巴罗小镇的物业公司。

看点 02

动态与价格

项目动态

售楼部已于9月1日开放，9月10日公示备案价，整体均价在11800元/㎡左右。

项目价格

9月29第一次开盘，为12#、13#，都是高层+两梯四户+顶式跃层。

面积为197㎡的顶式跃层，备案价为13500元/㎡；

面积为126—131㎡的平层，备案均价为9700—11450元/㎡。

项目户型图

此次开盘共有四个户型，面积分别为126㎡、131㎡、194㎡（顶跃）。

1.面积为126㎡的户型。

分析：南向有阳台，整体布局整齐，主卧带卫生间，厨房呈L型设计，动静分离，干湿分离，两个卫生间不拥挤。南向面宽窄，入户无玄关，北侧卫生间位置较远，隐私性较差。

2.面积为131㎡的户型。

分析：整体户型方正，厨房设计方便，主卧带卫生间带阳台，动静分离、干湿分离，入户有玄关，无浪费面积。

3.面积为197㎡的户型。

分析

：上下两层，一个独卫两个次卫，分布合理，户型整体还算规则，干湿分离。动静不分离，有些空间浪费。

4.面积为197㎡的户型。

分析：户型整体来书还算不错，动静有分离，干湿分离，厨房设计合理，主卧有阳台，卫生间合理分布。客厅和露台有些浪费面积，二层有空间浪费。

周边楼盘价格参考

参姐找了几个类似项目的成交均价做了一下比较，都是高层类型的产品，各个装修情况都有。

从表格中的数据可以看出，根据周边产品的房价、奥园和悦府的价格应该不会低。

性价比

参姐从以下几个方面做了一个性价比的分析，大家可以看看：

项目平均得分为2.75分， 项目本身为大型社区，后期的交通应该会好些，就目前来看，还有待考量。

看点 03

主体测评

通勤时间

参姐从西二环出发，乘坐24路到达劳动路地铁站，乘坐地铁1号线到五路口站换乘地铁4号线，到余家寨C口出，步行2分钟到公交站，乘坐155路到终点站，下车后过马路步行5分钟到达颐和府售楼部。

颐和府售楼部位于欧亚六路与广运潭大道交汇十字向北200米（浐灞第四小学西对面）。

项目基础信息

颐和府占地约236亩，项目容积率为3.9，绿地率为35%—50%，小区以高层为主，规划4104户，人车分流，地下两层停车位，车位配比1:1.5，有产权，可售可租，自带幼儿园（目前售楼部位置）和商业体（项目南侧商业街）。

此次项推出体户型较多，位于12#、13#（位于项目的东北角），有：房型面积为126m²的大三室（纯南户型）、131m²的大三室（南北户型）和197的顶跃户型，两梯四户，层高2.9m，总高32F，毛坯交付，楼间距为60m—120m之间。

项目内部自带幼儿园，东侧和南侧都有公办小学（目前已开学），南侧为2万平独立商业街，后期社区内部也私人会所。项目整体北侧为北三环高架，噪音影响有，不是很大。

就位置而言，项目位于北三环内、临近三环，步行时间为10分左右，属于浐灞板块，行政划分属于未央区，发展潜力还是有的，但大环境还是较落后，需要时间。

交通方面，项目门口目前公交线路较少：只有155路，运行时还算正常，末班车至十点，周边暂无地铁，后期可能有规划地铁。

教育配套方面

，项目自带幼儿园，项目南、东侧都有小学，周边3公里内可选择小学数量不多。教育资源不是充足。

商业配套方面，周边商业配套不是很完善，项目对面是恒大的一个社区，人气不是很充足的，项目后期也会有独立商业体。

医疗方面

，周边医院比较多，可以满足日常需求，距离最近的三甲医院4.5公里。

看点 04

总结

优势：

1.项目整体规划较大，可能带动区域

2.项目自身配套齐全

劣势：

1.目前交通、环境有些落后

2.近北三环，可能有噪音

3.周边虽有项目已交付，但居住人气不足

参姐实踩感受：

项目自带幼儿园，周边也有两所学校，考虑到社区比较大型，存在资源拥挤现象，后期应该会根据居住人口数量有所调整。

目前交通方面是硬伤，公交路线较少，而且路线比较拥堵，区域内通地铁需要时间，后期整体规划还算不错，有独立商业街。

项目周边比较滞后，还有未改造区域，不过后期经过改造，整体面貌呈现度应该会不错，目前周边已经交付楼盘并与有业主入住，但居住人气不足，生活不是很便利。

项目产品为有平层有顶跃，比较分散，定位不是很清晰，而且，两梯四户的高层未免有些拥挤，买顶层的人要考虑到这一点。项目价格和周边楼盘相比较，价格适中。

就参姐实踩感觉来看，区域大环境一般，还是有些滞后，交通体系严重不完善，而且项目所在区域内堵车情况较为严重，道路路况也不是很好，周边楼盘已交付人气都不足，考虑到项目是大型社区，后期人口逐渐流入，可能会带动区域，但目前教育资源还是有些不足。