引言：随着楼市调控、住宅限购不断升级，独具慧眼的投资者们紧抓房地产的“风向标”，纷纷将目光转向公寓市场。但是，市场上的公寓项目越来越多，产品特点也各不相同，长沙公寓市场环环境究竟是什么样的呢？
01.住宅政策高压，
公寓政策环境较为宽松，
承接“投资兼自住”需求，
为开发商溢价首选。
①：长沙住宅市场目前以“五限”等政策为主，调控严厉程度居全国前列，而商办公寓等产品目前政策环境相对宽松，而购置公寓可落户背景下，公寓产品承接了长沙购房者“投资兼自住”需求，市场开启阶段性红利。
②：17年8月底长沙出台土拍新政“熔断+摇号”，住宅价格采用成本综合定价法，导致住宅价格利润空间有限，而近5年商住用地占比大幅增加，纯住宅用地稀缺，仅商业建面年均成交占比达40%，商业库存高企，公寓物业相对商办物业投资成本较低，溢价空间较大，为各开发商打造首选。
02.成交占比逐年加大，
公寓供求比达到历年最高，
市场进入乏力阶段。
①：住宅限购后，投资客转战公寓市场,商务公寓市场引来爆发期，成交占比逐年抬升，19年住宅限购成交缩减之后，公寓市场逐渐呈逆势上扬态势，19年成交占比高达10.4%；
然长沙625反炒房政策出台，楼市逐渐“退烧”，公寓市场在18年供销达到峰值，逐渐开始供大于求，同求比差距拉大。
03.在售项目高达155个，
公寓项目进入供应井喷期，
中心板块、梅溪湖等
热点板块项目聚集。
②：截止19年7月长沙累计在售项目达155个，而17年在售项目仅96个，商办物业库存庞大，公寓市场进入供应井喷期，尤其表现在中心板块、梅溪湖、洋湖、高铁新城、省府红星等板块，片区在售体量庞大，河西在售公寓项目明显少于河东。
从各区域库存情况看，商务公寓蓝海竞争板块为洋湖垸、滨江新城、市府、高桥、雅塘井湾等成熟板块；红海竞争板块为中心、高铁新城和梅溪湖等板块，公寓市场短期压力由中心成熟板块向南城转移。
04. 单价段不断抬升，
含loft和平层公寓项目
数量持续增加，
纯loft公寓项目占比
持续加大。
住宅限购后，投资客转战公寓市场，公寓市场价格上升后推动更多开发商以LOFT公寓溢价，且地铁沿线高端公寓持续推升，主力单价段集中在10000-15000元/㎡，中高价段公寓成交占比也逐年增大；
叠加市场公寓项目增加，开发商更注重打造差异化产品，纯平层公寓项目大幅减少，平层+loft形式的公寓项目数量持续增加，纯loft公寓项目在19年显著增加，相对平层公寓loft具有更高的溢价。
05. 同项目公寓和住宅，
公寓普遍比住宅高15 %~30%，
且多偏好精装出售、
装标偏高端（软装家电易于出租），
装标价格集中在
2500-5000元/㎡范围。
长沙新房市场住宅限购，“房票”资源珍贵，公寓等类住宅作为住宅的替代品，“不限购、不限贷、低总价”等特点，成为部分客户的过渡产品，且长沙公寓的投入和产出比相对适中，同项目公寓和住宅价差普遍高20~30%。
而公寓项目精装推售占比较大，装修标准集中在2500-5000元/㎡，开发商多偏好中高端装修，部分项目精装部分软装家电，以提升项目溢价和性价比。
06. 长沙主力总价段为50-70万，
总价天花板呈上移趋势；
面积段30-40㎡成交占比连续提升，
40-50㎡较为稳定，主要受
公寓项目单价拉高控总价等结果，
市场主力成交段为30-50㎡。
根据下文数据中显示，长沙目前成交热点区域主要集中梅溪湖、麓谷、中心板块、高铁板块等，本文将长沙公寓市场大致分为河西金星北望城、梅溪湖麓谷、滨江市府、洋湖等4个圈层；河东中心板块、高铁新城、南城红星、星沙、开福北等5个圈层，逐一分析每个圈层的特征和情况。
第一梯队：≥200套/月；
中心板块、梅溪湖和高铁新城板块、滨江新城；第1梯队内主要为景观、教育资源等城市配套高度集中区域。
第2梯队：≥100，≤200套/月；
雅塘井湾、麓谷、洋湖垸；第2梯队成交主要集中地铁沿线或城市次核心区域。
第3梯队：≥50，≤100套/月；
秀峰-鹅羊、红星洞井、芙蓉北、高桥、金鹰月湖、尚东；第3梯队成交主要集中在城市近郊，城市区位稍差，片区公寓项目较多，品质不一。
第4梯队：≤50套/月；
市政府、省府北、省府南、青竹湖、暮云；第4梯队成交主要集中在省府板块，片区在售项目较少，竞争压力不大。
01、面积、总价控制仍为首要，
打造方面可以住宅产品为参照，
吸附受限购影响的改善型客群，
同步满足投资兼自住需求。
在户型打造层面参照类住宅设计，增加赠送面积，提高性价比，吸附受限购影响的改善型客群，同步满足投资兼自住需求、“二变三”，“双（多）钥匙入户”及类住宅产品等。
●龙湖湘江星座——“双钥匙”设计， 4.5米层高，买一层送一层；两层均设置卫生间，满足双钥匙功能使用需求，飘窗设计，扩大空间可感知面积。
●启迪协信中心——搭配景观阳台，大开间设计，高赠送；建筑面积66㎡，除去公摊以及加上半赠送阳台面（9.08%），后，得房率达80%，开阔了起居室的空间，提高了采光性；以毛坯形式验收。
02、增加特色服务等附加值
打造项目多核心卖点。
增加自住便利店、书吧等现代都市型生活社交空间等特色服务，打造项目多核心优势，以华远·华时代为例，项目推出公寓社群服务，提升项目整体服务品质，增加客户体验感。
1.打造公寓配套服务，营销中心引进繁趣花艺、仙锋面包店/热跑社区、书籍象牙塔、智能贩卖机等“华远云际社群平台”服务；
2.精装细节考究，入户门采用智能密码锁，并设计了爱心挂钩/小夜灯/玄关收纳柜等人性化设计。
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