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購房辦理銀行貸款時要清楚辦理銀行貸款的流程，做到心中有數

一般來說辦理銀行住房貸款有幾樣東西是必須準備的：銀行流水（6個月）、收入證明和個人徵信合格。只要這3樣東西準備齊全，銀行住房貸款沒有不發放的道理。很多朋友第一次辦理住房貸款時都有很多的其他考慮，其實是不必的。只要的所提供的資料真實、有效且齊全是不會出現辦理不下來的情況。一般來說銀行住房貸款辦理不下來的原因也就很簡單了，怎麼處理？幾點愚見：

第一、個人原因導致的銀行貸款無法批覆，比如：提供了假的收入證明或流水，徵信不合格等。這樣的情況其實都是可以避免的，絕大多數的開發商在購房者進行購房前都會提前查詢購房者的徵信情況，合格了才會進行首付款和購房合同的簽訂。但是因為2019年下半年後銀行對於貸款者資格審查更加嚴格，有些城市對於負債率較高（比如：信用卡透支過多）的購房者也會拒絕貸款。大家購房之前需要提前注意下就行，只要資料真實銀行沒有不批覆的道理。如果真的是因為個人原因導致的貸款無法批覆，那麼基本上違約金或者定金什麼的就很難要回來了，甚至首付款追回都是難事。

第二、銀行或者開發商的原因導致貸款無法批覆。比如，近期就有城市銀行出臺了暫停二手房貸款的規定，還有一些是因為開發商本身的問題，比如：資料提交晚等。這些原因其實是跟購房者沒有多少關係的，這就需要購房者在進行貸款之前與置業顧問（或者開發商）講清楚，最好留有錄音或者視頻證據，為未來的維權做好預防。像這樣的情況下，購房者其實是不用承擔什麼責任的，定金、首付款等什麼都是可以追回的，還是一句話：要留有證據。

定金什麼按照道理是可以退的，關鍵是學會跟置業顧問溝通，沒有充分的準備不要隨便購房

第一、定金跟首付是兩個概念，首付款繳納後就要簽訂購房合同，定金繳納了則不是。很多朋友私信我問過這樣的問題，定金跟首付款完全不一樣，這點大家要清楚。一般來說，繳納定金只是具備了這套房產優先選擇的資格，但是房產並不屬於你。只有繳納了首付，簽訂了購房合同這個時候這套房產才是你的。一般來說簽訂購房合同後隨即網籤就生效，這樣的情況下開發商再次取消網籤進行退房這個流程是很麻煩的（每個地方的房管部門對於退房都是有指標要求的，比如：不能超過總房數量的5%甚至更低）。這也是為什麼我說定金或許可以退，但是首付款很難退的原因。

第二、購房者的弱勢地位一直存在，而且很難短時間改變，購房前還是想清楚的好。目前來看無論是從法律還是地方的態度來看，還是以維護房地產企業的態度居多。很多房管部門其實就是為了房地產企業服務的，多數的投訴頂多就是罰款了事。購房者一旦繳納了定金或者首付款，那麼想要追回就會付出一定的時間成本。所以，還是建議如果說沒有考慮好購房一定不要輕易出錢。

綜上，無論是對於投資者還是購房者來說，購房的風險確實在不斷加大，這是需要大家尤其注意的。如果說沒有做好充分應對風險的準備，還是不要輕易下手的好。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、關注頭條號：勇談房產經濟壹貳叄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產經濟壹貳叄

我以前在售樓部工作時，也遇到客戶這樣問：如辦不到貸款我能不能退房？置業顧問統一給客戶的回覆：不能退。

實際上如真的出現客戶貸不了款的情況，售樓部的服務不會這麼簡單粗爆，會按下面的流程來進行：

1.售樓按揭專員直接與銀行聯繫，核實客戶所說的情況和貸款失敗的原因；

2.開發商出面，與銀行溝通協調解決方式。

如最終還是解決不了，而客戶又沒能力全款付清，會酌情扣3000-5000元房源佔用費，一般不超過10000元。因為這種不屬於客戶惡意毀約，情有可原。

萬一所遇的開發商沒有這麼通情達理，應該怎麼辦？分３步走：

１.與開發商友好協商，申請退房退款。

記住，不要急著和開發商鬧僵，要不後續沒有人願意理你這攤事。可先申請全額退款，如開發商不同意，再退一步，補償開發商一點費用，例始幾千塊。畢竟佔用了房源，耽誤了開發商銷售該房的時間。

２.“拖”字決，讓對接的置業顧問找下家，更名。

如開發商不同意退款或要收鉅額違約金，那就以“用親朋戚友的名義來辦理按揭”拖著，同時給點佣金給接待的置業顧問，找其它客戶來接手這房源，更名。實際上售樓部的對接置業顧問及主管，也希望能快點解決這事，

３.投訴開發商沒有盡到告知義務。

如前兩步都行不通，無效。那最後一步，向主管部門投訴開發商在買方交錢前，沒有盡告知義務。在售樓部沒有讓買方簽收《按揭貸款告知書》之類的相關資料的前提下，買方有理由以此投訴，要求退款。

最後提醒大家：在下定金或付首期前，預先向開發商的合作銀行諮詢清楚自已是否符合貸款的條件，及可貸比例和利率情況，這樣心中有數了，首期血汗錢才不至於打水漂，因為購房合同可是白字黑字約定：“因買方原因辦不了貸款，需在×日內自籌資金一次性付清房款”。退或不退，主動權在開發商。

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房微言

算了，身為一個置業顧問給你們講點兒乾貨吧

首先這要看是什麼原因導致貸不下來，開發商證件不齊還是客戶自身問題，例如徵信記錄不良，近段時間其他貸款太多，負債太高，年齡太小，收入和支出不對等，等等很多原因，常見的就是徵信記錄不良，以及負債太高

如果確實擔心這方面問題或者為了避責，首先你在繳納定金前就問清楚，把自己的基本情況告訴置業顧問，置業顧問會根據他們合作銀行的規定來進行一個初步的判定，如果還要做的保險一些的話那就交定金前帶上自己的身份證去中國人民銀行打一份自己的徵信報告出來，自己看不懂就直接給置業顧問看，這個更直觀，徵信沒問題那你貸款基本上就沒問題.

如果出現了某個銀行拒貸，這個時候也不用慌，一般一個項目會合作好幾個銀行，一個一個挨著試，置業顧問也會給你想辦法的，前提你要聽置業顧問的話，他怎麼教你的，你就怎麼做，怎麼說.我前段時間有個客戶，年輕人，18年逾期了幾次，並且有申請了很多信用卡，包括小額貸，好幾個銀行都以年齡小，近期申請信用卡、小額貸次數過多，

銀行懷疑客戶的還款能力，風險過大為由拒貸了，把我搞的很頭大，不過好在客戶聽話，我怎麼說他怎麼做，成功的貸下來了.

所以如果你自己知道自己有信用逾期，最好定房前自己打一個徵信報告給置業顧問，他認沒問題，你再交定金，他認為有問題的他會發給他們合作銀行看，銀行工作人員確定沒問題，他才會收你的定金，畢竟做我們這個的誰都不想給自己找麻煩，寧願不賣這套房子都可以.

另外提一句，交了定金之後因為客戶自身原因而導致按揭沒有辦下來，開發商是肯定不會退你定金的，因為過錯方是你自己，這個道理在哪裡都說得通，人要有契約精神

機智的阿sir

去買房後，問銷售如果貸款辦不下來定金首付能退嗎？銷售說不能退。從問題中可以看出提問者，很擔心交了定金和首付之後，房貸辦不下來，導致交的錢不退，房子也買不了，損失太大。其實，大可不必擔心，房產商想不退錢也不是那麼容易的。購房者在不熟悉房產交易流程的情況下，很容易被開發商唬住，今天我就詳細給大家講解一下。

房地產交易現在有一套成熟的交易流程，保障雙方的合法權益

第一，交完定金和首付，就會籤《商品房買賣合同》以及房產局網籤備案，然後才會去銀行辦理貸款。在這個流程中，我們要注意到，這個時候的定金已經轉為首付款，相當於定金已經不存在了，你和房產商只有一個首付款的交易，你給錢，開發商給收據。所以，在這個環節已經不存在還要分定金和首付款兩種情況了，定金是肯定不能退的，但是轉為首付款之後，就應該按照《商品房買賣合同》的規定，如果是購房者的責任貸款辦不下來，一般是要扣違約金的。不用太介意和擔心這條，格式合同，都一樣。後面我會教你如何和開發商溝通協商，拿回首付款。

第二，開發商有提前告知的法律義務。開發商必須在交首付款前就應該告知購房者，貸款中所需要的條件，以及對應銀行的貸款政策，包括但不限於，例如銀行在什麼情況下會導致審批不通過，列舉所有不通過原因。購房者逐條核對自身情況，可以避免後期貸款審批不通過造成麻煩。甚至，可以在準備交定金但沒交的情況下，要求開發商給貸款銀行聯繫，提前查詢自己徵信是否符合條件。

按照流程提交各種資料，最後還是意外的出現貸款審批不通過，如何緊急應對？

購房者按照流程，詳細瞭解了貸款條件，在之前也仔細核對了不能貸款的情況，自己覺得完全符合貸款條件，結果還是出了意外問題導致不能貸款。這種意外情況也多見，我從業時期，就碰到過諸於結婚證名字不符，夫妻生活十多年沒有拿結婚證（戶口本又寫已婚），戶口本與身份證名字不一樣等等意外事件。分兩種情況解決，可以保住購房者不受財產損失。

第一，可以更改、補辦達成要求的，按照銀行經理要求，重新辦理證件。一些資料出現問題，審批被駁回，是可以按照要求重新提交資料，完成審核的。如果是這種情況，就積極配合銀行經理要求，按照他的方法重新提交資料。

第二，如果所有方法都不能成功貸款，在這種情況下就只能選擇放棄，然後和開發商積極溝通拿回已經交的錢。一般情況下，部分開發商會直接退你全款，不需要很艱難的溝通，但是也有部分開發商會要你扣違約金。

現在的重點就來了，之前我已經詳細講了購房流程以及交首付款前應該做的準備，這些就是為了後期有資本和開發商談判。讓購房者要求開發商告知不能貸款的各種原因就是一個很好的分擔風險的舉措，因為按照當時開發商所說的情況，購房者是完全符合貸款條件的，現在貸不下來，屬於意外事件，開發商也擔有責任。此外，交首付的時候，你們是簽了合同的，同時也在房產局備案了，如果你不配合撤銷備案，開發商這套房它也不能賣給下一個人，僵持對雙方都沒有好處，所以，此時購房者堅持要求退全款，不會有什麼問題。

購房者一直處於弱勢，主要原因是因為對這個行業瞭解不深，對相關流程及法律不熟悉，所以，在開發商強勢的態度上就會心理緊張，被嚇住。我會持續分享一些實用的購房經驗，幫助大家解決購房中出現的困難。

有具體問題，點關注，下方留言。我願意幫助大家在購房過程中少走彎路。覺得對你有點幫助，請一定幫忙點個贊。

世家

別擔心，這就是房產銷售的一個說辭罷了！如果真的貸款辦理不下來，首付款是一定會退給你的，不過購房定金（少則上萬元，多則十幾萬元），很可能是不會退還的！

買房的流程

一般大致可分為：看戶型、交定金、付首付、籤合同、辦貸款。這裡面涉及資金的有兩個方面：一是交定金、二是付首付。

1. 定金，是指在簽訂買房合同之前，購房者向開發商繳納一定的資金。這是一種附帶“擔保”性質的資金，一般不會超過買房合同的20%。現實生活中，幾萬元、十幾萬元都有，此時，一旦購房者反悔，不願繼續買房，是很難要回定金的！
   

2. 待到購房者，簽訂買賣合同之後，此時定金要麼轉成首付的一部分，要麼直接退還給購房者，一般大多數是前者。在這個階段，已經沒有所謂的定金咯，只有買房首付資金。

另外，買賣合同簽訂之後，會辦理一個網籤；而在支付完房產首付之後（30%）30日內，是要辦理備案手續的，此時房屋買賣合同才會正式生效的！網籤和備案，目的是防止“一房多賣”，對於購房者是一個很好的保護手段。

買房貸款，萬一辦理失敗

很多人，房貸申請被拒後，火急火燎的與房產銷售溝通，是否能退全額首付款（30%）。一旦被拒絕後，或鬧、或找關係，最終被扣5%的資金，還感激涕零呢！

其實，這大可不必！要知道，一旦房貸被拒，開發商比你更著急的！此時，如果房貸被拒，讓開發商去與銀行進行溝通、協商，會有很顯著效果的！

如果，萬一房貸還是被拒籤，此時一般開發商都會全額退還首付款的，因為，開發商還指望你配合撤銷備案呢！否則，房子又不能再次出售，開發商的損失會遠大於購房人的！

總之，買房是件大事，作為購房者，最好能在買房之前，提前諮詢一下銀行，看自己是否符合辦理房貸的條件。這樣可以避免很多不必要的麻煩！

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財經者思

通常無法辦理貸款下來，開發商是不退定金的，首付應該退還，但不一定全部退還。因為無法辦理貸款並不是開發商的責任，而是貸款人和銀行之間的問題，開發商只是協助辦理，但開發商為了促成這單業績會盡全力幫助貸款人完成貸款。我所瞭解的開發商現在的做法是，在正式收定金或者是首付款前，都要求買房人提供徵信和銀行流水及收入證明，由開發商的專業人員初審能否獲得貸款，如果距離銀行要求較大，開發商會建議買房人更換業主姓名等方式，以便順利通過銀行審核，獲得貸款。建議貸款人要對自己的貸款資質有所瞭解，並如實告知開發商。在繳納定金或者是首付款時要慎重，以免帶來不必要的麻煩！

肖恆投資筆記

不用擔心，別被開發商嚇住。一般情況下，都是可以退的，因為你在下定金前，樓盤銷售顧問應該會查你的徵信。如果徵信過關的情況下，銀行還是拒貸的話，責任也不能說全在你這裡。因此，只要跟開發商好好談，正常情況下，是能夠要回來的。

如果大家真遇到貸款無法下來，應怎麼跟開發商協商呢？

首先，找到幫你籤合同的銷售顧問，把情況反映給他知道，讓他去跟經理商量，通過他們的售樓按揭員跟銀行聯繫，瞭解清楚是什麼情況？是否能夠通過購買銀行的理財商品，解決貸款的事情。

如果銀行最終還是不給通過的話，而你又無法全款付清。那麼接下來就開始和開發商協商了，這個過程中一定不會吵鬧。我們可以退而其次，補償開發商一點錢，最重要的是大頭要能拿回來。

其次，你可以找一下親戚朋友，看他們是否有購買意向，或者拜託開發商去找客戶，最終更名就可以了。

如果和開發商鬧掰的話，而他們又不肯退的話，就直接去法院解決吧。正常情況下，不會敗訴，只不過會浪費點時間罷了。

總而言之，我還是建議大家在買房前，先去銀行了解好，到底能不能貸款？不要等到買房，下定金了，最終批不下來，再來和售樓吵，最終吃虧的還是我們購房者。

探房杜咔咔

去買房後，問銷售如果貸款辦不下來定金首付能退嗎，他說不能退，萬一貸款失敗沒有全款怎麼辦？

這是一種地產開發公司的格式霸王合同，實際上與《合同法》是不相符合，合同法約定合同，必須遵循一個原則，那就是不能顯失公平，因此買房合同也不能違背這一原則，但是地產開發公司利用自己的強勢地位，不管三七二十一，就約定不管何種原因導致按揭貸款失敗，要沒收購房者的定金，而且是30%。這是沒有道理的，

現在某個省已經對這一格式條款進行了清理，認為這是一種霸王合同，要求叫停這一行為。

作為合同，要求違約一方適當的進行賠償維護合同的嚴謹性是必要，這個賠償應該限定於另一方的實際損失，對於購房合同而言，購房者因為銀行信貸問題，終止合同，屬於一種無奈之舉，也不是購房者願意看到的，因此賠償額度應該是房價下跌的損失和適當的銷售費用，不能獅子大開口要求賠償30%購房總款，

因此購房者可以與開發商協商，要求退還一部分購房款，賠償開發商必要的損失，如果開發商不同意或者差距很大，可以向法院以合同顯失公平提出起訴，要求取消購房合同，歸還首付款中的大部分，秉承當訴訟費用，一般來說，法院會支持購房者的訴訟請求。

但是基於房價較高，購房款數目較大，購房者損失不會是一個小數目，因此購房以前，最好在貸款銀行做一個提前的諮詢，看看自己能不能貸款，能貸多少額度，避免自己被動。

杜坤維

關於買新房貸款失敗的處理問題，供參考:

1、法理分析。

買新房貸款，涉及兩個法律關係，一是你跟開發商之間的房屋買賣合同關係，另一個是你跟銀行之間的貸款合同關係。後一個借貸關係的目的是為實現前一個買賣關係；如後一個合同無法實現，則前一個合同也無法實現。

2、如何正確處理兩個合同關係？

（1）貸款合同能否實現屬購房人不能控制的客觀原因。

簽署貸款合同的目的在於實現購房合同中約定的付款義務，貸款合同能否實現，不在於借款人主觀上是否願意去實現，而在於銀行能否審批貸款。從這個意義上說，貸款是銀行說了算，購房人只是按照銀行的政策要求，提出貸款申請，並積極配合銀行辦理貸款，其主觀上不能控制貸款能否獲批。故貸款合同能不能實現，屬購房人不能控制的客觀原因。

如購房人明知自身資質、資信條件差，正常情況下不能獲得貸款，還要一意孤行地繳納定金、首付款、簽署合同，則相應的責任由其自身承擔，開發商可以不退。

（2）貸款合同無法獲批時，購房合同如何處理？

對於這種情況，也是比較常見的。一般來說，開發商應有合理預見義務，提前將購房人的資料、徵信交給銀行初審，若銀行認為大概率能通過貸款，此時才能交定金、籤合同、交首付款；如開發商疏於合理預見，沒有盡到提前注意義務，盲目將定金收取、首付款收取、合同簽署，屆時購房人不能獲批貸款，開發商有不可推卸的責任，應將購房人資金退還，並友好協商，合意將購房合同解除，回到雙方交易之前的狀態，互不追究違約責任。

3、購房人如何維護自己的合法權益？

關於購房定金的處理：

一般來說，支付定金的一方不履行合同，無法要回定金；收受定金的一方不履行合同，雙倍返還定金。就購房定金來說，雙方都願意繼續履行合同，但客觀上買方貸款辦不下來，購房合同無法繼續履行；法理上看，貸款無法辦理應屬購房人不可抗拒的原因導致不能繼續履行合同，該定金應當如數返還。現實中，開發商一般找各種理由拒不返還居多。所以，應當在繳納定金時，要求開發商在定金協議或定金收據中明確，如貸款不能辦理下來，應如數退還購房定金。如開發商不願意這樣明確，則購房定金不能交。首付款的處理類似。

對貸款失敗後果進行約定

一般開發商都比較強勢，但是，購房人如急於籤合同、交首付款，忽視對自己貸款的提前落實，導致貸款合同辦理失敗，無法履行剩餘房款的支付義務，則要麼通過其他途徑融資，來支付開發商的剩餘房款；要麼就只能向開發商承擔違約責任。

所以，購房人一定不能急，一定要事前積極與開發商就貸款事宜進行溝通、落實，並就貸款失敗如何處理做出書面約定（可單獨約定，也可在雙方簽署的購房合同中以特別條款的形式進行約定），或讓開發商提供書面承諾（蓋開發商的章），則萬一貸款失敗了，也有書面約定在，可提供權益保護。

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房壇法菜

想起來最近一個事。

有個老房子準備賣掉，之前都說好是全額付款，定金也讓中介收了，但最後臨到頭準備籤合同的時候，對方說找不出這麼多錢，想要去辦貸款。

因為中間還牽扯到中介，扯來扯去變成了對方想要降價，最後又讓了1萬才了了這事。

還有一件事也是中介賣房子，中介收了定金，但最後實際合同簽完，中介老拖著定金不給，連辦公室都換了明顯是準備要賴賬。

總之牽扯到這種大額交易，總是容易有各種各樣的事情發生。

具體到樓主的問題，如果是還沒有籤合同，最好是跟銷售人員再詳細確認下銷售合同的條款。不是自己主觀原因要違約，不退定金首付絕對是霸王調款，尤其是首付，這樣的房地產公司，大概也不值得打交道了。

所以，一方面是選擇大的有口碑的房地產公司，到時候銀行貸款更容易辦下來；

此外就是提前瞭解清楚合同條款，看看是不是真的有類似的霸王條款。

再者就是提前瞭解下銀行放貸的情況，具體會有什麼要求，通常就是要求信用和流水情況，證明還貸能力。比較容易出狀況的是流水，有些人的工資賬戶，一入賬，立馬就轉到別的理財產品了，不怎麼停留，銀行容易把這認定為無效流水。所以，可以提前注意下。

關鍵字: 房產 貸款 辦理