廣州，一個稍微發力，就會石破天驚的城市。
來自統計局火辣辣的數據，今年第一季度，廣州GDP達5508億元，增長7.5%，增速超越北京，以紅火態勢，拉開2019年序幕。
在另一項重要指標上，更能看出廣州的實力，這就是——人口競爭。
首先，來看人口增量。2018年，廣州常住人口狂增40.6萬人，全國排名第二，領先杭州、成都、北京、上海。
這亦是廣州連續第4年人口增量超過40萬人，堪稱霸屏式存在，這是一份了不起的成績。
其次，要成為國際大都會，必然得對外國人有吸引力。
而廣州，交出兩份卓越的答卷。一方面，全國機場吞吐量達到千萬級人次的城市，只有北上廣三城。廣州作為華南的樞紐門戶，地位不可撼動。
另一方面，2018年，有340萬人外國遊客入境廣州。這是什麼概念？超越北京，相當於深圳的2倍！
第三，未來人口持續增長，才能保持強勁的競爭力。
廣州，先是在城市總規上，立下“軍令狀”，爭取到2035年，常住人口達2000萬，管理服務人口達2500萬（來源：廣州政府網），與現在的北京上海等量齊觀。
今年初，廣州公佈全新的“1+1+3”入戶政策體系，學士、碩士、博士等人才，入戶年齡比此前放寬5歲（來源：廣州人社局），不遺餘力引進精英。
而4月28日，又重申了本科生，連續繳納社保半年即可入戶。日前，廣州出臺“搶人”新政，社保要求作出調整，取消碩士研究生、博士研究生的留學人員入戶社保參保年限限制，只需在廣州市現引進單位有參保記錄即可，無須連續繳納社保滿6個月以上，本科連續半年社保可以入戶。新政沒有采取“一刀切”降低入戶門檻的方式，而是有所側重的調整入戶條件，定位為“精準引才”，體現了廣州秉持開放理念，改善環境吸引人才的決心。
是的，廣州，這才是灣區的引領者，這才是開放性的國際性大都市。
| 國際化的廣州
聰明如你，也知道，恢弘的時代，已在你面前，擺上一份大蛋糕。
那麼，搶佔人口的超級紅利，大灣區的樓市未來如何發展？機會又在哪呢？
1
大灣區房價：仍有上漲機會
房價問題一直是各方困擾，無論是剛需、投資客還是地產商。投資客希望房價漲，剛需希望房價跌。粵港澳大灣區的房價會如何發展？現存的調控政策會不會放鬆？
專家認為，中心城市的房價會維持高位，限價會限制增長速度，但是不會抑制它的價格。
高房價是個偽命題
現在經常講房價問題，房價高是個偽命題，為什麼？因為房地產的供求關係存在一定問題。
在房價高的地方，我們住房限制供給的政策制定得非常的嚴格，中低收入人口把房價問題作為主要問題，房子應該建到城市郊區，與城市中心有一定距離的地方。
但是這些城市由於提出了非常多的政策，導致了中低收入人口住房供給不足。
事實上，解決房價問題可以通過空間結構的調整和交通結構來調整，但是我們現在沒有解決這個問題。
中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵
限價不會抑制中心城市的房價
大灣區是一個城市圈，有1個小時城市圈，也有2個小時城市圈，我們現在的輻射大範圍部分在1個小時城市圈。
在這個空間結構中，如何通過政策來調整房地產結構的發展，我們還有很多的手段可以使用，只是現在還沒有有效的發揮。
從香港的經驗可以看到，中心城市的房價會維持高位，限價會限制增長速度，但是不會抑制它的價格，因為它的公共資源是最好的，稀缺性導致地價高，所以房價也會處於高位。
宏觀經濟向好的情況下，房價還會漲。目前的問題是各項政策是否解套，大家都盼著解套，但是裡面還有很多深層次的原因。
大灣區房價最高，但仍有上漲機會
大灣區是國際化程度最高、資源整合能力最強、產生經濟價值和經濟效益最高的地方，因此它的房價、地價也一定會是最高的。
所以在粵港澳大灣區購置房，仍然還有空間和餘地，也還有上漲的機會。
受粵港澳大灣區利好政策、銀行貸款利率有所下降、粵港澳大灣區城市人口持續淨流入，未來廣東深圳、廣州等核心城市房價應該穩步上升、核心城市的周邊城市也會有一定的潛力。
受香港逐漸穩定的基準利率以及國家粵港澳大灣區利好政策影響，預計未來香港應逐漸趨穩、溫和上漲。
中外城市競爭力研究院院長桂強芳
房子是抵抗通脹最好的手段
2007-2017年10年左右時間裡，除2008年遭遇金融危機，房價有小幅下跌外，其餘年份基本上是上漲的。
深圳平均房價上漲了325%，而十年工資漲幅為158%，房價漲幅是工資漲幅的兩倍多。
香港房地產歷史已有近百年，經歷過多輪週期。
1980-2019年近40年的時間裡，香港私人住宅售價指數從1980年19.9上升至2019年2月的365.2，增長了16.2倍。
2
房地產行業：還有20年紅利期
如上文所言，從微觀方面看，中心城市的房價將會維持高位，粵港澳灣區的房價還有上漲機會。
從行業角度看，開發商紛紛高喊轉型，房地產會如何發展？
專家認為，中國房地產的發展，至少還有15—20年的紅利期。
地產郊區化是未來趨勢
在人口流入幅度最大的地方，供求關係在一定時間內肯定是不平衡的，所以只有增加供給才能解決。
利用空間來調整供求關係，這是未來政策必須會施加的手段之一。
地產去中心化和郊區化是都市圈未來的發展趨勢。
產業結構調整，工業結構外溢，服務業佔據主導地位，會帶動灣區核心地區房地產的發展。
房地產還有20年紅利期
住房政策是否有鬆動？
從去年到今年，關於房地產的政策越來越少，這說明了趨勢正在從嚴控到了語調比較溫和的階段。
中國房地產的發展，至少還有15—20年的紅利期，中國還有5億人口要進入城市，中國的戶籍人口城市化才43%，到70%還有5個億人進城，這些人要不要買住房？
住房政策是否鬆動，與前一段時間的金融環境有關係。房地產不僅僅是解決人的居住問題，還要解決經濟發展的問題。
去年一年，經濟增速放緩，汽車行業28年來第一次下滑。經濟一定是有波動的，但是要看好大趨勢，中國的城市化率是最大的利好。
到郊區去建房子
在全世界的灣區和城市群，軌道交通修到哪裡，哪裡的地產就會發展。
看我們的軌道交通，我們很寒酸。如果我們把軌道交通修好，把整個密度提高的話，我們郊區的地產就會得到進一步的發展。
所以我們的建議是在更大範圍內降低成本，降低住房和產業發展的成本。
我們有很多可打的牌，還有能否激發人口要素活力，優化和完善交通結構，這些是我們未來要做的任務。
適應逆城鎮化進城，促進城市資本下鄉，這也是未來可以實施的政策手段。
土地及項目併購加快
在這個大灣區背景下，開發商面對拿地成本、城市更新週期越來越長。
在這個過程中，土地和項目的收併購會加快，資產服務型的人才、創新性的人才會面臨緊張，很多開發商也面臨部分業務的轉型和優化。
在大灣區產業轉型的過程中，傳統產業雖然在退出舞臺，不斷轉型，但是新興行業還沒有完全崛起。
在這個錯位過程中，產業地產商要做好長線思維，克服困難的準備。
未來更大的挑戰來源於對於資源和資產的掌控，城市更新和存量資產決定企業走得更遠更穩。
這四座城市的土地和房產投資機會大提升
基建連通對珠海、中山、佛山、東莞面臨的土地和房產投資的機會大大提升。
未來大灣區科創產業的發展會非常的蓬勃，而且會非常的快速。大灣區科創產業的發展會有兩個方向，一個是廣深港，再加上東莞。
另外一個是佛山、中山和珠海、澳門。在主軸裡面，經濟總量非常大，這幾個城市GDP佔了大灣區的70%。
3
粵港澳大灣區發展趨勢：
2022年成為世界第一灣區
根據《規劃綱要》，粵港澳大灣區將發展成為世界級一流的海灣城市群。
和世界上其他大灣區相比，粵港澳大灣區將會處在什麼樣的地位？粵港澳大灣區中哪座城市最有機會脫穎而出？
預計到2022年，粵港澳大灣區將會超越其他三大灣區。
2022年粵港澳大灣區登頂世界第一灣區
按近三年的平均增速推算（紐約、東京灣區為近三年增速）。
預計到2020年，粵港澳大灣區經濟總量會達到紐約灣區水平，預計到2021或2022年，粵港澳大灣區經濟總量會超過東京灣區，成為世界第一的灣區。
大灣區未來有望達1.5億人口
大灣區未來有望達到1.5億人，成為南中國最大的人口都市群。
有專家預計，到2030年，大灣區有可能達到1.5個億的人口規模。
未來大灣區將打破行政阻隔，逐步實現公共服務一體化，包括教育、醫療、社保、交通等，驅動更多的消費增長。
大宗交易投資首選廣深
從大宗資產來看，優選香港，首選廣深。香港在過去2018年大宗交易的市場中國有3千個億，香港佔了2千個億，香港投資相對穩定，有非常好的收益率，稅制簡單，資產流動性非常好，國際化非常高，所以香港優選。
但是為什麼首選廣深呢？廣深從2015年開始，2個城市加起來的大宗交易只有68個億，2018年有520個億，這幾年的增長非常快。廣深現在的投資，除了寫字樓以外，還有商場、長租公寓和產業，有多項目可選擇。
珠江西岸城市群受益最大
大灣區規劃綱要出臺，最受益的是珠江西岸。
粵港澳大灣區構建以高速鐵路、城際鐵路和高等級公路為主體的城際快速交通網絡，以聯通內地與港澳以及珠江口東西兩岸為重點，而珠江西岸將最受益。
大灣區珠江東岸和西岸相比，東岸是先發區域，經濟已經非常發達。
未來通過基礎設施互聯互通，有效引導或推動生產要素便捷流動，帶動珠江西岸快速發展，並通過澳門-珠海這一級的發展輻射帶動粵西。
產業投資8大潛力區域
產業投資要圍繞廣深創新科技走廊，即8大潛力區域。
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