前言
为贯彻落实省国土资源厅出台的《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字[2018]3号）精神，提高城市更新工作效率，广州市人民政府办公厅于2019年4月18日发布了关于印发《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（以下简称“《实施细则》”）的通知，结合广州旧改实际情况，对《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）进行了完善细化
壹
《实施细则》要点
1
多举措推动旧村全面改造
（1）旧村改造用地可在区域内统筹平衡。旧村全面改造因用地和规划条件限制无法资金平衡的，区政府可采用征收等方式整合本村权属范围内符合城总规和土总规的其他用地用于安置和公益设施用地之后，采用协议或划拨方式纳入旧村改造一并建设，也可全区统筹，市重点项目可全市统筹，从而保证旧村改造项目的经济可行
（2）增加纳入旧村改造项目的改造成本。将旧村全面改造设计的土壤环境调查评估及处理、地价评估、土地勘测定界、审批时测算的土地出让金（自主改造、合作改造）、拆迁奖励（不超过改造成本的3%）等实际发生的费用增加纳入改造成本，优化旧改改造成本核算
（3）创新提出先收购后回购的补偿方式。在广州既有按“户”、“栋”、“基地面积”补偿方式的基础上，增加旧村改造采用先收购后回购的补偿方式。改造主体按市场评估价收购村民既有合法房屋，本村村民按照建安成本、人均建筑面积75㎡（50㎡+25㎡奖励）的标准回购安置住房，收购价由改造主体委托第三方机构评估，报区政府研究后确定；收购与回购的差价可计入改造成本，且村集体需将集体土地转为国有土地
（4）完成微改造的亦可申请全面改造。村民改造意愿强烈且符合改造条件的旧村，完成微改造后可申请全面改造，不受时间限制
2
强化国土空间规划的战略引领作用
明确城市更新建设规划、行动计划要依据国土空间规划，合理划定城市更新重点区域范围，指导城市更新项目有序推进。2018年11月，自然资源部明确在广州开展市级国土空间规划先行先试工作，广州国土空间规划在国内率先探索实行
3
“三旧”改造标图建库实行动态调整
规定“三旧”改造地块数据库每季度调整一次 ，政府重点项目可实时申请调整，同时为落实省“三旧”改造标图建库动态调整的规定，强调纳入“三旧”改造标图建库和办理完善历史用地手续的用地时间为2009年12月31日前
4
推动项目高效审批，降低市场主体支付地价款压力
（1）推动事权下放到区政府。将城市更新片区策划方案、符合控规的更新项目实施方案的审定权委托给各区政府实施；将重点区域范围外的更新项目控规调整的审批权委托各区政府实施
（2）土地出让金分期缴纳。借鉴深圳相关政策，城市更新项目土地出让金可分期缴纳，首期不低于30%，余款1年内缴清
5
推动旧厂房和旧城镇改造，提高市场主体的积极性
（1）降低工改项目用地成本，增加收储项目分成比例。明确自行改造、协议出让“三旧”用地可按新规划用途市场评估价的70%补缴土地出让金，工改工自改项目（M0用地除外）免交地价；提高政府收储工改商住项目业主分成比例和一次性补偿标准
（2）旧城连片改造项目可毛地出让。经改造范围内90%以上住户表决同意，在确定开发建设条件的前提下，由政府作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体，待完成拆迁补偿后，与改造主体签订土地使用权出让合同
6
明确政策适用项目
项目实施方案在《实施细则》之前已通过市城市更新工作领导小组或原市“三旧”改造领导小组等审议且在有效期内的，按实施方案批准时的政策执行；已过有效期的，按程序重新报批
贰
总结
《实施细则》的核心在于政府让利于市场，充分调动城市更新各参与方的积极性，高效推进项目的进程。加大可纳入的改造成本、地价补偿村集体或原业主的比例提高、地价的分期缴纳等一系列规定有利于降低旧改项目的改造投入，提高项目收益；同时，强区放权、标图建库动态调整等规定有助于项目的高效审批
另外，先收购后回购的补偿方式对于改造主体的资金占用要求比较高，并且广州的旧村改造项目一般规模比较大，使得在拆迁补偿阶段的资金压力偏大，将明显提升广州旧村改造开发企业在前期的融资需求
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