地产财富会
随着北京核心区域写字楼步入发展瓶颈期，
新兴区域的价格洼地优势越来越明显。
由此，新的红利开始分割旧的市场，
这看起来是一个不错的置业窗口期。
2019-1-11
近日，一则《金融机构撤退北京A级写字楼》的消息在圈内流传，消息指出，不少金融机构集中撤退北京A级写字楼有以下几点原因：
第一，核心区域租金上涨，公司难以承担；第二，公司因扩大规模所衍生的置换需求；第三，部分公司发展艰难，濒临倒闭。
显然，此番金融机构集中撤租不但有宏观经济层面的因素，还与北京写字楼市场近年来发展的复杂状况有着千丝万缕的联系。
多重信号表明，北京写字楼市场真的要变天了。
核心区域市场见顶
盘整期下洼地效应日趋明显
量变促成质变，事实上，北京写字楼市场的变天经历了一个漫长且相对复杂的过程。
近年来，北京主城区写字楼新增需求量不断攀升，尽管过去三年新增供应量无论在核心区域还是新兴区域都有所回升，但新项目入市后迅速被吸纳，
空置率保持在8%以下，供求矛盾依然突出。据第一太平戴维斯研究部预测，未来五年，受到 “禁限目录”的影响，核心区土地供应日益稀少，新增甲级写字楼供应量将逐年缩减。同时，目前北京主城区楼龄超过十年的优质写字楼存量占比已达一半以上。核心区域写字楼面临着租金高、楼龄长、配套滞后等一系列问题。
其中在租金方面，数据显示：2018年第三季度北京金融街、中关村等核心区域甲级写字楼市场的平均租金实现连续6个季度环比增长，达到每平方米每月366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。
供需矛盾、租金上涨已经成为北京写字楼市场上空挥之不去的阴霾，但这恰恰让新兴区域市场看到了机会。
一方面，核心区域市场见顶，并进入租金盘整期阶段；另一方面，价格洼地效应日益明显，随着海淀翠湖科技园、丽泽等新兴区域在租金、配套及产品迭代等方面建立起来的优势，这里成了核心区域企业外溢的首选之地。
无休止上涨的租金
谁也承受不住
核心区域写字楼外溢的过程本质上是一个去中心化的过程，它的根本表现是存量和增量之间在总量上、构成上、时间上、空间上的一个抗性对决。
以北京海淀区的中关村和翠湖科技园为例，两大块区的写字楼在很大程度上代表了北京核心和新兴区域，前者属于核心区域的旧存量，后者则属于新兴区域的新增量。
众所周知，中关村是北京较早规划的一个园区，经过20多年的发展，这里聚集了大量的科创型企业和研究机构，整体发展非常成熟。
但在写字楼领域，成熟的代价是写字楼成本的飞速上涨。
数据显示：中关村2017年全年净吸纳率高达84.4%，高于全市平均值41个百分点，空置率仅为1.2%，但是有效租金达到了惊人的每月380.3元/㎡，同比上涨6%。
在租金盘整关口，核心区域写字楼面临着较大的下行压力，同时，新兴区域写字楼开始扶摇直上，并在未来预期上表现很好。
很多企业就看到了这样的趋势，并打好算盘，开始把目光投向不远处的海淀山后区翠湖科技园中的绿地中央广场。在他们看来，这里拥有着更实惠、性价比更高的租金，毕竟，中关村2年租金实际上可在翠湖科技园买一套绿地这样的写字楼，能大大缓解租金高企所带来的企业运营成本压力。
据入驻该广场的一家华为公司某合作单位介绍：除了租金低，绿地中央广场的办公成本也要更低廉，一年下来能为企业省下一笔可观的费用，这是他们公司今年搬迁过来的重要原因。
中关村外溢加剧
海淀未来看哪里？
中关村的企业外溢看起来似乎已经成了不可避免的趋势。
这个以IT、信息通讯、电子产业为主的国家级园区从1996年的1万人已经发展到现在的100多万人，因此致使一些像联想、三星、西门子、百度等信息服务业和IT产业外溢到上地商圈。
对于大型企业来说，要想获得一张核心区域写字楼的“门票”并不容易。随着2007年百度拍下上地商圈的最后一块政府供地，建造百度大厦作为它们的企业总部，意味着上地商圈告别了新的土地供应。
外溢的背后，不仅是土地供应步入困局的结果，还是写字楼市场购买群体思考加深的客观结果。
新局面和新思考下，翠湖科技园的绿地中央广场不仅在租金上表现出了竞争力，同样在交通、办公环境以及未来发展潜力方面树立起了自身优势。
绿地中央广场所在区域的规划现在已经成型，而关于这个区域的未来价值就在下面这份规划中。
根据早前的北京城市发展规划：海淀北部地区是未来发展的战略腹地，百万人口的卫星城。未来，这里是承接全新使命的“新中关村”和北部研发服务和科技创新集聚地。该区域主要发展信息服务、新材料、新能源与环保、信息通讯、生物工程与新医药五大产业板块。沿着北清路所发展的北部产业带，已全面趋于成熟，并组成了航天城、生命科学园等为一体的综合型园区。
交通通达性的不断提高也在根本上加速了北京写字楼去中心化的过程。
因为地铁的开通、城市道路网的完善，核心办公区与稍边缘地带的界限进一步模糊，目前处在稍边缘地带的办公园区往往比以往核心办公区有着更好的办公氛围和环境，同时对人才资源的获取能力大大增加。
所以，很多企业开始跳出中关村、上地等核心区域，往绿地中央广场这样的新兴区域进发。
就绿地中央广场来说，这里到地铁16号线稻香湖路站仅100米距离，到达中关村仅需20分钟，到达清华北大高教园区也仅需30分钟，此外，这里还有一条贯穿海淀西六环到昌平的北清路，它也是北京北部高新技术产业区的重要道路。
这个层面来讲，绿地中央广场交通上并不比中关村差。值得一提的是，这里的办公环境要比相对老旧的中关村写字楼更加出色。
为什么这么说，因为目前的世界十大高楼近一半来自绿地。做写字楼是这位商办专家的看家本领，大到整体配套规划，小到层高、立面、新风系统、物业等等，绿地都能做出行业领先的水准。
如今，中关村、上地的外溢还在继续，而从这里往海淀北边望去，高耸的绿地中央广场仿佛近在咫尺。也不知从何时起，人们突然发现——这座写字楼每天夜晚的亮灯数都在悄无声息地增加。
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