摘要：中山房价在这几年一路高歌，但是去年中山的房价除去城区之外都出现不同幅度的下跌，作为粤港澳大湾区的一员，又毗邻“广深珠”三个大城市，按理说房价还有很多的上涨空间，出现这样的情况背后的真正原因是什么？中山该如何应对？
作为一个在中山居住过多年的人，在笔者看来，中山是一个很有发展潜力的城市，因为中山地处珠江三角洲地区，毗邻广州、深圳、珠海这个三个一二线城市，有着天然的地理优势。但中山的经济水平和发展情况都相对滞后，如果从地区发展情况的角度来看，夸张点讲，我们可以称中山为珠江三角洲地区最后的未开发片区。
只要中山能积极的向周边的“老大哥”靠拢学习，以周边带动中心的方式。应该能为中山经济的腾飞带来重要的发展，事实上中山也是这样做的。本来这是一个很好的发展方针，但是现在的情况是中山周边区域都陷入了“炒地图”这种舍本逐末的事情上去了，不先发展产业经济，反到先炒起房价来了。如果用一个词来形容现在中山的情况，那么“撕裂”这个词再准确不过了。
让我们先来一组数据和时事报告：
• 中山三角镇距离广州南沙的明珠湾CBD，仅30分钟车程；
• 中山翠亨新区跨“深中通道”距离深圳前海，仅50分钟车程；
• 中山南朗镇距离珠海唐家湾，仅一条臭水沟的距离；
• 中山坦洲镇距离珠海香洲的核心商圈，仅4.5km……
中山三角的房价仅是广州南沙的1/2；
中山翠亨的房价仅是深圳前海的1/6；
中山坦洲的房价仅是珠海香洲的1/2；
中山南朗的房价大致是珠海唐家湾的1/2…
2015年深中通道获批。
2016年粤港澳大湾区启动，香洲和坦洲的断头路逐步开建……
巨大的房价差异，以及肉眼看得到的发展潜力。让“炒房客”,一个让人又爱又恨的群体，把“投资”的方向锁定向了中山。
彼时，坦洲的房价还是7字头，南朗的房价还是6字头。2016年，大行情起，深圳涨完珠海涨，珠海涨完广州涨，先知先觉的投机者蜂拥而至中山。
不足两年，坦洲房价从8字头涨到1万9，中山民众从4字头涨到1万2，中山南朗从7字头涨到1万9……
房价,能一定程度反应当地经济发展的情况。从房价暴涨的速度来看，似乎中山的经济发展也在飞速发展。殊不知，房价暴涨，只是炒房客炒出来的假象罢了。当然这只是一部分的原因，更深层数的背后，是城市的撕裂和肢解。大家都不按照中山整体规划来考虑全局问题，都是各自为战。
中山属于“小政府、强城镇”的镇区经济典型，市政府对于镇区的管控力度有限，偏偏身边围着广深珠一群大哥。
• 坦洲说，我要做好一根楔子，钉进珠海的心脏里。于是，紧贴着珠海搞了一整片百亩小楼盘。
• 三角说，我要跟着南沙大哥吃肉。于是，挨着南沙搞了一个万亩度假大盘“雅居乐民森迪茵湖”和一片小楼盘。
• 翠亨南朗说，最幸福的就是我。右边是我深圳大哥，下边是我珠海大哥。于是，填海造陆，硬生生填出来一个万亩大盘“锦绣海湾城”。
整个城市，绵延百里，却始终找不到一个规划重心，满眼尽是房地产。
一个翠亨新区，规划7年，几乎没有任何落地，只看到连片的楼盘，静待深中通道通车，与深圳激情拥抱。而深圳早在三年前就已经以炒房客的身份拥抱了翠亨，把房价直接干到了破万。
一个坦洲，看似和珠海紧紧相连，其实中间存在着13条断头路，与之割裂。
2012年，两城就达成协议，要共同推进断头路的衔接。7年过去，13条路，只通了3条半。坦洲的房价倒是从三四千被炒到了一万九。
中山为了蹭大哥们的热点，不惜撕裂自己；大哥们却只想着，干一票就跑。
炒客撑起来的市场注定无法长久。
• 2018年，中山南朗的最高价从1.7万/㎡回调到1.5万/㎡；
• 中山坦洲的均价从1.9万/㎡回调到1.5万/㎡。
真正扎实的，反而是中山概念最差、但配套成熟的主城区。
无论市场如何涨跌，中山东区的房价始终稳定在2.2万/㎡，敏捷紫岭国际从1.6万/㎡的开盘价，一年的时间里卖到了2.1万/㎡。
中山诸镇，在网红概念的拉扯下，越来越撕裂，越来越被透支。各区政府似乎还停留在这样一个思维模式里面：反正搞房地产就能赚钱，拆迁卖地就对了，开发商也是，中山发展潜力巨大，搞商品房不愁卖不出去。炒房客更是毒瘤，使劲往上炒高房价就对了，反正有人来接盘。广深珠就是我们最好的例子，特别是广州深圳。
可是大家似乎都忽略了一件事情，广州深圳的产业经济总量比中山多得太多太多了，而中山没有产业支持，房地产带来的GDP只不过是一个泡沫，迟早会爆。直观的表现就是开发商会在第一波房价暴涨后乐观的继续开发楼盘，但却发现越来越不好卖。为啥，因为炒房客发现他们屯的房子也卖不出去了，而作为本地居民，房子虽然是刚需品，但是他们的收入实在负担不起高昂的房价，没了这两个“主力军”，自然不会有人来为开发商买单。
说得简单点，中山还没发展成大城市就已经提前得了大城市的病，索性这病还不到病入膏肓的地步。而要治好这病，药引子就是三旧改造。所以中山城市更新局在今年一月份挂牌成立意义重大。
通过上文的资料我们其实可以发现，出现这种问题其实是中山周边的镇区而主城区其实发展的还算顺利。我们来看看主城区这些年都做了些什么动作：
如果有人问，现在哪里是中山最旺的商业中心？石岐区的大信·新都汇二期相信会是不少人的答案。去年10月新开业的这一商业体，因为汇集了海底捞、UR等众多知名品牌，1/3进驻商家首次登陆中山，迅速成为市民消费新宠。
除了新鲜、时尚之外，让这个商业体走红的，还因为它是从一个中山人非常熟悉的地标延伸出来的新热点。2004年5月，中山首个真正意义上的大型ShopingMall——大信·新都汇石岐店开业，改变了中山人传统的多点购物娱乐方式。在开业13年后，城区的商业综合体日渐增多，石岐大信的地位受到极大冲击，二期项目的建成则让这个龙头商圈的地位重新得到巩固。
石岐大信一、二期都属于“三旧”改造项目，这里原址是中山市陶瓷厂和旧城中村。二十年前，周边都是村庄，位置比较偏僻，甚至连路灯都没有安装。通过推倒重建、连片改造的方式，石岐大信·新都汇一期建成后就成为中山服务业最发达的区域。目前，大信·新都汇一、二期已经连城一片，形成一个近50万平方米集合购物中心、商业街、写字楼、酒店、公寓、住宅于一体的城市综合体，房地产业内人士估计2018年该片区全年营业收入可能超过30亿元。
五年大变样，创业花开“伊电园”
伊电园又称中山美居产业园，由原来的富湾工业园改造而成。项目占地100余亩，总投资近1.5亿元，是中山市近年来“三旧”改造的重点项目之一。
该项目通过对工业区旧厂房建筑进行翻新设计，分电子商务基地、创意设计中心、高端商务配套、高端多层停车场4个功能区域。2012年底动工，分四期进行改造，整体已接近竣工。经过数年的发展，伊电园现在已成长为中山的电子商务中心，为各类电商企业提供融资、物流、人才等资源，并为文化创意产业提供办公空间与服务。
目前进驻园区的企业以电子商务企业和家居企业为主，两种产业的有机结合，以独有的联合体验营销模式，逐渐构建电子商务及周边配套产业的聚集发展。比较具有代表性的就是互联网家装企业安乐窝，从2015年落户至今安乐窝在全国的网点已超过300个。据统计，目前中山美居的进驻企业已超过200家，每年累计产值达5亿元以上。
十年改造终成六万平方CBD
在起湾道与中山路“黄金十字”交界，是在中山市享负盛名的“金融一条街”——盛景尚峰金融商务中心，经过10年的改造和发展，如今这里的进驻企业已达到300多家，其中以金融等现代服务业为主，成为了中山的CBD和现代金融中心。
10年前，这里还是三家建筑面积超过6.3万平方米的印刷厂，由于从事低端的制造加工业，即便背靠88公顷的紫马岭公园这个“城市绿肺”，也很少有市民居住在周边。
十年前，中山建设和推进了一批在全市范围内颇具代表性的“三旧”改造项目，2007年报建后，盛景尚峰金融商务中心项目便被列入广东省和中山市重点建设项目、全省服务业集聚区试点。
2008年“盛景尚峰金融商务中心项目”开始建设，总投资50亿元。该项目一期工程于2009年底封顶投入使用，至2014年5月完成一期项目第三阶段工程，短短五年间，该片区的总产值从改造前的2亿元，跃升至2015年实现服务业总收入30亿元；改造前年税收805万元，2015年税收总额已达3亿元，彻底激活了东区乃至中山现代服务业发展。
可以看到，中山主城区在土地资源对紧张的情况下，通过旧改来积极发展商业综合体，建立企业孵化基地以及培养金融商务中心，完善第三产业。带动了产业和经济的发展，创造的就业机会，从而聚集了人口。又因为人口的聚集带动了房产的发展。这样才是良性循环，而周边的镇区大多都反过来了，才导致了房产发展的不健康，又让当地居民怨气很大。
那么中山周边应该怎么发展呢？
中山周边靠近“广深珠”，发展其他行业都竞争不过这些‘老大哥，不过中山周边拥有丰富的自然资源，又有文化沉淀。如果发展旅游文化产业，不仅与“老大哥”们没有竞争，还能吸引这些大城市的看惯了钢筋水泥的消费者来中山休闲消费，带动经济发展。在这方面大涌镇就有一个很好的例子。
亭台楼阁平台起，惊艳红木小镇
大涌镇红木文化博览城项目位于大涌镇最旺的红木家具商业街，项目用地总面积197亩，计划分二期建设，总投资近50亿元，总建筑面积 80万平方米，其中项目一期占地110亩，已建成的首期15.5万平方米的核心商业区，已经在2015年初开始投入使用；二期占地面积约88亩，将围绕核心商业区进行配套建设。
改造前的大涌红博城，虽然位于红木商业的黄金地段，但却只用于低端的制造加工，年总产值仅约为1000 万元，不仅不适合城市规划建设，而且排放大量的工业废水和废气。按照规划，红博城将打造成一个集红木文化展览、名优红木家具销售、红木主题酒店、旅游特色景点等一体的商业模范。项目全部建成运营后，年营业额可达10亿元，创造就业岗位达2000个。同时，随着环境的美化和路网的优化，不仅极大地提高土利用率和产出率，还将提升了大涌镇的红木文化知名度和美誉度，形成辐射作用，推动产城融合和产业升级，为地方经济发展提供新动能。
总结：中山是具有巨大发展潜力的地区，但潜力的兑现要看中山能否制定合适发展定位。而对开发商来说，不考虑地区产业与发展水平的项目，盲目拿地建房，都很有可能砸在手里。更多的，开发商需要有宏观大局概念，立足地区可持续发展原则，才能有投入，有回报。而对于刚刚进入中山地区的开发商，先找一个对当地情况和局面的判断有预见性的前期合作者，能为开发商避免不少雷区。
广东省“三旧”改造协会指导举办的2019中国第九届三旧改造、棚户区改造与城市更新高端总裁峰会将在4月12日-13日于广州举行，协会秘书长届时也将到场做开场致辞，国内顶尖旧改专家云集一堂，还有50余家急需对接项目业主单位。详情请看以下内容
峰会简介
【会议时间】：2019年4月12-13日
【会议地点】：中国·广州日航酒店
【联系电话】：黄经理：17665020925
【适合对象】：政府机关、项目业主、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业董事长、总经理等核心高管参加（大会200人规模）
【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+项目推介（业主面对面）
主办单位
广东兴广城科技有限公司
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指导单位
广东省“三旧”改造协会
本次峰会主要解决的问题
如何抓住城市更新、三旧改造的政策机遇、实现企业转型升级?
如何结合区域特点来做项目定位与功能提升，实现可持续运营?
如何精准选取融资渠道，ABS、CMBS、REITS在不同更新项目中可能性?
如何组建和培育更新项目的核心运营团队?
如何识别和规避更新项目中的关健风险点？
如何解决拆迁谈判、报批报审等问题，使项目快速落地?
面对产权、股权关系复杂的更新项目，有哪些合作方面的机制创新?
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峰会议程安排
第一板块：旧改棚改、城市更新最新政策解读与精准项目获取路径解析。
第二板块：旧改棚改、城市更新拆迁谈判、合作方案设计及拆迁实施要点难点解析。
第三板块：欢迎晚宴+旧改棚改、城市更新项目资源链接会。
第四板块：旧改棚改、城市更新有效融资策略与资产管理成功运作模式精析。
第五板块：旧改棚改中政府审查要点、审批流程、难点问题突破与新政应对策略。
第六板块：旧改棚改、城市更新圆桌对话。
贵宾专享：
一、旧改棚改、城市更新政策趋势与精准项目获取专题。
二、城市更新金融专题。
三、项目推介会（需要提前提报审核）。
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