踩盘评级 第 五十八 篇
近日，有网友爆料，全国首个“整村统筹”的城市更新项目——益田共和城邦的城市更新户型图正式曝光。
自从益田集团在2015年击败诸多对手拿下坪山南布社区百万平米项目后，该项目一直没有大动作引人注目。
目前，项目正在有条不紊地建设中，倒是有年内入市的可能性。
正在施工的一期主推写字楼和商业产品，住宅产品在二期规划中。本次曝光的户型图属于回迁补偿的产品，不过对于未来要推出的住宅产品，也具有一定的参考性。
今天，花道就来给大家评一评这个百万平米的旧改项目。
坐落坪山新中心区，依赖旧改实现突破
对标坪山超地标仍逊一筹
区位评级：三颗星
项目一期要推出的产品主打写字楼和商业，对标已入市的坪山超级地标----世茂粤湾壹号，虽然总体量接近于后者的两倍，
但投资价值稍逊一筹。世茂粤湾·壹号已经与周边的泰禾、龙光、潮商等组成了“坪山CBD”，属于坪山发展势头比较强势的区域；再加上“坪山超级地标”的噱头，吸引力是非常大的。
而益田共和城邦位于坪山燕子岭片区的南布社区，属于坪山中心区扩容后的新中心区规划内，但目前燕子岭片区“稳定”的状态更胜于“发展”的势头，还挺依赖旧改项目来实现突破与蝶变。
48--200㎡多种选择挑花眼
产品实用性却成短板
户型评级：两颗半
48平一室一厅一卫
整个户型的设计紧凑，实用性挺高。明厨明卫，客厅还带生活小阳台，采光、透气效果是很不错的。
68平两室两厅一卫
这个两房的户型设计就很一般，虽然整体布局比较紧凑，但是设计的生活阳台未免太小了。
次卧床头的左侧，部分墙体直接与电视机背景墙相连，可以体验一把“床头蹦迪”的感觉。
84平三室两厅一卫
跟市面上的主流的刚需“小三房”户型相似，整个户型方正，布局也比较紧凑，还特意安排了独立玄关，总体设计没多大毛病。
100平三室两厅两卫
100平的户型设计方正，基本布局紧凑，也做了动静分区；整个房间是全明格局，日常的采光、透气都不错。
120平四室两厅两卫
客厅和餐厅都有阳台，同时打开窗户，室内能形成舒适的穿堂风。除了从入户开始的一大条走廊外，功能区的分布还算中规中矩。
200平五室两厅三卫
项目的楼王户型，同样留了一条长长的走廊，以及入户门跟主卧门直接相对；客厅的设计也不是常规的“横厅”或者“竖厅”，装修的时候要做一些软装隔断。
所谓的“楼王”户型设计不仅不出彩，空间利用率还不高，是有点让人失望。
商业、休闲资源都不缺
地铁14、16号线却绕行
配套评级：三颗星
项目周边既有不错的社区商业、购物广场来满足日常消费，也有燕子岭公园 的生态资源提供休闲场所。
如果项目自身配建的学校、购物中心、健康系统都得到落实，生活确实挺便利。
不过，项目最主要的硬伤是，周边缺少地铁规划，打通坪山到市中心最重要的地铁14、16号线都没有该项目1.5公里范围内设置地铁站，想沾边“近地铁房”都很难。
地铁12、16号线接驳站----东纵站，直线距离1.86公里
“网红盘”半岛城邦一期的“胞弟”，
能否延续“网红”奇迹？
综合评级：三颗星
“网红盘”的奇迹并不是那么容易复制的，但是，就单个项目来说，也达到了及格水准以上。
花道来给大家总结一下项目的优点与不足。
优点：
1、凭借半岛城邦一期在深圳打响名号的益田集团，自身品牌效应的加持，其推出的项目就很值得期待。
2、属于
坪山新中心区范围内，区域环境改善、发展潜力都挺大。3、周边的居住氛围不错，基本的生活配套比较成熟，生活挺便利。
4、项目自身体量大，产品又实现了从1.0时代到3.0时代的升级，会让业主体验到“足不出社区，解决品质生活全部需求”。
不足：
1、曝光的户型设计不出彩，实用率不高，未来的住宅产品户型设计如果也是如出一辙，吸引力不足。
2、项目一期先推商业和写字楼，而不是先推住宅产品来聚集人气，在形成居住区域的基础上再发展商业，会削弱其投资价值。
3、项目的公共交通尤其是地铁方面的劣势显而易见。
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