当面粉价格直线飙升时
出炉的面包价格会有多烫手？
5月7日（昨日），九江土拍市场热浪来袭，2宗地吸引近20家品牌房企到场竞拍，其中包括新城、碧桂园、金科、奥克斯、弘阳、联发、中基、力高、美的等，可谓是“盛世空前”。
关键词：2宗热地、近20家房企、136轮抢拍、溢价率高达71.88％、吸金5.83亿元
推出的2宗地块共吸金5.83亿元，竞拍总轮次达224轮，整个过程高潮迭起。各房企凭借自己对地块的研判与心中理想价位，理性出手，最终中基 、碧桂园2家房企将地块收入囊中。
此次分别拍出5241.67元/㎡、4500元/㎡的高楼面价，DGA2019003地块更是以5241.67元/㎡成为濂溪区地王，土拍过程中加价幅度最高达38万元/亩。不少人问，这个价格是否正常？这两宗土地的高价成交是偶然因素所致还是市场行情导致的必然结果？
少不了这两方面的原因。
一是此次的土地价值
这两宗地块有两个共同特点。
01
低容积率。
濂溪区地块的容积率仅有1.8，八里湖新区地块的容积率也只有2.2， 这对于开发商有相当诱惑力，因为低容积率是高端项目的绝好“材料”，容积率低自然意味着品质高，有利于开发商做高溢价产品，增加总货值，所以众多房企愿意争夺地块的归属权。
低容积率也是今年土地供应的趋势之一，在2019年待拍土地中，容积率基本集中在1.5、1.6、1.8……
02
高配。
濂溪区DGA2019003地块位于浔南片区核心地段，附近有九江万达广场、铜锣湾广场等商业配套，毗邻在建的规划中的九年义务学校德化小学，浔南小学、新五中、五里明德小学等教育资源，出行便捷，可快速通达九江各区域，四通八达，且九江汽车站、火车站均在地块辐射范围内。肉眼所见，繁华已现。
八里湖新区DGA20190043地块本身就处于一个改善产品为主的区域，起点高于其他区域，周边众多学校与政府机构环绕，汇聚了九江市第一人民医院、九江小学、九江第一中学、九龙山公园等优质资源。
所以说，两宗地块能受到热捧也是地块本身优势导向的必然结果。
二是开发商争抢优质土地的激烈
开发商为什么要“抢”地？
01
首先，是市场的驱策。
2017年-2018年，九江楼市“轰轰烈烈”，供销两旺。
2018年全年九江商品住宅共成交32088套，383.59万平方米，成交面积同比2017年上涨39.5%。新房断货，很多开发商“断地”。
购房者抢房子，映射到土地市场。开发商，就必须买地！
02
其次，是开发商长期看好九江市场。
原因有几个方面：1、城市的宜居性，九江有名山、大川、长江、秀湖2、有政策，长江经济带、昌九一体化、鄱阳湖经济带以及南昌都市圈红利3、有城建，双轻轨、城市快速路、高铁新区快速建设。4、有需求，棚改拆迁、周边人口流入以及一二线城市返乡置业每年数百万人口返乡置业。而且，九江一直很注重城市的规划建设以及市民的生活幸福指数，近期更是规划不断，大批学校改、新建，老城区绿化提升改造工程、火车站外广场改造工程等都在积极推进中。
所以，不管是土地，还是市场，九江对开发商都具有很强的吸引力。
从这次土拍中就可以看出来，开发商进驻濂溪区、八里湖新区的意愿非常强烈，甚至有些不计成本。在他们眼中这两个地块未来很有发展前景，或者说十分看好九江的发展。
土地称“王” 购房者是否称“臣”？
地价与房价常被比喻为“面粉”与“面包”的关系，虽说这不是绝对的，但是不同的“面粉”肯定是会做出不同的“面包”的。
昨日消息传出后，不少声音说：只怕最后是有价无市。
大家的担心其实也不无道理，高价地集万千宠爱为一身，但有个致命点：价格
位置好、配套好、产品好的房子大家都想要，但是一谈到价格，就是不是那么好说话了。此次拿到濂溪区地王的中基，曾在2017年11月16日以总价4.8亿元拿下浔阳区一宗商住地块，成交楼面价高达6805元/㎡，开发的项目案名为中基学府（目前在售均价约17500-18500元/㎡）。
能接受这个价格的群体毕竟是少数，但少不代表没有，中基学府就是最好的证明。
不过话说回来：如果说浔阳区那商住用地6805元/㎡拿的地，现在以原价6805元/㎡一平卖出来，你敢住吗？反正，我是不敢住的。
价值对价格是有百分之百的决定权。有着丰富高端楼盘开发经验的企业，才能够有底气拿下高价地，才能够做好高价地。期待中基和碧桂园能给我们带来惊喜！
开发高价地项目，有人欢喜有人忧！高价地楼盘到底能买吗？
个人认为具备以下几个条件的高价地可以买。
1、区位优势突出2、配套完善3、品牌房企4、品质高、开发完成度高土拍预告
今日，江西省国土资源局官方网站挂牌出让人民路西侧（绿豆湾棚改）地块，此地块起拍价高达664万元/亩，起拍楼面价为4980元/㎡。
值得注意的是此次挂牌的地块有以下要求：
物业管理用房、公厕及业主共用设施设备用房等公共建筑、群众体育健身等设施由土地竞得人负责建设，依法属于全体业主共有；幼儿园由土地竞得人建设后无偿移交给当地教育行政部门；社区居家养老服务设施、社区用房等由土地竞得人建设后无偿移交给辖区所在地的政府相关部门。上述配套设施均须与首期建设的居民住宅区同步规划、设计、建设、验收和交付使用。
去年此地块也曾挂牌，但面积仅约63亩，没有今天挂牌的面积大，且当时还要求：房屋预售均价原则上不得高于周边项目同类型、同品质住宅实际销售均价，周边无同类在售项目参考的，参照同类二手房价格，这次并没有这样的硬性要求。
（去年挂牌的信息）
预计此地块极有可能会刷新九江之前6805元/㎡地王的数据，不知到时候会花落谁家，敬请关注我们6月11日的报道。
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