最近深圳樓市刷屏事件，莫過於4月份住宅成交數據。一二手住宅總成交套數破10000套，引發業內深研興趣。《
粵港澳大灣區發展規劃綱要》2月18日印發後連續兩月，資產高地深圳成交量顯著上升，買力噴發，“小陽春”輿情氾濫，似乎樓價又將一飛沖天。
小陽春並不能促成樓價大漲！
老股民均深知“量在價先”的道理，成交量上升對價格堅挺肯定會構成支撐力，這也是老股民入市時機把握和選股的原則之一。雖說這一股市定律搬到樓市不一定適用，但被叫囂成“小陽春”，反對者的確提不出太令人信服的駁斥理由。
但是，有兩個數據告訴我們，不要對未來房價走勢抱過於樂觀的預期。一是一手住宅成交量同比激增近四成，但環比下滑了12.4%；二是二手房均價僅小幅攀升0.9%至52787元/㎡。（一手住宅成交均價未公佈，疑因深汕特別合作區納入全市統計，均價水平將產生大幅變動。）
而近期多個樓盤在申領預售許可證時，備案價仍然被壓制厲害，遠未達開發商期望值，說明主管部門在控價方面立場堅定、態度堅決，絕無絲毫討價還價餘地。
深圳業內都知道，如果沒有2016年10月4日“深八條”雷霆出擊、持續服藥，和2018年7月31日高層會議“堅決遏制房價上漲”的表態，深圳房價恐怕早已是另一番景象，包括香蜜湖、華僑城、後海等片區的樓價大概率會一次次刷新天花板。
房價水平在全國範圍內處於雲端的深圳，在廣東省更是一枝獨秀，無論是均價，還是極價，甚至已將省會城市廣州甩出幾條街。在《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式印發之後，香港、澳門與珠三角九城被融為一體，房價排名，深圳“被”坐上次席！
經歷過1998年亞洲金融風暴血的洗禮的香港，經過短短几年的蟄伏，開始捍衛全球貴重資產的地位。從2003年開始，創造了房價連續15年上漲的“神話”，被稱為“一個房價總是會創造奇蹟的地方”。豪宅售價連續6年穩居全球第二貴，100萬美元只能購買22㎡，屈居摩納哥之後。
相比之下，一河之隔的深圳，房價走勢的強勁勢頭絲毫不輸於香港。2000年前，深圳原特區內商品房多在4000元/㎡上下，2004年市中心商品房價格約為6000元/㎡，但此後走出了“
十年翻十倍”的壯闊行情，到2016年9月（“深八條”之前），全市的成交均價已經高達61600元/㎡，2016年10月份被調控到55611元/㎡。後來的事，大家都非常清楚了。一紙調控令，將房價硬壓在“5字頭”水平，出現連續26個月的下跌，至2019年1月“罕見”上漲52元/㎡，整體下跌1499元/㎡，多個月份出現均價個位數的下跌，整體跌幅只有區區2.70%。期間出現“環比下跌6元，連續下跌18個月，勢頭還是比較猛的”插曲。
如果不是政策限制，深圳樓市將大概率複製香港軌跡，正如4月20日，“中國經濟制度分析的第一人”、國際知名經濟學家張五常在“大灣區與深圳的未來”高峰論壇上，發表《深圳是個現象嗎？》主題演講時提到：“深圳將成為整個地球的經濟中心。”
支持張五常老先生此觀點的理由非常豐富，包括喜提粵港澳大灣區中心城市地位、GDP排名大灣區之首、眾多高級別規劃利好支撐、創新動能勃發、世界500強紛至沓來、本土創新型企業發展迅猛等等。
因而，對房價上漲抱有過高期望的投資者，恐怕要失望了。事關國民經濟和金融市場安危，
國家不會任由房價在任何一個城市、任何一個局部市場出現大漲大跌，進而改變市場預期。通過新房備案價和成交價的平穩走勢，傳導到二手房市場，形成置業投資者對樓價的“穩”預期，是可以理解、值得尊重的行政性導向，符合住建部去年8月份提出的“穩地價、穩房價、穩預期”指導原則。
地球的經濟中心，房價如何表現？
相比於香港早已奠定的高房價基數，深圳房價爆發時，起點相對較低，因而，兩地雖唇齒相依，但房價水平還存在較大差距。
而且，深圳的地域闊過香港，且區域間發展高度不平衡，導致全市各區之間的新房備案價水平相差懸殊，低者僅2萬餘元/㎡，高者12、3萬元/㎡，最新獲批的華僑城某豪宅備案單價在10-14.5萬元/㎡。這種差距，在二手房市場表現得更加明顯。
GDP已超越香港，張五常老先生預測“十年後深圳一帶會超越美國的硅谷”。那麼，深圳的房價水平能超過香港嗎？
長期看，理論上存在可能！中期看，難！！短期看，難上加難！！！
住房體制不同，運行機制有異，香港的高房價本身是一個特例，甚至可以說是“孤例”，寸土寸金的現狀極難改變，造成房價一再飆升。深圳開發用地同樣緊張，但卻面臨消費力外溢對房價走高的牽制。何況，人均GDP和居民收入方面，深圳與香港均有較大差距，追平也需要“十年”左右的時間。那個時候再談房價是不是超越，可能更現實一點。
對於粵港澳大灣區背景下的資產配置選擇，深圳作為首選城市，恐怕會得到大多數業內人士的認可。所以，在深圳怎麼選、選哪裡、選什麼，才是目前投資者最該關心的問題。
對標香港深圳，後海捨我其誰？
號召大家投資普遍10萬+的房價高地，完全沒有動員追高、抬升樓價之意。選擇深圳，一定要考慮最能對標香港的區域，比如後海。
如果只有一票，深晚一兵時評（ID：swyb1201）會毫不猶豫地投給後海，深圳唯一可以對標香港中環的片區！
那麼，有人可能要問了，前海中心呢？還有傳統豪宅區華僑城、香蜜湖呢？
前海中心不用提了，畢竟有政策性限制，住宅供應稀少。目前扛著前海旗號的多是老前海，或前海中心外圍區域。
筆者特地查詢了這幾個片區的二手房價格，其中，香蜜湖的小區均價在15萬元以上的，包括有水榭花都、熙園、香蜜湖1號、中旅國際公館、香域中央，最高者，接近17萬元/㎡，也是福田所有小區裡的最高價。
華僑城片區，只有純水岸六期、十期和五期均價水平較高，在16-20萬/㎡之間。
但後海的深圳灣，小區均價全部11萬元以上，是福田、南山兩區所有片區中的唯一！其中，超過15萬元的小區可列出一長串名單，最高者超過18萬元/㎡。
如黑洞般驚豔
如果拋開別墅單輪高層住宅，深圳灣優勢將更加明顯。同時提醒大家注意的是，深圳灣房價最高的還不是住宅，是深圳灣1號這樣的為頂級富豪度身定做的超級公寓，其價格甚至直追華僑城純水岸二期的獨立別墅。
作為後海片區中住宅相對集中的區域，深圳灣的表現極其搶眼。正如“一張白紙，好畫最新最美的圖畫”所言，這是一片在乾淨地面上發展起來的城區，配套之豐富、高端，是其它片區無法比擬的，包括華潤深圳灣萬象城、海岸城、來福士廣場、保利文化廣場、深圳灣體育館、深圳灣公園、深圳人才公園等，均令人十分嚮往。
這裡也是產業集聚的全球性範本，包括騰訊、百度、華潤、中海油、中鐵南方、阿里、中建鋼構、海王星辰、海信南方、恆大、君尚、百麗、喜之郎等一大批總部大廈，在深圳灣畔打造出最具大灣區形象的城市立面，與住宅小區互相輝映，帶來的還有凱賓斯基、萊佛士、安達仕、木棉花等高星級酒店。
與香蜜湖、華僑城相比，後海片區（含深圳灣）待開發和納入城市更新所提供的增量佔盡優勢，深圳灣超級總部還將帶給世人更多驚豔和震撼。
深圳灣超級總部設計已定標
南山村城市更新單元將提供一批超高層建築，包括1棟59層住宅樓、12棟65層住宅樓、44/49層商務公寓各1棟、1棟49層人才公寓+商務公寓、35/49層人才公寓各1棟、1棟61層的辦公+商務公寓、1棟74層的寫字樓，對後海樓價形成強力支撐。
十年前，當鴻威海怡灣在深圳房地產“秋交會”上展出“全球貴重資產”形象時，誰能料到今天的後海，真的已經成為“全球貴重資產”扎堆的頂豪之地。遠見，真的是遠見！
從產業類型看，後海的金融業已異軍突起，服務業奮起直追，但創新科技產業一騎絕塵，總部經濟規模已現，完全可以對標香港維港兩岸。房價對標香港中環，後海捨我其誰？
四鐵四山雙灣五園，220米雙塔資產
前方，浩瀚深圳灣，“春筍”、深圳灣1號T7分列兩側；背靠，大小南山、前海自貿區；向右，蛇口自貿區；向左，軟件產業基地、南山科技園……
前天，登臨雙子灣項目35樓展示中心，體驗了一下置身後海中心的豪邁氣概，感悟灣區貴重資產的氣息！
該項目將“地段，地段，還是地段”體現得淋漓盡致，10分鐘可前往深圳灣口岸、蛇口碼頭，20-30分鐘，瞬抵香港國際機場、深圳寶安國際機場，出行還有地鐵9號線、12號線南油站無縫接駁，並毗鄰地鐵2號線登良站及11號線後海站。
站位片區中心，擁享山、海、城、園多重景觀資源，包括“四山”，大小南山、蛇口山、赤灣山、獨立山；“雙灣”，深圳灣、前海灣；“五公園”，大小南山公園、深圳人才公園、荔林公園、四海公園、市政公園（在建），商務居家非凡之所。
這樣的地段，當然需要最優設計和最高品質與之匹配。現場瞭解到，雙子灣攜手DIA丹健國際、梁志天等設計大師，打造大人物格局，大空間高度。
項目為220米高雙塔建築，45層，首層大堂層高約11米，4.5米通高奧的斯skyrise系列電梯，特邀迪拜塔、騰訊總部大廈設計者——英海特團隊打磨超白玻雙銀LOW-E中空鋼化玻璃幕牆。
據悉，雙子灣規劃總用地10447.84㎡，計容總建築面積117010㎡，總建築面積約151929.46㎡，在售的是4.5米層高奢闊景觀產品，將由金碧物業和世界鼎級物業品牌第一太平戴維斯聯袂，提供管家式服務。
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