黑马9911
征收案件中矛盾最为突出的就是房屋的征收补偿问题，被征收人觉得补偿标准太低，而征收方认为被征收人漫天要价，很多矛盾就此激化，是造成社会不安定的一大因素。补偿是否公平合理，直接关系到被征收人的权益是否得到充分的保障。在房屋征收过程中，评估报告是征收部门对被征收人进行补偿的依据，被征收房屋价值的评估结果是否客观公正，直接关系到被征收人的切身利益。本文，在明律师为你解析这评估报告中的7个“坑”，相信被征收人不会轻易被坑到。
房地产价格评估机构是独立于征收方与被征收人的第三方主体，具有专业性、科学性、公平性等特征，由其出具的评估报告能够适当的中和征收方与被征收人之间就补偿数额的先天不同看法，法律规定由中立的有相应评估资质的房地产价格评估机构按照既定的评估办法来确定房屋的价值彰显了公平与公正，能有效的化解征收方与被征收人之间的矛盾。
因此，在征收部门作出房屋征收补偿决定时，其确定的补偿标准必须依据房地产评估机构出具的评估报告。如果评估报告不全面或是评估差距很大，就会对被征收人造成很大的损失，下面我们就来谈谈评估报告中常见的一些问题，以防止广大被征收人在收到评估报告时被“坑”。
其一，评估报告的委托方是否具有委托资格
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第六条的规定：房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
被征收人收到评估报告的第一时间就要鉴别委托人是不是征收补偿方案中确定的房屋征收部门，委托人是否具有委托房地产评估机构进行评估的主体资格，如果没有，就不能对被征收人的房屋进行评估。
其二，评估机构的选定是否符合法律规定
评估机构的选定有严格的法律规定，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
即房屋征收部门与被征收人协商评估机构，由协商达成一致意见的评估机构进行评估；协商不成的，房屋征收部门可以在公布的机构中采取投票方式，通过产生的多数意见选定房地产价格评估机构；通过投票方式无法形成多数意见的，再通过摇号、抽签等随机方式确定。确定评估机构之后，房屋征收部门应当在房屋征收范围内予以公告。如果不是经过上述程序选定的评估机构，被征收人是不认可评估机构具有评估其房屋的资格的。
其三，评估机构和评估人员是否具有相应的评估资质？
《城市房地产管理法》第三十四条第一款规定：“国家实行房地产价格评估制度。”房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。第五十九条：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”
根据《房地产估价机构评估办法》第二十四条：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。”如果评估机构和评估师不具有相应的资质，其作出的评估报告对被征收人也是无效的。
其四，是否与房地产价格评估机构签订委托合同
《国有土地上房屋征收评估办法》第六条规定；“房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。”
其五，是否对被评估的房屋进行实地查勘
评估所必需的情况和资料是通过实地查勘得到的，不是想象出来或者单纯依据征收方提供的调查登记结果计算出来的。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第一款的规定：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
所以，房地产价格评估机构不仅要去房屋征收部门核实被征收房屋的具体面积，还要去被征收房屋所在地进行实际查勘测量。如果房屋登记的面积与实际查勘得出的面积不一致，应该以有利于被征收人的原则来确定被征收房屋的面积。而在被征收人未能就装饰装修价值与征收方协商一致的情况下，评估机构还要就此给出评估结果。
其六，评估方法是否全面客观
国有土地上的房屋多数都会入市交易，被征收房屋的价值根据市场比较法进行评估是没有问题的。一般，对房屋进行评估都会综合选用几种方法，但是如果被征收人收到的评估报告中，对自己房屋的评估只是选用了“成本逼近法”进行评估，显然不能对被征收房屋作出全面客观的估值，会严重损害被征收人的利益。注册估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
其七，是否实际交付评估报告
《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。
房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
对评估结果有异议的，应当在收到评估报告10日内，向评估机构申请复核；对复核结果有异议的，应当在收到复核结果10日内，向专家委员会申请鉴定。可以申请救济的时间非常之短，被征收人一定不可以轻易错过。
评估报告是行政机关作出补偿决定的依据和基础，如果评估报告未依法送达被征收人，会导致被征收人申请复核和专家委员会鉴定的权利无法实现，从而使补偿决定本身失去合法性基础。
《办法》第二十二条规定，被征收人对被征收房屋所在地评估专家委员会的鉴定仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款的规定处理，即被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。法律法规赋予了被征收人一系列的救济权利，如果被征收人不能获悉评估报告，无疑等于剥夺了被征收人上述的救济权利。
在明律师想提示大家的是，被征收人在面对房屋的评估价值过低时，应当审查评估报告中可能存在的问题，避免自己的合法权益收到损害。鉴于广大被征收人并不熟悉专业的法律问题和评估中的技术问题，如果评估报告中出现上述提到的一些“坑”，在收到评估报告的第一时间就应该及时咨询律师，提起相应的程序，以免延误最佳的权利救济时机，给自己的补偿造成不可逆转的影响。
杨在明征地拆迁律师
您好，对于房屋征收中评估问题，我们首先得清楚征收评估的重要性。即：被拆迁人的补偿利益高低是直接由征收评估报告决定的。也就是说，评估报告对房屋价值、经营损失价值、以及相关附着物的价值等内容评估出来的价格差不多就是被拆迁人最后的补偿利益了。
因此，房屋征收的评估报告对于被拆迁人的补偿利益是关键性作用。评估报告公正客观才能保证补偿利益的公正客观。然而，在实践中，征收方为了最大限度压榨被拆迁人的补偿利益，就会在房屋征收的评估阶段“动手脚”，进而获取拆迁利益。
那征收方会在评估过程中，怎么做“手脚”呢？在明律师来给您讲讲。
一、征收方单方制定评估机构
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。若被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
该规定明确了被拆迁人是有选择评估机构的权利的，这样是为了保证评估机构的客观公正性，进而才能保证评估机构在对房屋价值进行评估时做出中立、客观的评估结果。
然而在实践中，基于行政强权的威慑，大部分的评估机构都是由征收方单方面指定的，被拆迁人根本没有参与选择的余地。由此而导致评估利益大大低于被拆迁人房屋的实际价值的情况经常发生，损害了被拆迁人的巨大补偿利益。
二、故意绕开谈判环节直接让被拆迁人签字；故意丢项落项或有意加上一些本来没有的附属物。
实践中，基于征收方的授意，评估机构方或者就是征收方，会直接不和被拆迁人进行任何协商谈判，便让被拆迁人在评估报告上签字。
另外，有些评估机构有意丢项、落项。比如说房子本身是九成新，应该按照九折重置成新，但是他给你打个八折、打个七折，就故意贬低被拆迁人的 房屋价值。被拆迁人不懂其中专业问题，也很容易就签字了，
还有的甚至会主动给加上一些没有的附属物，到时候说你有意谎报附属物的数量，有意谎报建筑物的面积，让被拆迁人被动的成了过错方……
上述种种问题都会影响到评估报告的真实性，进而损害被拆迁人的补偿利益。
三、送达评估报告不盖章不签字，就是一个清单
这种评估报告原则上是不生效的，但是又不得不重视，对方把清单交给你，你可以对一对数量，价格，但必须清楚这就是属于对方的一个基础报价，不是正规的评估机构做出的评估报告。因为在进行评估时很多评估机构和拆迁方都是倒着做的，先给你一个单子，上面就是单价多少、面积多少，你自己核对，核对完了以后出来钱数，然后让你签协议，签完以后再做评估报告，然后过审计就可以了。评估本身应该在前，结果他给挪到后面去了，程序是反的。
四、不公示初步评估结果
《房屋征评估办法》第16、17条的规定，评估结果分为初步评估结果和最终评估结果。在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利。
在分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。
上述规定明确了拆迁方应公布初步的评估结果，进而让被拆迁人有提出异议，获得解释的权利。这也是为了保证评估结果的公正和客观。
然而，拆迁方指定的评估机构作出的评估结果确实存在很多问题，拆迁方是不敢轻易公示的。因此，拆迁方在操作的时候便直接略过了该步骤。很多被拆迁人因为不懂的相关的 程序，因此丧失了救济的时间。
五、不按市场价进行评估
对于房屋的征收拆迁评估，有不同的评估办法。各地在具体的操作中也没有使用的统一的评估方法。采用不同的评估办法对房屋价值进行评估，得出的结果可能不同。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
而上述规定的几种评估办法，对被拆迁人最为有利的是市场评估法。总的来说，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。所以，按照法律的应有之意，选择市场评估法也应该是各地应该首先采纳的方法。
但选择市场评估法确实会让征收方承受巨大的财政压力，所以征收方会尽可能避免选择该种评估方法。
综合来说，到底选择哪种方法评估，除了要考虑地方的征收拆迁政策及市场环境等因素的影响，还有一个很重要的手段是被拆迁人的博弈能力，会在很大程度上决定最终选择的评估方法。
上述问题仅仅是在评估过程中比较常见的问题。因征收拆迁比较复杂，很多问题还是要根据具体的情况进行具体的分析。被征收人如若对评估结果有异议，是可以通过申请复核、复议等程序进行救济。但实践中，对评估结果的复议、复核起不到实际的作用，只能在一定程度上暂缓拆迁工程的推进速度。被拆迁人想要彻底解决评估问题，争取到应有的、满意的补偿利益，还需及早聘请专业拆迁律师介入，通过制定体系化的维权方案来进行维权。
北京在明律师事务所
您好，很高兴回答您的问题。
房屋评估是房屋征收过程中的重要环节，评估要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行评估。但实践中，房屋评估也存在很多不合法、不合理的地方，需要我们保持警惕。
一、评估机构有问题
一方面，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）的规定，房地产价格评估机构应当由被征收人协商选定；协商不成，由被征收人投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。但是实践中，评估公司常常是由拆迁方指定的，通过指定方式确定的评估机构很容易受到拆迁方的干预，在房屋评估中就难以保持中立性，难以对房屋进行客观公正的评估。另一方面，评估机构需要具有相应的评估资质，因为资质不一样，评估能力也会相差甚大。可以根据评估公司的名称来查询其是否具有相应的评估资质。
二、评估时点不合法
《征补条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，张贴征收决定公告之日起才能进行房屋的价值评估，在这个时间点之前或之后都是违法的。
三、评估方法不适宜
注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。并且对房屋进行评估应当经过实地的勘察测量，并进行拍照录像。实践中，很多评估人员不够专业，或是没有经过入户测量，或是只是简单地观察了房屋的结构，导致房屋价格的评估不够准确。
四、评估报告不签名
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。没有签名就是不合法的，因为我们可以根据签名去查询评估人员是否具有相应的评估资质，同时也涉及到评估责任的追究问题。
五、评估报告不交付
实践中，房屋经过评估后，被征收人往往收不到评估报告，但其实，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
如果对评估结果有异议，被征收人可以申请复核评估，对复核结果有异议的，可以申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请市县级政府作出补偿决定，并予以公告，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
（京平祝）
京平律师事务所
房屋征收拆迁过程中对被征收房屋进行评估从而确定被征收房屋的价值，以此来确定房屋征收拆迁的补偿，被征收房屋的评估价格直接关系到被征收人所能拿到的补偿款。那么如何确定对被征收房屋的评估价格，对征收房屋评估应该注意些什么？等诸多问题成了被拆迁人常常问及的问题，下面小编就为大家讲解一下在房屋征收拆迁中关于评估的一些事项。
首先，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。依照该规定，对于类似房地产要根据被征收房屋的区位、用途、性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者类似的房地产。而类似房地产的市场价格则是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。
其次，在对被征收房屋价值进行评估中，房地产价格评估机构作为确定房地产价格的主体，其公正性直接关系到被征收人和国家的利益。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。因此，在房屋征收过程中，房地产价格评估机构选择是被征收人的权利。即使被征收人不能通过协商的方式选定，也应当有被征收人通过多数决定或投票和抽签等随机方式选定。因此可以肯定的是，房屋征收部门不能参与房地产价格评估机构的选定。
在房地产价格评估机构对被征收房屋作出作出评估后，若被征收人对房屋评估结果有异议的，依照《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。该法第二十条亦规定被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
针对被征收人或者房屋征收部门对评估报告提出的复核，依照该办法第二十一条的规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
同时该办法第二十二条明确规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》》第二十六条规定处理。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》》第二十六条的规定，即被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
希望对您有所帮助。
北京晏清律师事务所
(对评估报告有异议如何写复核评估申请书)
评估机构，收到房屋价格评估报告，要求复核评估，因评估价格是征购价格，被征收人选择房屋产权调换，应当评估征换房屋的价值，不应评估转让收入金额。物权法第143条，土地使用权流转方式有转让、互换
等。货币补偿流转方式，征购强迫转让房屋
，货指货物是商品，币是特殊商品，是商品价值，评估市场价格正确。房屋产权调换流转方式，征换强迫互换房屋与该房屋占用土地的使用权，旧城区改建，调整使用土地，房于附着于土地，互换土地使用权，其流转土地使用权不到位，少换无形资产及其土地使用权面则多换房产及其建筑面，等值非等面互换原则。货币补偿流转评估房屋价值是转让收入金额，房屋产权调换流转评估置地费与房屋重置费用支出金额，收入金额与支出金额不得混淆。我选择房屋产权调换流转方式，我不卖房，不用市场法评估，又不是经营门面，无经济收益，不用收益法评估，老房子非在建工程，不用假设开发法评估，单一采用成本法评估确定房屋成本价值，评估房屋的重置价格和住宅土地使权出让或者转让起始单价，为成本价，而不是土地使用权的成交价是市场价。评估机构受政府妥托
，应按被征换人所选择的流转方式评估，要求重审，评估机构也可以采取保持沉默。
天高地厚13277965161
国家只要依法依规顶层设计:严格落实房住不炒一一让住房回归住房价一一让广大人民群众安居乐业的生活一一国家推动人才进步.国家推动科学技术产业经济发展.搞好实业经济布局和发展一一评估.回收住房以建造成本回收一一全面改善广大人民群众的居住条件:以人才发展一一推动国家科学技术产业经济发展一一
用户4381971877146
国有土地上房屋征收补偿的评估机构选确定，有法定的程序。如果没有遵照法定程序选出来的评估机构，其出具的评估报告。被拆迁人是完全可以不认可此评估报告的，也就是说此评估报告结果是无效的。另一方面，如果对经过法定程序确定下来的房屋评估机构评估的房屋价值不满意。还有十以下两种救济途径，可以申请评估复核，或者进一步申请当地房产评估委员会的价格鉴定。
说拆迁
这个问题最好咨询一下专业的律师，以免遭受不必要的损失，个人觉得征收这种事得了解评估公司的资质，周边市场价以及合同的细节条款
美女小视频集锦
这么讲吧，几乎每一步都有猫腻。
stenven841
地方政府主导性很大，还有征拆区域人不能合力，所以评估单位评估可能带有倾向性，不能完全反映出当时当地的价值标准。建议被征迁地人依据政策及法规可自行找评估公司评价，可走诉讼途径。
