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“五一”小長假裡，在京西石景山、西長安街沿線南側、毗鄰地鐵1號線古城站的中海首鋼·長安雲錦售樓處，熱鬧程度不亞於旅遊景點。三個主推戶型的樣板間裡，人來人往，絡繹不絕。這個將於5月中下旬首期開盤的樓盤，位置就在售樓處往南1公里，目前處於熱火朝天的工地狀態。
西長安街沿線、洋房、高得房率、大面寬、均價限價58802元/平方米、新首鋼高端產業綜合服務區……集這些關鍵詞於一身的中海首鋼·長安雲錦，躋身“爆款”限競房行列並不意外。新京報記者探訪發現，除了限價、地段等因素外，長安雲錦極具“中海特色”的主推戶型，其“內裡乾坤”是“爆款”的底氣之一。
中海首鋼·長安雲錦售樓處和項目所在地相距1公里。
一期排卡數已超房源總數
長安雲錦，顧名思義，身在長安街沿線畔，雖然已是西五環外，這是中海+首鋼去年在古城聯手拿下的地塊。從地鐵1號線古城站拐到古城南街，就到了長安雲錦售樓處。樓盤則還要繼續往南1公里，目前為“荒蕪”工地狀態。
從地理位置看，長安雲錦雖身處西五環外，但距離長安街1.2公里，距離西五環1.3公里，駕車出行尚算便利。交通條件上，步行到古城地鐵站有1.3公里路程，有點遠，不算地鐵房。利好消息是，還有建設中的M11號線古城南街站在等著。長安雲錦銷售人員介紹，未來社區建成後，從最南端的樓步行到古城南街站只有約300米。只是古城南街站的通車時間，目前還未有官方準確消息。
新京報記者以看房人身份在長安雲錦售樓處看到，看房客熙熙攘攘，三個戶型的樣板間幾乎沒有空閒的時候，一直人來人往，稱得上人氣極旺。一名銷售人員說：“飯都沒時間吃，嗓子都啞了。”
出現最多的面孔是年輕小夫妻，作為剛需買房人，他們喜歡74平方米和89平方米的小戶型；也有不少全家三代一起出動的，老人、年輕父母帶著孩子一起來看房，更多出於改善需求。
記者從銷售人員處獲悉，長安雲錦一期共7幢樓、440套房源，8層洋房，推出4種戶型。排卡驗資費需備100萬元，目前，開始排卡不到兩個星期，截至5月4日，排卡已到580多號，超過了房源總數。預計5月中下旬開盤，採取現場搖號選房，“搖號是隨機的，搖出來什麼序號，就排第幾位選房。”銷售人員稱。如選房成功，買房人須在當天交20萬元定金，7天內交齊首付款。新房預計明年底毛坯交付，不帶裝修。
大面寬+贈送面積，“有底氣”
小區是圍合式佈局，南北向的樓間距有41米。
長安雲錦推出了4種戶型。除少量的50多平方米戶型外，長安雲錦主推戶型包括：74平方米兩居、89平方米三居、110平方米三居。從沙盤看，小區是圍合式佈局，7幢樓中有4幢樓為東西向通透的74平方米兩居，剩下的都是南北通透的89平方米三居、110平方米三居。另有8套兩居為南北向通透。
無論哪個戶型，一邁入樣板間，客廳的大飄窗是最吸引人、也是銷售人員竭力讚美的。以74平方米兩居為例，客廳面寬3.9米。銷售人員稱，一般70多平方米的房子，客廳面寬能達到3.5米-3.6米已是很不錯。“現在市面上140平方米的房子，才能擁有3.9米的面寬。”
89平方米三居的客廳面寬為4.15米，110平方米三居的客廳面寬為4.35米，都是非常好看的數字。相比細長條的“窄、長”房子，在同等面積的情況下，客廳、主臥能做到“寬”，意味著戶型方正、採光面足。此前，另一中海系限競房——中海·望京府，一套139平方米的四居戶型因13.7米大面寬而成為網紅，和長安雲錦相似，都是極具“中海特色”的戶型。
此外讓這個限競房項目非常“有底氣”的指標是得房率。74平方米兩居、89平方米三居、110平方米三居的得房率分別為84%、87%、91%。
銷售人員詳細解釋了得房率高的“內裡乾坤”。首先，身為一梯兩戶的8層洋房，相比過道更寬的兩梯四戶來說，樓道窄、公共空間小，公攤少、浪費少，其洋房屬性決定了得房率必然不低。其次，很重要的原因是，每套戶型都贈送陽臺的一半面積。其中，74平方米兩居贈送一個陽臺的一半面積；兩個三居都是南陽臺、北陽臺各贈送一半。
以89平方米三居為例，銷售人員算了一筆賬，“89平方米三居的單價為5.9萬元-6萬元/平方米，贈送面積共計5.4平方米，按5.9萬元/平方米單價算，贈送面積價值31萬元多。”買房人收房後，所要做的就是在陽臺處打掉牆、封好窗。這番操作後，89平方米三居可實得77.4平方米室內面積，得房率達87%。
大面寬+高得房率，使得長安雲錦的房子，在看起來就那麼大的房本面積裡，能“住”出更寬敞富餘的感覺。
110平方米的三居戶型，客廳面寬4.35米，得房率91%。
短板：小三居廚房太“袖珍”
新京報記者在探訪長安雲錦樣板間的過程中，發現了更多令“內裡乾坤”更豐富的小細節。比如，89平方米三居真正實現了“主臥+次臥+次臥”，最小的臥室面積也有9.6平方米，放置一張床沒問題。這就是銷售人員口中的“所有屋子都能住人”。
目前市面上的90平方米三居，因為最小的臥室面積通常不足7平方米，往往會“淪為”書房，也就是“主臥+次臥+書房”的格局。長安雲錦這個小三居，最小臥室9.6平方米，使其真正能充當一間臥室。
又比如，89平方米三居的主臥面寬3.6米，設計的飄窗也是3.6米寬，多出來的飄窗面積就更可觀了。
但記者也發現了89平方米三居的一個明顯短板——廚房太袖珍，僅有5.7平方米，一個人站進去就沒空餘地兒了。“太小了，連我現在的廚房1/3都不到。”一位看房的大爺嘀咕。對此，銷售人員解釋，廚房是U型設計，雖然面積小，但操作檯不小，利用率高，“一個人站裡頭都能張羅得開。畢竟一共只有89平方米，如果廚房設計大了，客廳就要做小了。”
綜上可見，除了大面寬帶來的方正戶型、洋房加贈送面積帶來的高得房率外，戶型設計也為項目加了不少分，使得該限競房的銷售人員能自信宣稱：“70多平方米可以和市面上90平方米的大兩居PK；89平方米可以和100多平方米的大三居PK；如果買110平方米，就相當於在別地兒買了套130平方米。”
售價不貴也不算便宜
在限價之下，長安雲錦均價不超過58802元/平方米，且最高銷售單價不得超過61742元/平方米。從價格看，限競房的限價因素自然是長安雲錦的優勢之一；但相較五里坨“三兄弟”等其他限競房，長安雲錦售價仍高出不少。
根據面積、朝向的不同，不同戶型價格略有浮動。據銷售人員報價，東西向74平方米兩居價格為5.6萬元-5.7萬元/平方米；89平方米三居價格為5.9萬元-6萬元/平方米；110平方米三居價格為6萬元-6.1萬元/平方米。8套南北向的74平方米兩居暫無精確報價。
記者發現，看房客中，年輕的剛需人群很多，尤其是年輕夫妻。若是按首套情況下，74平方米兩居首付款約為170萬元，89平方米三居首付款為210多萬元，110平方米三居首付款約為270萬。一名姑娘看完了110平方米樣板間，雖然戀戀不捨，還是往74平方米的樣板間走去，一邊說：“買不起大的，只能看看74平方米的戶型了。”
與周邊二手房對比，鏈家網顯示，古城地鐵站附近的中海金石公館二手房均價71556元/平方米，中海金璽公館均價69923元/平方米，這兩個樓盤都還比較新。周邊還有1983年建成的古城南里塔樓，鏈家網顯示均價51118元/平方米，但這是非常老的樓了。
不遠處的純商品房中海寰宇天下，是2018年北京住宅市場的“銷冠”，三期銷售均價63000元/平方米。同一個區域，選擇純商品房還是限競房，買房人還需費一番思量。
新京報記者 王海亮 攝影 王海亮 編輯 武新 製圖 李禾煒 校對 柳寶慶
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