近期“回暖”能成市場全面反轉之勢嗎

導 讀

1季度多數一二線城市同、環比皆實現正增長，二線城市新開項目去化率也有回升。

2019年開年以來，樓市可謂“一波未平一波又起”：先是各地調控出現了不同程度的“鬆綁”，繼而全國70城房價全部上漲、部分城市土拍大熱，高溢價地塊層出不窮、千人搶房等消息也開始刷屏……從CRIC監測的全國重點城市商品住宅供求數據也得以印證，1季度多數一二線城市同、環比皆實現正增長，二線城市新開項目去化率也有回升。究竟這些“回暖”跡象是輪動反轉的前兆還是曇花一現？

以此為出發點，我們從新房成交、項目去化、土地市場、二手房市場等多個維度全面覆盤，力圖描畫出當前市場的真實全貌。繼而再聚焦新房和二手房市場的成交結構-通過分析什麼項目熱銷什麼項目滯銷來還原什麼人在買房。

基於對當前市場層層抽絲剝繭的分析，我們認為：當前一線和部分二線是市場為主的階段復甦，只是基於資金面和政策面不確定性變化帶來的房價上漲恐慌預期不斷強化，推動積壓的剛需、改善類自住需求釋放,支撐起當前“回暖”之勢,恐慌需求“消耗”後市場或將復歸常態。

地方“因城市策”主導下各地調控也將有收有放，未來貨幣寬鬆的力度與信貸投放的寬鬆節奏會有所放緩的政策預期判斷下，二季度行業調整與城市分化並行，核心一二線、強三線城市優勢突出，回調壓力將主要集中在一般的三四線城市。

01

當前市場總體下行趨勢依舊

一線和部分二線先期階段復甦回暖

2019年3月全國市場行情的走勢受到多方關注，關於“小陽春”的報道層出不求，似乎“搶跑入市”熱潮再起，那麼市場是否真正回暖？從新房市場整體成交來看，3月成交量在同比上僅微增9%，相比2018年月均尚有1%的降幅，但環比增幅明顯，增73%。我們認為當前市場下行趨勢依舊保持，局部市場確有回暖。

1、新房整體成交仍不及去年月均，一線普漲，部分二線和強三線增幅逐月擴大

2019年開年之後的新房市場在1-2月連續兩個月的常規回落後，3月商品住宅成交量迎來明顯回升，整體環比上漲73%，雖然同比上來看總量尚不如2018年同期，但是“小陽春”行情確實顯著發生。

整體來看，新房市場成交總量底部環升。104個熱點城市2019年3月商品住宅成交量達4188萬平方米，從量上來看雖然同比上年同期僅微增9%，並且與2018年月均成交量相比略低1%，但是相比2019年1月和2月有著明顯的提升。由此可見，3月整體市場表現雖尚不如去年，無論從體量還是增速來看均處於平均水平，但在下行中確是走出一波“陽春”行情。

2019年一季度，隨著“兩會”召開，“房住不炒，因城施政”的主基調被再次明確，調控政策出現了局部放鬆，為市場注入了一針強心劑：

1）4個一線城市普漲，成交量企穩回升，同比大幅增加34%。北上廣深四個城市雖然環比回落，但同比齊增；其中廣州一季度成交量最高，突破200萬平方米，北京同比漲幅顯著，高達109%。聚焦到月度變化，除深圳外，其餘3城自2019年以來每月成交表現均好於2018年同期，市場正逐步企穩回升。事實上，自2018年下半年以來，隨著預售證審批放鬆，北、上供應量基本都保持在高位，從而需求在短期內得到了有效釋放，成交基本保持穩健。廣、深則主要得益於粵港澳大灣區規劃落地，釋放巨大改革紅利，人們購房信心普遍增強，因而一季度成交表現顯著好於去年同期。

2）二線城市同比漲跌參半，部分城市諸如福州、合肥、昆明、長春、寧波一季度同比漲幅均超30%，復甦顯著。究其原因，一方面是政策的刺激和推動，以合肥為例，限購、限貸同時鬆綁，不僅部分區域購房可以不需要提供社保證明，而且12家銀行房貸利率上浮比例有變，貸款結清可按首套房貸利率執行。此舉無疑讓更多的潛在購房者“進場”，促進了成交量的穩步回升。另一方面，局部市場的土拍也持續升溫，諸如福州、合肥、蘇州等土拍火熱，成本驅動心理加劇了購房者對房價上漲的預期，從而在短期內也促成了成交量的激增。

3）因城市輪動效應，長、珠三角部分城市一季度同環比齊增，典型代表為溫州、常熟、珠海、莆田。這些城市的火熱也在預期之中，不僅因區位較佳，地處沿海經濟帶，有著穩固的產業支撐；而且隨著“兩會”期間再次提及長三角經濟一體化，粵港澳大灣區規劃落地等內容，政策利好如“春風”一般激活了當地市場，以珠海為例，春節過後市場明顯復甦，售樓處人聲鼎沸，投資客絡繹不絕。短期內市場大熱主要仍是投資客驅動，一方面限購政策明顯“鬆綁”，外地人僅需開無房證明即可購房，落戶條件也放寬至本地有正當職業即可；另一方面粵港澳大灣區規劃落地直接利好珠海，特別是港珠澳大橋通車，香港、澳門客群外溢帶來的自住投資需求，加之渠道分銷帶來了內地和海外客群，從而促使市場穩步復甦。

2、新開盤項目去化率總體仍舊下行，蘇州、西安、昆明等二線城市走勢回升（略）

3、13個一二線城市二手房成交規模小幅回升，僅4城同比增40%以上（略）

4、土地市場整體量跌價穩，但合肥、重慶等二線城市高溢價成交頻頻（略）

02

新房和二手房成交結構顯示

剛需、改善類自住需求支撐當前復甦之勢

步入2019年3月，基於資金面的寬鬆，調控政策的局部鬆綁，宏觀經濟平穩運行等多重因素影響，房地產行業有了些許“復甦”，整個樓市算是迎來了一波“小陽春”行情，但通過分析各城市成交量的月度變化和單個項目的去化情況，可以看出“分化”仍是當前市場的主旋律，無論是城市間的差異，還是城市內部的產品銷售，都開始呈現出冷熱不均的現象。大體呈現出以下特點：

1、新房：二線與強三線中端改善盤熱銷，一線稀缺板塊高性價比項目熱銷

從當前市場表現來看，不僅不同城市間的行情相對獨立，而且城市內部的產品銷售情況也存在顯著差異，大體呈現出以下特徵：

（1）核心二線&強三線：中端改善盤熱銷，遠郊剛需盤去化相對緩慢

一是核心二線城市和部分環都市圈強三線城市中端改善盤熱銷，相反遠郊剛需盤去化相對緩慢。（略）

事實上，上海、南京、福州、青島、成都、長春、蘇州、無錫、徐州等城市都已出現了較為顯著的分化特徵，一線城市以上海為例，3月共25盤入市，總推7777套房源，去化3075套，總體去化率39%，去化率並不高；主要是受到了供應結構的影響，入市項目多為遠郊剛需盤，其中南匯、奉賢、松江為供應主力區域，地段和客戶量成為去化阻力，南匯臨港新城板塊的招商海上風華、宏兆錦庭等項目去化率均不及城市平均。

二線城市的典型代表為南京，3月整體去化率為73%，較上月提高11個百分點，呈現出典型的“小陽春”行情。不同類產品分化持續嚴重，據CRIC監測，高檔項目平均去化率為81%，顯著高於中檔項目的72%和中高檔項目的70%，河西南片區的綠地華僑城海珀濱江和升龍天匯項目，精裝均價都已達到了3.5萬元/平方米，依舊實現了開盤即售罄的熱銷景象，可見當前南京市場仍存在部分改善類需求有待釋放。與之形成鮮明對比的是，遠郊盤、競爭激烈區域項目或高溢價產品去化相對困難，比如地處江北六合板塊的榮盛鷺島榮府項目，雖然毛坯均價僅為1.2萬元/平方米，但總體去化不佳，去化率僅為10%。

（2）一線&中西部二線：稀缺板塊高性價比項目熱銷，大面積高總價去化不佳

二是在部分一線和中西部二線城市中，處於供應相對稀缺的熱門板塊的高性價比項目依舊是備受剛需購房者青睞，而市中心大面積段高總價產品則去化不佳。這些城市人口基數普遍較大，外來人口數量眾多，且房價與本地客群的購買力都有著較大差距，典型代表為北京、廣州、深圳、鄭州、武漢、長沙等城市。

一線城市以北京為例，低端和中高端項目的價差還是比較明顯的，城市外圍諸如房山區、順義區等板塊仍有1-2萬元/平方米不等的限競房項目，而朝陽區、海淀區等中心城區別墅類項目單價甚至高達10萬元以上/平方米，顯著的價差也造就了區域的冷熱不均，總體來看，北京剛需項目去化還是顯著好於高端產品的，3月房山區的金融街·金悅嘉苑項目、慧園項目，順義區的博裕雅苑項目均實現了開盤去化100%的銷售佳績。

二線城市我們則選取了鄭州，不同檔次項目去化率的梯度還是比較明顯的，從下表中我們不難看出，3月以來鄭州開盤的低檔項目均有著不錯的去化表現，12個項目中有9個去化率達到了80%以上，其中碧桂園雙湖城、藍光雍錦王府項目開盤推售套數高達300套以上，但依舊熱銷，主要源於單價相對較低，迎合了剛需購房者的需求。反觀高檔產品，均價在1.8-2萬元/平方米不等，除了碧桂園國控天譽和碧桂園天璽這兩個項目外，其餘項目均去化平平，去化率保持在50%左右。

2、二手房：京滬渝“剛需”特徵顯著，杭州、南京等”改善”比例加大（略）

03

動因：信貸寬鬆疊加調控政策實質鬆動

房價上漲恐慌預期推動觀望剛需釋放（略）

04

總結預判：恐慌需求“消耗”後

市場或將復歸常態，行業調整與城市分化並行

在樓市局部階段性“回暖”還是市場趨勢反轉的關鍵時期，近期一連串政策信號又給市場普遍預期——樓市調控政策鬆綁打上了諸多問號。中央層面，先是自然資源部強調分類供地、中央政治局會議重申房住不炒、住建部將對城市市場預警，再到22日中央財經委會議強調貨幣政策將根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調。地方層面，長沙、合肥收緊調控政策，而呼和浩特與寧波繼續加大購房補貼力度，這樣的有收有放並存的局面又讓政策預期蒙上強烈的不確定性。這是否意味著樓市政策寬鬆預期到頭了？二三季度的調控政策和信貸政策又將可能出現何種走向？

1、地方“因城施策”有收有放，貨幣寬鬆力度將減弱致後期增長動力不足

當前全國樓市總體保持平穩運行，市場預期趨於理性，局部市場出現升溫，中央政策仍以“穩”為主。

一方面，部分城市調控再加碼（略）

正基於此，我們認為二三季度地方政策仍將持續走向分化，各地調控方式有收有放，其實質都是落實“因城施策”的地方主體責任的體現。無論政策是松是緊，嚴格把中央“房住不炒”的目標落到了實處，其調控目的均是各地方為了擴大自住需求，同時抑制不合理炒作行為，旨在穩定樓市穩定發展。

從資金層面來看，從一季度高點回歸常態，但鬆緊適度的貨幣政策仍將支持實體經濟不變。

一季度貨幣政策整體穩中偏松，新增人民幣貸款、社會融資規模增量以及M2廣義貨幣增速全面超過市場預期，投放量達到歷年同期新高水平。我們預計，隨著一季度信貸投放高峰期過後，二、三季度各項指標將回歸到正常水平，未來貨幣寬鬆的力度與信貸投放的寬鬆節奏會有所放緩。一方面是因為一季度本身都是年度增量資金投放高峰，未來回歸常態也是必然；二則經濟增長新舊動能轉換成效逐漸顯現，經濟增速相對“樂觀”，貨幣政策的支持力度也將會隨之微調。

雖然我們認為未來貨幣繼續大幅寬鬆的可能性減小，但貨幣的“總閘門”並不會就此關閉。雖然當前經濟下行壓力有所減緩，但實體經濟的全面復甦甚至重新步入上升通道，仍然離不開金融貨幣政策的支持。正如 4月22日中央財經委員會第四次會議明確要求：貨幣政策要鬆緊適度，根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調，加大對實體經濟的金融支持。可見在未來較長時間，房地產市場的各方無論是購房者亦或是開發企業，都將仍受惠於鬆緊適度的貨幣政策。

綜上，在基於二三季度地方政策仍將持續走向分化，各地調控方式有收有放，未來貨幣寬鬆的力度與信貸投放的寬鬆節奏會有所放緩的政策預期判斷下，對後續市場走勢,我們認為: 其一，二季度房地產市場的“回暖”將出現波動和反覆；其二，城市分化格局恐將延續更長時間週期。

2、一線與核心二線小幅回升保持平穩，三四線城市分化將持續加劇

究竟哪些城市行情向好，哪些城市短期內難以“翻盤”，我們將基於調控政策放鬆情況、土地市場回暖程度、二手房市場熱度三個維度綜合分析給出結論：

一線城市成交量有望小幅回升，粵港澳大灣區規劃落地利好廣深。（略）

二線城市總體成交有望保持平穩，政策放鬆預期較強，成交表現將轉好。其中值得關注的當屬各都市圈內核心城市

三四線城市回調壓力巨大，各城市間分化也會持續加劇。（略）

3、產品去化“分層”更為顯著，人口淨流入城市剛需盤銷售仍將“堅挺”（略）

完整版專題購買請諮詢：021-60867863 吳經理

專題

目錄

《二線城市新建住宅潛在供應區域、產品檔次分佈研判 》

一、當前市場總體下行趨勢依舊，一線和部分二線先期階段復甦回暖

1、新房整體成交仍不及去年月均，一線普漲，部分二線和強三線增幅逐月擴大

2、新開盤項目去化率總體仍舊下行，蘇州、西安、昆明等二線城市走勢回升

3、13個一二線城市二手房成交規模小幅回升，僅4城同比增40%以上

4、土地市場整體量跌價穩，但合肥、重慶等二線城市高溢價成交頻頻

二、新房和二手房成交結構顯示：剛需、改善類自住需求支撐當前復甦之勢

1、新房：二線與強三線中端改善盤熱銷，一線稀缺板塊高性價比項目熱銷

（1）核心二線&強三線：中端改善盤熱銷，遠郊剛需盤去化相對緩慢

（2）一線&中西部二線：稀缺板塊高性價比項目熱銷，大面積高總價去化不佳

2、二手房：京滬渝“剛需”特徵顯著，杭州、南京等”改善”比例加大

（1）面積：京滬70平以下佔比最高仍在上升，杭州、南京大面積比例持續增加

（2）總價：京滬渝低總價佔比增長，杭州、南京高總價段比重上升

（3）房型：二房和三房主力戶型，“一步到位”小三房成為主要支撐

三、動因：信貸寬鬆疊加調控政策實質鬆動，房價上漲恐慌預期推動觀望剛需釋放

1、資金：逐漸寬鬆的積極貨幣政策強化“救市”預期，房貸利率持續下行

2、調控政策：二線、三線政策率先實質性鬆動，助推自住型購房需求釋放

四、總結預判：恐慌需求“消耗”後市場或將復歸常態，行業調整與城市分化並行

1、地方“因城施策”有收有放，貨幣寬鬆力度將減弱致後期增長動力不足

2、一線與核心二線小幅回升保持平穩，三四線城市分化將持續加劇

3、產品去化“分層”更為顯著，人口淨流入城市剛需盤銷售仍將“堅挺”

END

本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿隨意轉載轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！

研究中心專題卡計劃

系統化的房企情報定製方案

預測走勢 預警風險 提供借鑑

10大類別50餘個精選專題

量身定製

業務諮詢021-60867863

媒體合作021-60867824

克而瑞地產研究|cricyjzx

易居企業集團的專業研究部門

專注地產行業研究和企業探索

連續十年發佈房企銷售排行榜

閱讀更多 克而瑞地產研究 的文章

關鍵字: 天津 中國房產信息集團 銀行