最近兩個月的樓市，透著一股“不尋常”的味道。

一方面，都說房地產景氣度不佳，房企反倒賺得盆滿缽滿。

從統計局發佈的數據來看，商品房銷售面積與銷售額，環比增幅均出現30%以上的大幅增長。

根據今年以來的國家統計局數據分拆後測算，9月份商品房銷售面積達17330萬平方米，環比增長32.63%。商品房銷售額為16118億元，環比增長32%。

1.7億平米的銷售面積，1.6萬億銷售額，僅次於今年6月份，所以是2019年內的“次高點”。

同比也是一樣，2019年9月份商品房銷售面積相比去年同期上漲2.92%，銷售額相比去年同期增長了9.38%。

這些賣出去的房子，都變成了開發商手中的回款。

另一方面，都說樓市氣氛越來越緊，各地“定向”寬鬆人才購房的政策一波又一波。

10月中旬，從南京傳出消息，只要擁有大專以上學歷、提供南京居住證和學歷證即可在六合區購房，外地人購房不再要求個稅或社保證明。

同一天，天津也發佈類似的信息，在天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城，對承接北京非首都功能疏解的項目，對戶籍暫未遷入天津的職工，其家庭在天津無住房的，可在天津購買1套住房，無需社保或納稅證明。

此外，我們還看到了河南三四線城市全面放開落戶，宜昌8-9折購買“安轉商”住房，宿州最高給予10萬元購房補貼。

這兩個現象，是否說明樓市溫度又開始躥升了？

筆者覺得，這種說法有點言之過早，相反，出現這樣的現象，反而說明了樓市出現了“三大反轉”。

第一，房企降價促銷力度加大。

這是最大的反轉，以前開發商總是端著架子，手裡拿著高價地遲遲不入市，施工交房的進程也很慢，最近兩個月，因為房地產融資史無前例的收緊。

今年8月以來，包括碧桂園、恆大、融創等一些頭部房企已經開始出現不同力度的促銷優惠活動，比之前提早了一個多月的時間。

緊跟恆大之後，綠地廣東公司在國慶期間實行14盤聯動，專場認購價最低可至95折，而此前中秋最低折扣僅為98折，每天還會推出特定數量的特價房源。

10月23日，澎湃新聞報道稱，融創天津公司啟動員工自購及全員泛營銷，非合作項目全部執行住宅產品8-8.5折，商辦產品6-7折，車位5折。

某房產研究院發佈的三季度市場報告顯示，其跟蹤監測的全國50餘個重點城市中，已經有10餘個品牌房企在打折促銷。

這樣的力度，這樣的規模，說明一個事實，開發商業績大增，不是市場熱度走高，而是為了補充現金流，下了很大的決心，不得已而為之。

第二，調控更講究“因城施策”，爭奪人才。

以前，我們習慣了房價普漲普跌，也看慣了調控政策“一盤棋”，各地的寬鬆與收緊基本是同步的。

但是，現在樓市出現了“逆轉”。

無論是上文提到的南京六合區，天津濱海和寶坻，或是河南三四線城市放開落戶，抑或是宜昌、宿州等待補貼購房者，不難發現，它們要麼屬於熱點城市的非核心區域，要麼屬於非大都市圈周邊的三四線樓市。

正因為當地購買力不足，有些許的放鬆門檻，也在情理之中。

這跟呼和浩特形成了鮮明的對比，當地近日房貸門檻收緊，對於三套房直接停貸，這一冷一熱的變動下，更能說明“因城施策”的重要性。

更關鍵的是，這些政策瞄準的是人才購房。

從側面表現出各個城市對於“搶人”的熱衷，樓市與人才，本就是硬幣的一體兩面，只有持續湧入高學歷的年輕人口，並且符合當地的社保、個稅、落戶的要求，有充分的意願紮根在這個城市，降低門檻當然無可厚非。

第三，房地產投機情緒全面“退潮”。

購房者的置業理念越來越理性，最典型的表現是核心城市房價轉冷，這一點我們可以參考一份報告。

10月23日，中國社科院財經戰略研究院發佈《中國住房市場發展月度分析報告》，報告顯示，2019年9月，核心城市房價開始由漲轉降。

反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年9月，核心城市房價環比下降了0.12%。這是2019年以來，核心城市綜合房價水平值的首度下降。而在此前5個月，核心城市房價的變動主要表現為漲速的下降。

成交量也是重要的參考。

2019年9月，10大重點城市二手住房成交量指數為155.60，比8月下降了7.41%，所謂“量在價先”，成交的走弱，預示了場內二手房交易開始轉向冷清。

這三個“反轉”，馬雲與李嘉誠早有“勸告”：年輕人別急著買房。

李嘉誠此前在宣佈退休的時候說：不贊成年輕人買上買房，勸告所有的年輕人要量力而行。他個人還非常反感“丈母孃剛需”，如果大學還沒有畢業，女朋友就想要一間房屋，這是不對的。他甚至表示，如果女孩子說沒房子就不結婚，那就不如勸她趁年輕再找一個。

馬雲也多次表達過這樣的觀點，早在5年前，馬雲給阿里巴巴員工的一封內部信《未來的年輕人，要學會租房子》中，也曾提到：

“現在我鼓勵大家不要買房子，要學會租房。我為什麼鼓勵阿里巴巴們去租房子呢？假如你一個月五千多元錢，你交了房貸只有三千元。如果一個月要花一千五百塊錢的話，你會非常的痛苦，天天和女朋友吵架。換過來說，你能夠拿出一千五百元租房子，你每天對生活充滿信心，不斷換房子，這個小區不好，換另一個小區。有的時候跟老婆吵架，再換一個地方居住，這樣可以找到很多樂趣 ”。

2019年的樓市走向，從側面證明了兩位首富的“勸告”成真了。

開發商打折力度不斷加大，範圍也越來越廣，租房市場體量不斷擴大，繼集體土地入市後，深圳也推出了年漲幅不超5%的租賃房源，各地都在加大力度搶人，爭奪年輕人才，都在給年輕人落戶的優惠政策，這也恰恰說明了李嘉誠和馬雲勸告“年輕人別急著買房”是正確的。

新趨勢下，兩類購房者要注意了，未來可能會碰到“麻煩”。

第一類，高槓杆投機客。

最近看到西南財大發布的中國家庭金融報告，高達47%的信貸資源都浪費到了空置房，存量房貸中，有近6成的房貸被用於購買多套房。

也就是說，現在很多人買房，都寧願揹負高槓杆，高負債，目的就是為了投機賺差價。

前段時間，各大銀行開始全面收緊信用資金繞道樓市的行為，隨著各地投機情緒退潮，加上開發商打折降價的力度越來越大，這類高槓杆的投機客，很容易面臨資金鍊的壓力，多套房的月供搞不好就會斷裂。

第二類，三四線線樓市的多套房持有者。

今年我們可以看到一個很明顯的信號，在棚改總量下降近50%的幅度下，不少中西部的三四線城市，出現了購房者“後繼無人”的情況。

這樣的形勢下，中小城市的多套房持有者，房子的租金很難覆蓋月供，新房尚且賣不動，二手房更是無人問津，這些存量的二手房很難找到合適價位的接盤者，最終只能扛著高額的房貸，把房子掛出去試試運氣而已，持有成本卻在不斷上升。