筆者按：
據小編所瞭解，廣州城市更新主要分為四個階段，其中前二個階段主要是項目申報審批階段，第三個階段是拆遷階段，第四個階段是建設回遷階段。四階段是怎麼樣的呢？接下來，請閱讀文章內容
廣州城市更新政策介紹
2009年《廣州市人民政府關於加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府〔2009〕56號）
2010年《關於加強舊村全面改造項目復建安置資金監管的意見》穗舊改聯字〔2010〕3號
2011年《關於印發進一步規範城中村改造有關程序的通知》（穗舊改辦[2011]51號）
2012年《廣州市人民政府關於加快推進三舊改造工作的補充意見》（穗府〔2012〕20號）
2012年《關於印發廣州市“城中村”改造成本核算指引的通知》（穗舊改辦[2012]48號）
2012年廣州市“三舊”改造涉稅政策執行指引
2016年《廣州市城市更新辦法》廣州市人民政府令第134號
廣州市舊改主要有二個文件：1、2009年的舊辦法；2、2016年的城市更新辦法。新辦法頒佈之前已審批的項目，仍按舊辦法執行。
廣州市城市更新主要流程
第一階段
全面改造方案編制階段
第二階段
全面改造方案審批階段
第三階段
全面改造組織實施階段
第四階段
實施監管階段
全面改造方案審批階段
以下為舊政策（全面改造方案審批階段）批覆文件的主要內容：
●現狀土地用地佔地面積、建築面積，現狀建築物合法產權面積、無合法產權面積的描述。
●改造模式的批覆；如果是以整村改造，一般可批覆為“自主改造、協議出讓”。
●規劃指標：廣州舊改政策將改造後的地塊分為融資地塊和復建地塊；融資地塊為開發商的可開發建設地塊，復建地塊為回遷地塊及公共設施地塊；批覆文件中包含各地塊的佔地面積、用地性質、容積率；但未說明各地塊具體的商業、住宅、公寓的面積，比深圳的專項規劃指標稍粗。
○說明1：（1）如果村民要的補償面積多於政府公佈的面積；廣州的政策回遷面積及回遷地塊全部固定，最終可能與實際拆遷談判時村民的要求不符，導致融資面積減少。（2）如果村民的補償面積少於政府審批，意味著開發商用更多的現金補償給了村民，而且村民少拿了物業。此時開發商多出的來的位於復建地塊的面積是屬於村集體土地證的房產證，需要補交地價才能辦出紅本。
○說明2 ：（1）政府對拆遷補償的標準已經進行了限定：合法產權按照1：1補償面積；（2）村民住宅按每戶280平方米（三層半）進行補償；（3）未取得合法產權的面積，不予復建，給予房屋建築成本補償；
○此補償標準帶來的問題：（1）沒有合法產權的面積，只給予建築成本補償，約為1600元/平方米，補償標準太低，開發商必須多支付補償款；（2）合法產權的面積按1：1進行補償，執行過程中可能高於此標準。（3）現狀可能住宅多，回遷時可能住宅少，公寓、辦公、商業多，需要與村民協調。（4）由於是整村統籌，項目可能分期，會帶來一期拆遷在二期回遷，但二期何時拆還不確定；二期還未拆遷就需要在一期預留回遷物業的情況。（5）如果分期，開發商如何在各期實現資金平衡和部分利潤，需要在分期時分析；如果首期開發商可售面積多，利潤大，則後面的拆遷開發商無動力推動；如果首期開發商無利潤，由沒有動力推動拆遷；（6）首期一般為容易拆遷的集體物業，後面如果村民住宅多，難以推動拆遷；
○此補償標準帶來的好處 ：有明確的標準，由政府協助，可按標準直接執行，避免部分個人漫天要價。
○另外：以上補償超過政府認定部分的金額，如何算作帶票成本，還需要最終與政府溝通。
◆改造成本與復建安置資金：政府審批確定總體改造成本，確定具體金額。其中包含：
◆改造成本與復建安置資金：政府審批確定總體改造成本，確定具體金額。其中包含：拆遷費用、復建物業建設費用、公共設施建設費用、不可預見費。
問題：（1）政府審批的拆遷費用在實際操作中不夠，需要開發商額外支出；（2）復建物業及公共設施的建設費用，隨著時間的推移，材料價格會上漲；（3）回遷住宅按簡單裝修已考慮裝修成本在復建資金內，但拆遷戶要求的裝修標準可能會變化。（4）復建地塊的建設需要徵求拆遷戶的意見，可能在短期內難以達成一致，影響項目進展，進而影響項目開盤預售。
■補交地價：按市場評估價的20%繳納；但政策未註明是哪個時間點的市場評估價。
全面改造組織實施階段
1.以下為舊政策第三階段（項目全面改造實施階段）的主要政策關注點：
招標之前村民的表決比例：（十四）充分保障村民的知情權和參與權。“城中村”改造方案、拆遷補償安置方案、實施計劃以及股權合作、土地轉性等重大事項決策應當充分尊重村民的意見，經村集體經濟組織90%以上成員同意方可生效。 見：關於加快推進三舊改造工作的補充意見 【穗府2012(20)號】。
2.復建資金繳納的最晚時間點：在啟動拆遷之前，需繳納50%現金+50%保函。在最晚繳納時間之前的繳納金額，根據村裡自行確定，在招標文件中進行說明。可以分期繳納。
3.啟動拆遷。啟動拆遷工程之前，應當與改造範圍內被拆遷的村集體經濟組織成員簽訂拆遷安置補償協議。當80%以上被拆遷戶數簽訂拆遷安置補償協議後，才可啟動拆遷。見：關於印發進一步規範城中村改造有關程序的通知 【穗舊改辦〔2011〕51號 】。
4.融資地塊開工時間。政策要求在安置房建成後，才可以開始融資地塊的建設。實際操作中，只要開發商繳納了復建資金50%現金+50%保函後，由開發商自行確定是否開工，政府主要是確保安置房和配套設施的建設。
5.復建地塊的房產證：紅本，與融資地塊的房產證一樣，只是上面有註明：未辦理國有土地有償使用手續，未補交土地出讓金。屆時村民如果想轉讓，必須要先交評估時點市場評估價30%的土地出讓金後才可以轉讓。
6.拆遷安置爭議的解決。對不履行村集體經濟組織成員決定通過的拆遷補償安置方案的，村集體經濟組織可以依法提起訴訟。《關於廣州市推進“城中村”(舊村)整治改造的實施意見》
融資用地全面改造實施分為：公開出讓和協議出讓二種方式，以下為協議出讓的流程
改造實施階段的主要流程：
1.經村集體經濟組織90%以上成員同意改造方案。村股份公司成立全資子公司，將來將融資地塊權益辦在全資子公司名下。
2.公開招標
3.開發商投標。
4.開發商與村股份公司簽訂正式合作協議
5.開發商繳納第一筆監管資金，約為本項目一期監管資金的10%。
6.簽約達到80%後，付清全部監管資金。
7.簽約達到80%後，申請拆遷許可證，開始拆遷。
8.根據與村股份公司合同約定，簽訂正式合同後，逐步將全資子公司股權轉給開發商。
9.完成拆遷後（可分期），補交地價；
10.辦理土地證。
復建安置資金繳存（存入）：
舊村全面改造項目由村集體自行融資改造的，屬地區政府或區政府指定的機構應當按照經批准的改造方案確定的復建安置資金總額，向村集體經濟組織或其指定的復建項目建設主體發出《復建安置資金繳存通知》；
村集體經濟組織或其指定的復建項目建設主體可採用現金加無條件銀行保函的形式存入復建安置資金，但存入的現金額度原則上不低於復建安置資金總額的50%；
復建安置資金足額存入後，屬地區政府或區政府指定的機構向村集體經濟組織或其指定的復建項目建設主體出具《復建安置資金存入證明》，村集體經濟組織或其指定的復建項目建設主體在辦理後續用地手續時應提交《復建安置資金存入證明》。
城市更新辦法
第十三條 下列土地申請納入省“三舊”改造地塊數據庫後，可列入城市更新範圍：
（一）城市市區“退二進三”產業用地；
（二）城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房（廠區）用地；
（三）國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業以及產業低端、使用效率低下的原廠房用地；
（四）不符合安全生產和環境要求的廠房用地；
（五）在城市建設用地規模範圍內，佈局散亂、條件落後，規劃確定改造的舊村莊和列入“萬村土地整治”示範工程的村莊；
（六）由政府依法組織實施的對棚戶區和危破舊房等地段進行舊城區更新改造的區域。
第十四條 城市更新方式包括全面改造和微改造方式
第二十四條 城市更新片區策劃方案的編制應當符合以下原則：
（二）優先保障城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。鼓勵增加公共用地，節約集約利用土地。鼓勵節能減排，促進低碳綠色更新。公共服務設施以及市政公用設施等用地面積結合片區策劃面積規模，原則上不少於策劃方案總面積的30％。
第三十五條 舊城鎮更新項目由區政府按照簽訂的拆遷補償協議組織落實補償完畢後，向市國土資源主管部門提出供地申請，由市國土資源主管部門按國有建設用地公開出讓程序，組織地塊出讓。
舊廠房更新項目，政府收儲的，納入土地供應計劃，由政府按規定組織土地供應；允許自行改造的，由原產權人向國土資源主管部門辦理補交土地出讓金或完善土地出讓手續並變更土地權屬證書。
舊村改造項目用地，村集體可選擇保留集體土地性質或按規定轉為國有土地；復建安置地塊只能確權給集體經濟組織，轉為國有土地的可採取劃撥方式供地，融資地塊轉為國有土地，可採取公開出讓給市場主體或協議出讓給村集體經濟組織、村全資子公司或原農村集體經濟組織與按規定公開選擇的市場主體組成的合作企業等方式供應土地。
第四十六條 按照“政府主導、市場運作、多方參與、互利共贏”的原則，創新融資渠道和方式，注重發揮市場機制的作用，充分調動企業和居民的積極性，動員社會力量廣泛參與城市更新改造。
第五十七條 本辦法自2016年1月1日起施行，《關於加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府〔2009〕56號）、《關於加快推進三舊改造工作的補充意見》（穗府〔2012〕20號）同時廢止。本辦法施行前項目實施方案已通過原市“三舊”改造領導小組審議且仍在有效期內的，可按項目實施方案批准時的政策執行。
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