笔者按：
据小编所了解，广州城市更新主要分为四个阶段，其中前二个阶段主要是项目申报审批阶段，第三个阶段是拆迁阶段，第四个阶段是建设回迁阶段。四阶段是怎么样的呢？接下来，请阅读文章内容
广州城市更新政策介绍
2009年《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）
2010年《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》穗旧改联字〔2010〕3号
2011年《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》（穗旧改办[2011]51号）
2012年《广州市人民政府关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号）
2012年《关于印发广州市“城中村”改造成本核算指引的通知》（穗旧改办[2012]48号）
2012年广州市“三旧”改造涉税政策执行指引
2016年《广州市城市更新办法》广州市人民政府令第134号
广州市旧改主要有二个文件：1、2009年的旧办法；2、2016年的城市更新办法。新办法颁布之前已审批的项目，仍按旧办法执行。
广州市城市更新主要流程
第一阶段
全面改造方案编制阶段
第二阶段
全面改造方案审批阶段
第三阶段
全面改造组织实施阶段
第四阶段
实施监管阶段
全面改造方案审批阶段
以下为旧政策（全面改造方案审批阶段）批复文件的主要内容：
●现状土地用地占地面积、建筑面积，现状建筑物合法产权面积、无合法产权面积的描述。
●改造模式的批复；如果是以整村改造，一般可批复为“自主改造、协议出让”。
●规划指标：广州旧改政策将改造后的地块分为融资地块和复建地块；融资地块为开发商的可开发建设地块，复建地块为回迁地块及公共设施地块；批复文件中包含各地块的占地面积、用地性质、容积率；但未说明各地块具体的商业、住宅、公寓的面积，比深圳的专项规划指标稍粗。
○说明1：（1）如果村民要的补偿面积多于政府公布的面积；广州的政策回迁面积及回迁地块全部固定，最终可能与实际拆迁谈判时村民的要求不符，导致融资面积减少。（2）如果村民的补偿面积少于政府审批，意味着开发商用更多的现金补偿给了村民，而且村民少拿了物业。此时开发商多出的来的位于复建地块的面积是属于村集体土地证的房产证，需要补交地价才能办出红本。
○说明2 ：（1）政府对拆迁补偿的标准已经进行了限定：合法产权按照1：1补偿面积；（2）村民住宅按每户280平方米（三层半）进行补偿；（3）未取得合法产权的面积，不予复建，给予房屋建筑成本补偿；
○此补偿标准带来的问题：（1）没有合法产权的面积，只给予建筑成本补偿，约为1600元/平方米，补偿标准太低，开发商必须多支付补偿款；（2）合法产权的面积按1：1进行补偿，执行过程中可能高于此标准。（3）现状可能住宅多，回迁时可能住宅少，公寓、办公、商业多，需要与村民协调。（4）由于是整村统筹，项目可能分期，会带来一期拆迁在二期回迁，但二期何时拆还不确定；二期还未拆迁就需要在一期预留回迁物业的情况。（5）如果分期，开发商如何在各期实现资金平衡和部分利润，需要在分期时分析；如果首期开发商可售面积多，利润大，则后面的拆迁开发商无动力推动；如果首期开发商无利润，由没有动力推动拆迁；（6）首期一般为容易拆迁的集体物业，后面如果村民住宅多，难以推动拆迁；
○此补偿标准带来的好处 ：有明确的标准，由政府协助，可按标准直接执行，避免部分个人漫天要价。
○另外：以上补偿超过政府认定部分的金额，如何算作带票成本，还需要最终与政府沟通。
◆改造成本与复建安置资金：政府审批确定总体改造成本，确定具体金额。其中包含：
◆改造成本与复建安置资金：政府审批确定总体改造成本，确定具体金额。其中包含：拆迁费用、复建物业建设费用、公共设施建设费用、不可预见费。
问题：（1）政府审批的拆迁费用在实际操作中不够，需要开发商额外支出；（2）复建物业及公共设施的建设费用，随着时间的推移，材料价格会上涨；（3）回迁住宅按简单装修已考虑装修成本在复建资金内，但拆迁户要求的装修标准可能会变化。（4）复建地块的建设需要征求拆迁户的意见，可能在短期内难以达成一致，影响项目进展，进而影响项目开盘预售。
■补交地价：按市场评估价的20%缴纳；但政策未注明是哪个时间点的市场评估价。
全面改造组织实施阶段
1.以下为旧政策第三阶段（项目全面改造实施阶段）的主要政策关注点：
招标之前村民的表决比例：（十四）充分保障村民的知情权和参与权。“城中村”改造方案、拆迁补偿安置方案、实施计划以及股权合作、土地转性等重大事项决策应当充分尊重村民的意见，经村集体经济组织90%以上成员同意方可生效。 见：关于加快推进三旧改造工作的补充意见 【穗府2012(20)号】。
2.复建资金缴纳的最晚时间点：在启动拆迁之前，需缴纳50%现金+50%保函。在最晚缴纳时间之前的缴纳金额，根据村里自行确定，在招标文件中进行说明。可以分期缴纳。
3.启动拆迁。启动拆迁工程之前，应当与改造范围内被拆迁的村集体经济组织成员签订拆迁安置补偿协议。当80%以上被拆迁户数签订拆迁安置补偿协议后，才可启动拆迁。见：关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知 【穗旧改办〔2011〕51号 】。
4.融资地块开工时间。政策要求在安置房建成后，才可以开始融资地块的建设。实际操作中，只要开发商缴纳了复建资金50%现金+50%保函后，由开发商自行确定是否开工，政府主要是确保安置房和配套设施的建设。
5.复建地块的房产证：红本，与融资地块的房产证一样，只是上面有注明：未办理国有土地有偿使用手续，未补交土地出让金。届时村民如果想转让，必须要先交评估时点市场评估价30%的土地出让金后才可以转让。
6.拆迁安置争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》
融资用地全面改造实施分为：公开出让和协议出让二种方式，以下为协议出让的流程
改造实施阶段的主要流程：
1.经村集体经济组织90%以上成员同意改造方案。村股份公司成立全资子公司，将来将融资地块权益办在全资子公司名下。
2.公开招标
3.开发商投标。
4.开发商与村股份公司签订正式合作协议
5.开发商缴纳第一笔监管资金，约为本项目一期监管资金的10%。
6.签约达到80%后，付清全部监管资金。
7.签约达到80%后，申请拆迁许可证，开始拆迁。
8.根据与村股份公司合同约定，签订正式合同后，逐步将全资子公司股权转给开发商。
9.完成拆迁后（可分期），补交地价；
10.办理土地证。
复建安置资金缴存（存入）：
旧村全面改造项目由村集体自行融资改造的，属地区政府或区政府指定的机构应当按照经批准的改造方案确定的复建安置资金总额，向村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体发出《复建安置资金缴存通知》；
村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体可采用现金加无条件银行保函的形式存入复建安置资金，但存入的现金额度原则上不低于复建安置资金总额的50%；
复建安置资金足额存入后，属地区政府或区政府指定的机构向村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体出具《复建安置资金存入证明》，村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体在办理后续用地手续时应提交《复建安置资金存入证明》。
城市更新办法
第十三条 下列土地申请纳入省“三旧”改造地块数据库后，可列入城市更新范围：
（一）城市市区“退二进三”产业用地；
（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业以及产业低端、使用效率低下的原厂房用地；
（四）不符合安全生产和环境要求的厂房用地；
（五）在城市建设用地规模范围内，布局散乱、条件落后，规划确定改造的旧村庄和列入“万村土地整治”示范工程的村庄；
（六）由政府依法组织实施的对棚户区和危破旧房等地段进行旧城区更新改造的区域。
第十四条 城市更新方式包括全面改造和微改造方式
第二十四条 城市更新片区策划方案的编制应当符合以下原则：
（二）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。鼓励增加公共用地，节约集约利用土地。鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30％。
第三十五条 旧城镇更新项目由区政府按照签订的拆迁补偿协议组织落实补偿完毕后，向市国土资源主管部门提出供地申请，由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序，组织地块出让。
旧厂房更新项目，政府收储的，纳入土地供应计划，由政府按规定组织土地供应；允许自行改造的，由原产权人向国土资源主管部门办理补交土地出让金或完善土地出让手续并变更土地权属证书。
旧村改造项目用地，村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有土地；复建安置地块只能确权给集体经济组织，转为国有土地的可采取划拨方式供地，融资地块转为国有土地，可采取公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织、村全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体组成的合作企业等方式供应土地。
第四十六条 按照“政府主导、市场运作、多方参与、互利共赢”的原则，创新融资渠道和方式，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和居民的积极性，动员社会力量广泛参与城市更新改造。
第五十七条 本办法自2016年1月1日起施行，《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）、《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号）同时废止。本办法施行前项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议且仍在有效期内的，可按项目实施方案批准时的政策执行。
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