房地產繁華了十年，江北、金山湖也火了十年！
十年前，江北橫空出世，逐漸蛻變成一座代表城市封面的商務CBD中心；金山湖規劃歷經數次重修，城市高端居住示範區的雛形逐漸顯露。彈指一揮間，它們披上了繁華的外衣。
這一鉅變，很大程度歸功於房地產的起勢。朝氣蓬勃的房地產，早早把一二線城市前沿的人居理念搬到惠州，使得江北、金山湖區域架構快速成形。
與過去十年勢如破竹的勢態不同，如今江北、金山湖行進的腳步明顯放緩。隨著片區核心區土地資源日漸稀缺，樓市迴歸理性，房企轉移戰場。當房地產光環褪去，片區人氣日漸萎靡，江北和金山湖，你們還好嗎？
房地產熱浪掠過惠州，城市披上“繁華外衣”
2010年前後，惠州房地產發展駛入快車道，方直、中洲、中信（現中海）大刀闊斧地拓荒金山湖，圍繞島心構築起了片區最初的人居形態，也正因為他們的魄力和信心，讓更多人對金山湖有了憧憬，片區開始火了。
與此同時，彼時的江北已經是惠州首屈一指的CBD中心。盤踞在東江沿岸的帝景灣、江畔花園、城市花園，成為新一代人居的典範；矗立於城市中軸線的華貿中心，幹霄拂雲，撐起了江北早期的地標封面。
房企以首批城市拓荒者的身份，帶動城市擴容，江北向北拓展，造就了三環北路一帶的繁華；金山湖向南行進，南部新城應聲而起。
2016年前後，伴隨著品牌房企強勢進軍惠州，樓市頃刻沸騰，城市的關注度也因此達到頂峰，浮現出前所未有的繁華盛況，惠州也頻頻在全國嶄露頭角。
2016年，惠州某樓盤上演“搶房”
這股樓市熱浪持續蔓延了近三年。來自深圳、東莞、廣州、港澳，甚至北方的投資客頻繁地“光顧”惠州，每至週末，樓盤售樓處必定門庭若市，車馬盈門。
來自中原地產的數據，從2015年開始，過去四年時間，惠州分別賣出了110955套、155896套、149567套、175991套商品房，這一數據，居大灣區9城市首位。值得一提的是，外地客賣走了近7成的房子。
憑藉惠州樓市的“出色”發揮，這些年，惠州獲得了前所未有關注度。
繁華假象？當江北、金山湖褪去樓市光環
2018年下半年惠州樓市行情趨冷，2019年逐漸迴歸理性。
同時，江北、金山湖核心區域的土地資源已相當稀缺，隨著樓盤相繼售罄，房企陸續轉移到了新的戰場，由眾多樓盤支撐起的功能性片區正逐漸成為惠州城市的生力軍。惠州北站新城、潼湖、馬安片區、惠南新城......的崛起，昔日主戰場江北、金山湖的熱度陡然下降。
樓市光環褪去，兩大片區......沒落了？
難以避免的，
江北、金山湖過去所呈現的繁華景象
首次遭到質疑！
這一切，莫非都是房地產帶來的假象？
城市的人氣與樓市的掛鉤？
問題究竟出在哪裡？
更重要的是，樓市熱潮退去，江北金山湖除了成片林立的高樓，似乎並沒有留下更深刻的烙印。細細回味，印象中除了樓盤，還是樓盤。
有人說，當你來到一座城市，如果發現你感受不到這座城市特色的時候，那麼這座城市可能在管理上出了問題。
不可置否，房地產對城市發展的推動是立竿見影的，惠州大部分片區的人氣也正因樓盤的豐富快速提升著。
但是，惠州的特色是什麼？房地產嗎？顯然不是！片區經過歲月沉澱的文化底蘊，才是它們最大的依仗！
如此一來，我們似乎找到了問題癥結所在，過去備受擁躉房地產，其輝煌的表現反倒掩蓋了惠州每個片區固有的特色。
同樣地，江北、金山湖所面臨的困惑，可能是惠州所有片區未來的縮影，房地產的快速崛起，帶來了五花八門的建築風格，以及豐富多彩的居住模式，很容易讓人產生“地產就是特色”的錯覺。
因此，這個局面我們需要扭轉，重新把關注點放回到城市特色本身， 尤其是大灣區背景下，惠州亟需樹立起城市新形象。
當房地產光環褪去
有一些話想對他們說
.....
對城市說
惠州各片區的特色要放大再放大
一個城市的知名度，取決於這個城市的經濟、文化等特點。包括歷史文化和現代文明相輔相成的影響力，以及城市所具有的綜合資源，並最大程度的運用資源的能力。
一直以來，惠州城市的存在感並不高，儘管擁有深厚的歷史文化底蘊，以及獨特的宜居資源，但城市影響力始終不溫不火。根本原因在於，資源沒有得到充分利用，城市特色的塑造過於保守。以至於過去十餘年，被樓市的光環蓋過了。
江北定位為惠州中央商務區，其特色標籤是“中央商務CBD”，但多年發展下來，似乎只有華貿中心一帶的核心區略有小成，憑藉單中心爆發，遠無法支撐起惠州商務特色標籤的最大化地運轉。
參考深圳中央商務區，早已形成以福田區CBD為核心，羅湖區CBD、南山區CBD及前海CBD的多中心聯動，“商務”的特色展現得淋漓盡致，這也是為什麼深圳能成為500強企業總部的聚集地。
江北在商務CBD特色的塑造上還有很長的路要走。
又如，金山湖經常被業內與深圳香蜜湖、東莞松山湖作比較，“高端住區”是它最顯著的特點。香蜜湖成名已久，從香蜜湖度假村，到香蜜湖豪宅群拔地而起，中心地位從未動搖；松山湖憑藉華為總部的落地，成為大灣區絕對的“流量IP”。
惠州金山湖呢？發展多年，雖然誕生了眾多樓盤，但項目在規劃之初，並沒有迎合片區的核心特色去建設，到頭來，金山湖特色並沒有顯著提升，反倒成就了房地產的繁華。
對房企說
站在城市運營者的角度，迎合片區特色
一個普遍存在的現象，惠州樓盤在規劃之初，很少將片區的特色、文化氛圍作為後續產品的考慮因素，更多是簡單純粹地將企業成熟產品複製進來。
從短期看，大量風格迥異的產品引入，使得片區的人居迅速豐滿，確實起到了改善人居的作用。但是，從長遠看，因為缺乏與城市定位相符的產品規劃，片區的特色極易被模糊，形成房地產繁華，城市特色衰落的尷尬局面。
事實上，房地產發展與城市特色的塑造，兩者並不對立，甚至可以相輔相成。但需要房企以城市運營者的角度，把控大局。在規劃項目時，有意識地去迎合片區的特色，塑造與城市定位、文化特色有共鳴點的產品，讓片區特色更有辨識度。
有意思的是，惠州已經有片區初步實現了“城市文化與樓盤特色”共鳴的創舉。2016年前後，上一波品牌房企搶灘惠州，帶來了一些新鮮的活力，尤其是中式樓盤的復興，喚醒了惠博一帶歷史文化名城的精髓。
深惠頤景園
方圓東江月島
方圓東江月島帶來的“東方的院子”、深惠頤景園在惠州再造一個“蘇州園林”、領地蘭臺府呈現“大院文化”，這些新的元素，匹配博羅歷史名城的特色，讓區域有了更高的辨識度，對改善和豐富惠州人居有極大的幫助，由內而外散發出城市的魅力。
值得一提的是，後續福晟集團與佳兆業在博羅布局的新項目，福晟客家源與佳兆業東江熙園，均匹配了片區的文化定位，博羅的特色標籤，進一步加化。
給惠州驚豔大灣區的底氣！
房地產是當下城市發展不可或缺的一環，但並不是城市發展的核心，切忌被繁華的表相矇蔽雙眼，與城市共生長、根深蒂固的特色文化，才是最大的優勢。
惠州需要清晰各片區的定位，最大化地發揮片區特色。同時，希望開發商立足於城市發展，結合實際定位，把惠州塑造成一個有特色、有個性的活力城市。當房地產光環褪去，我們希望看到的不是一個亮點全失的，由冰冷的鋼筋水泥圍成的城市，而是一個依然光芒四射、散發城市魅力的惠州，她依然有足夠的底氣驚豔大灣區。
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