房地产繁华了十年，江北、金山湖也火了十年！
十年前，江北横空出世，逐渐蜕变成一座代表城市封面的商务CBD中心；金山湖规划历经数次重修，城市高端居住示范区的雏形逐渐显露。弹指一挥间，它们披上了繁华的外衣。
这一巨变，很大程度归功于房地产的起势。朝气蓬勃的房地产，早早把一二线城市前沿的人居理念搬到惠州，使得江北、金山湖区域架构快速成形。
与过去十年势如破竹的势态不同，如今江北、金山湖行进的脚步明显放缓。随着片区核心区土地资源日渐稀缺，楼市回归理性，房企转移战场。当房地产光环褪去，片区人气日渐萎靡，江北和金山湖，你们还好吗？
房地产热浪掠过惠州，城市披上“繁华外衣”
2010年前后，惠州房地产发展驶入快车道，方直、中洲、中信（现中海）大刀阔斧地拓荒金山湖，围绕岛心构筑起了片区最初的人居形态，也正因为他们的魄力和信心，让更多人对金山湖有了憧憬，片区开始火了。
与此同时，彼时的江北已经是惠州首屈一指的CBD中心。盘踞在东江沿岸的帝景湾、江畔花园、城市花园，成为新一代人居的典范；矗立于城市中轴线的华贸中心，干霄拂云，撑起了江北早期的地标封面。
房企以首批城市拓荒者的身份，带动城市扩容，江北向北拓展，造就了三环北路一带的繁华；金山湖向南行进，南部新城应声而起。
2016年前后，伴随着品牌房企强势进军惠州，楼市顷刻沸腾，城市的关注度也因此达到顶峰，浮现出前所未有的繁华盛况，惠州也频频在全国崭露头角。
2016年，惠州某楼盘上演“抢房”
这股楼市热浪持续蔓延了近三年。来自深圳、东莞、广州、港澳，甚至北方的投资客频繁地“光顾”惠州，每至周末，楼盘售楼处必定门庭若市，车马盈门。
来自中原地产的数据，从2015年开始，过去四年时间，惠州分别卖出了110955套、155896套、149567套、175991套商品房，这一数据，居大湾区9城市首位。值得一提的是，外地客卖走了近7成的房子。
凭借惠州楼市的“出色”发挥，这些年，惠州获得了前所未有关注度。
繁华假象？当江北、金山湖褪去楼市光环
2018年下半年惠州楼市行情趋冷，2019年逐渐回归理性。
同时，江北、金山湖核心区域的土地资源已相当稀缺，随着楼盘相继售罄，房企陆续转移到了新的战场，由众多楼盘支撑起的功能性片区正逐渐成为惠州城市的生力军。惠州北站新城、潼湖、马安片区、惠南新城......的崛起，昔日主战场江北、金山湖的热度陡然下降。
楼市光环褪去，两大片区......没落了？
难以避免的，
江北、金山湖过去所呈现的繁华景象
首次遭到质疑！
这一切，莫非都是房地产带来的假象？
城市的人气与楼市的挂钩？
问题究竟出在哪里？
更重要的是，楼市热潮退去，江北金山湖除了成片林立的高楼，似乎并没有留下更深刻的烙印。细细回味，印象中除了楼盘，还是楼盘。
有人说，当你来到一座城市，如果发现你感受不到这座城市特色的时候，那么这座城市可能在管理上出了问题。
不可置否，房地产对城市发展的推动是立竿见影的，惠州大部分片区的人气也正因楼盘的丰富快速提升着。
但是，惠州的特色是什么？房地产吗？显然不是！片区经过岁月沉淀的文化底蕴，才是它们最大的依仗！
如此一来，我们似乎找到了问题症结所在，过去备受拥趸房地产，其辉煌的表现反倒掩盖了惠州每个片区固有的特色。
同样地，江北、金山湖所面临的困惑，可能是惠州所有片区未来的缩影，房地产的快速崛起，带来了五花八门的建筑风格，以及丰富多彩的居住模式，很容易让人产生“地产就是特色”的错觉。
因此，这个局面我们需要扭转，重新把关注点放回到城市特色本身， 尤其是大湾区背景下，惠州亟需树立起城市新形象。
当房地产光环褪去
有一些话想对他们说
.....
对城市说
惠州各片区的特色要放大再放大
一个城市的知名度，取决于这个城市的经济、文化等特点。包括历史文化和现代文明相辅相成的影响力，以及城市所具有的综合资源，并最大程度的运用资源的能力。
一直以来，惠州城市的存在感并不高，尽管拥有深厚的历史文化底蕴，以及独特的宜居资源，但城市影响力始终不温不火。根本原因在于，资源没有得到充分利用，城市特色的塑造过于保守。以至于过去十余年，被楼市的光环盖过了。
江北定位为惠州中央商务区，其特色标签是“中央商务CBD”，但多年发展下来，似乎只有华贸中心一带的核心区略有小成，凭借单中心爆发，远无法支撑起惠州商务特色标签的最大化地运转。
参考深圳中央商务区，早已形成以福田区CBD为核心，罗湖区CBD、南山区CBD及前海CBD的多中心联动，“商务”的特色展现得淋漓尽致，这也是为什么深圳能成为500强企业总部的聚集地。
江北在商务CBD特色的塑造上还有很长的路要走。
又如，金山湖经常被业内与深圳香蜜湖、东莞松山湖作比较，“高端住区”是它最显著的特点。香蜜湖成名已久，从香蜜湖度假村，到香蜜湖豪宅群拔地而起，中心地位从未动摇；松山湖凭借华为总部的落地，成为大湾区绝对的“流量IP”。
惠州金山湖呢？发展多年，虽然诞生了众多楼盘，但项目在规划之初，并没有迎合片区的核心特色去建设，到头来，金山湖特色并没有显著提升，反倒成就了房地产的繁华。
对房企说
站在城市运营者的角度，迎合片区特色
一个普遍存在的现象，惠州楼盘在规划之初，很少将片区的特色、文化氛围作为后续产品的考虑因素，更多是简单纯粹地将企业成熟产品复制进来。
从短期看，大量风格迥异的产品引入，使得片区的人居迅速丰满，确实起到了改善人居的作用。但是，从长远看，因为缺乏与城市定位相符的产品规划，片区的特色极易被模糊，形成房地产繁华，城市特色衰落的尴尬局面。
事实上，房地产发展与城市特色的塑造，两者并不对立，甚至可以相辅相成。但需要房企以城市运营者的角度，把控大局。在规划项目时，有意识地去迎合片区的特色，塑造与城市定位、文化特色有共鸣点的产品，让片区特色更有辨识度。
有意思的是，惠州已经有片区初步实现了“城市文化与楼盘特色”共鸣的创举。2016年前后，上一波品牌房企抢滩惠州，带来了一些新鲜的活力，尤其是中式楼盘的复兴，唤醒了惠博一带历史文化名城的精髓。
深惠颐景园
方圆东江月岛
方圆东江月岛带来的“东方的院子”、深惠颐景园在惠州再造一个“苏州园林”、领地蘭台府呈现“大院文化”，这些新的元素，匹配博罗历史名城的特色，让区域有了更高的辨识度，对改善和丰富惠州人居有极大的帮助，由内而外散发出城市的魅力。
值得一提的是，后续福晟集团与佳兆业在博罗布局的新项目，福晟客家源与佳兆业东江熙园，均匹配了片区的文化定位，博罗的特色标签，进一步加化。
给惠州惊艳大湾区的底气！
房地产是当下城市发展不可或缺的一环，但并不是城市发展的核心，切忌被繁华的表相蒙蔽双眼，与城市共生长、根深蒂固的特色文化，才是最大的优势。
惠州需要清晰各片区的定位，最大化地发挥片区特色。同时，希望开发商立足于城市发展，结合实际定位，把惠州塑造成一个有特色、有个性的活力城市。当房地产光环褪去，我们希望看到的不是一个亮点全失的，由冰冷的钢筋水泥围成的城市，而是一个依然光芒四射、散发城市魅力的惠州，她依然有足够的底气惊艳大湾区。
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