什么是租金收益率？顾名思义就是一套房屋的年租金收入和房屋价值的比值，有时也叫租售比。举例来说，一套房子的租金收益率如果是2%，靠租金来收回成本可能需要50年。
买房到底要不要关心租金收益率？应该说，在此前的中国房地产市场，该指标存在感极低，如核心城市租售比一直在2%以内徘徊，但毫不影响区域房价如火箭般蹿升。
现如今，在中央坚持“房住不炒”的严厉调控下，事情正在起着大变化。特别是去年下半年开始，人口红利开始消失，社科院预测中国人口将从2030年开始进入持续负增长。
在这种背景下，买房可以不关心房价收入比，但不能不关心租金收益率的变化趋势。在未来城市理，那些没有租赁价值的房子，很可能一文不值。
昨日，易居研究院发布了《2019年一季度50城租金收益率研究报告》，全景展现了国内最有代表性的50个大中城市租金收益率指标。
报告显示，今年一季度50城租金收益率为2.4%，环比下降4%，同比下降7%。
50 个典型城市租金收益率
从租金收益率排行榜中可以看出，排名前5的城市分别为西宁、乌鲁木齐、韶关、牡丹江和银川，主要是东北或西部的弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，并且租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。
租金收益率最低的5个城市分别为厦门、青岛、福州、深圳和石家庄，房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。这说明这些城市房价泡沫偏大，短期内有技术性回调的可能，特别是在厦门投资一套房产，可能需要80年才能收回成本，放眼全球也属于最长周期。
其他重点城市的租金收益率表现，也没有好到哪里去，北京、上海、广州、天津在50个大中城市排行中同样居于榜尾。
那么，是不是可以说一二线热点城市的房产投资价值在缩水呢？非也。
有观察人士指出，人口才是未来经济发展的关键。一二线热点城市的外来人口多、商务需求大，虽然目前房价较高，但房屋的租赁价值潜力巨大。“在返乡置业意向人群占比明显下降的背景下，未来中国人口仍将向珠三角、长三角、京津冀区域内的核心城市聚集，假以时日，这些城市的租金涨幅还是跟得上房价。对房企来说，综合考虑市场空间、运行周期、区域价值等因素，将战略重心回归至政策利空出尽、潜在需求较大的一二线城市，已成为必然选择。”
对一季度全国50个典型城市租金收益率的同比涨幅进行排序，可对上述观点形成验证。涨幅较大的5个城市分别为天津、上海、武汉、石家庄和成都，均属人口净流入城市。
50 个典型城市租金收益率同比涨幅
从同比跌幅来看，哈尔滨、宁波、烟台、呼和浩特和大理居前，在租金收益率排行中笑傲江湖的西宁、乌鲁木齐、韶关、银川，租金收益率同比涨幅均为负值，经济基本面堪忧。
小编查阅呼和浩特市数据发现，除了房价，近年来该市无论是GDP还是人口增速均呈现下滑趋势，尤其是高中以上毕业生数持续下降，去年1.1万人的常住人口增长值是近10年来最低，近期甚嚣尘上的“大学毕业生可半价买房”实属无奈之举。
而相比国际上同类超级城市群，珠三角、长三角、京津冀的租金收益率还有很大的上升空间。
多位业内人士认为，当人口持续负增长之际，中国房地产市场也将由绝对的卖方市场回归正常。“市场经济是一个无差别的指挥棒，相信一二线热点城市的租售比一定会和国际大都会接轨。"
根据Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率来看，目前伦敦3.1%，纽约4.7%，洛杉矶5.7%，东京4.3%，大阪6%……
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