这个五一，楼市有种非比寻常的热度，很多楼盘的售楼处都充斥着看房人，热闹程度不输景区。无论是贩夫走卒还是在田间闹市，大家说的最多的就是房子，买到就是赚到，再不买房就世界末日了。
不过——今天我们要说个残忍的现实。。。。
在南京，2017年冬天之前，可能是目之所及的最后一次赚钱机会，从该时间段后买房的人，90%的人都没赚到钱。
虽然总说“房住不炒”，但几乎所有人都希望买到住着舒服、招租容易、升值飞快的房子。但往往事与愿违，从大多数购房者眼中，我看见的不是喜悦，而是纠结，懊恼。
幡然回首，我们不能不检讨，过去两年，南京市场的残酷真相，教会了我们什么？
*本篇分析案例均为客观报道，不涉及任何虚假内容，为了保护业主利益，我们去掉了楼盘名，只是想表明客观事实，这两年来在南京买房的人，多数并没有赚到钱。
NO.1 | 壹
时间回到2017年秋季，那是南京楼市的疯狂时刻，大家还有印象不？
2017年11月13日，河西中部、南部、江心洲的十家楼盘集中领取销许，并在11月15日8点至11月16日8点登记排号。
1.5万余组客户参与了这场大戏，当时留下的珍贵照片，可能在100年后，也要登上《一年一张，见证南京100年》的图册中了。那个夜，我们都坐着一夜赚上百万的梦，所以身体里储存着巨大的能量，让他们一点儿都感受不到寒冷。
为什么1.5万人在寒风中，拿着几百万甚至上千万，抢夺河西10个楼盘的3177套限价房？是南京的楼市真的依旧火爆吗？非也，是价格出了问题。
这3177套房，比同地段的二手房价格差了1万多，最后采用人类历史上最公平的方式——摇号！
根据统计，10个楼盘中签率最低只有8%，和打新股差不多。幸运者如果摇上一套，等于中了至少百万的大奖，这无关投资，无关炒作，这是真金白银的机会，稍微有点脑子的人绝对不会错过。
不过哪怕是抢到房的幸运儿们，也不见得人人都幸运，因为有些楼盘，到现在也没怎么涨价，自己住倒是没什么问题的，河西的基本面不需要怀疑。
注意哈，我说的不是挂牌价，挂牌价可以无限高，但最终市场看的是成交价。当然，这批房源因为限售政策，这两年是没法上市的。
有媒体对其中一家楼盘的报价大肆宣传，称报价达到5.8万/平，倒挂超过1万，但我们了解了一下，该楼盘当初开盘时加了装修包，实际成本近5万/平，而隔壁品质盘二手房成交价也就在5.1-5.3万/平，算上首付8成的资金，持有到现在，也并没有想象中的暴涨。
NO.2 | 贰
但一个悲观的事实是，你不买河西，你买哪儿呢？2017年冬天之后的其余买房人，相比之下，就更不幸运了。
2017年12月，江北某央企盘开盘推出住宅，销许均价30209元/平，装修5164元/平。除了一楼带地下室，均价低之外，其余楼层基本都在3万-3.1万/平，总价主要都在500多万，算是江北当年的改善第一盘了，很多业主抢着买房。
（物价表）
目前这个小区的二手房价格是多少呢？我爱我家数据显示为30519元/平。
很多人肯定质疑啊，2017年冬天买的房，肯定限售，怎么能卖？该楼盘最早一批房源于2016年上市，去年已交付，这批房源价格才3万出头，同一个小区，公示的装标一样，也就意味着价差对比不会过大，后面限售的房子还是3万，白白持有几年？
而在这家楼盘不远处，刚刚开盘的雅居乐御宾府，均价30000元/平，一楼没挖地下室，装修标准3280元/平，138平总价在400万出头，卖得一般。
如果非要拿装标对比，那前期买房的业主算是赚了2000元/平？还是有一些失望吧？
最近火到逆天的紫东地区，也有新鲜案例。
2017年下半年，该楼盘某次开盘推出48套洋房，销许均价26246元/㎡，毛坯交付，而该楼盘的洋房均价在26000-27000元/平，基本上也是每次开盘都获得大批疯抢。
时间再往前回溯到2016年，该楼盘还曾爆发过半夜排号抢房的事件，疯狂程度可见一斑。
不过，当该楼盘从去年年底陆续交付部分房源时，却遭到了许多业主的集体炮轰，“XX，不诚”的帖子，大家可以去搜一搜。时至今日，据业主介绍，仍有许多人没有收房，小区外立面出现空鼓，当初承诺的干挂石材也消失了。
在业主看来，不仅是令人唏嘘的质量让大家的焦躁无处释放，这里虽然已经晋升为紫东地区心脏区域，但仍然没有漂亮的二手房成绩来为他们当初的选择正名。
我们也查了下链家和我爱我家数据，成交都为0，这还是个以一手房为主的区域，考虑到可能许多人是用来自住的，没有出手，或者是刚刚办证，还没成交？
上述两个当年被大家公认的性价比不错的楼盘都尚且如此，其他楼盘想跑赢大盘更是难上加难。过去两年，90%的购房者未赚到钱，尤其是那些企图钻制度空子，低买高卖，想短期获利者，均被死死套牢。
NO.3 | 叁
资本市场上，有一个“抢椅子”的游戏，投资者争先恐后的加入这个游戏，谁都相信在音乐停止之前，自己总能抢到最后一把椅子。相对于这个游戏，中国房地产市场抢房子无疑更加悲壮。
其实楼市和股市一样，高位接盘的往往并不是投资高手，大多数都是如你我般的普通人。有人为了居住需求需要置换，有的手里有现金也不知道要买什么，对于中国人来说，房子承载了太多包括生活的稳定感。
为什么楼市赚钱效应不复存在，因为整个市场环境变了，分化加剧了。
市场就是这样，2017年以前，瞎买房的人可能都赚到钱了，因为正好赶上了那一波周期，风口上的猪也能飞。
但2017年冬天以后，市场上的限价盘稀稀拉拉了，买房人不得不做出其他选择，而这些次优选择里，也包含了一条财富逻辑，可能本来属于你能盈利的部分，提前被开发商吃掉了。
最惨的是，这批房源，因为经历了限价，很多很多很多很多出现了问题，质量问题也好，奇葩问题也罢，总归是，业主无法满意，钱是没少花，只是最后不知道买到的是建筑，还是建筑垃圾。
二手房是楼市的晴雨表，如果我们在楼市只看一个数据指标来判断市场热度的话，那一定是二手房成交量。二手房不受限价影响，能体现买卖双方的真实意愿。任何可交易资产的牛熊规律，都是量在价先。
因为市场永远存在一部分刚性需求，所以我们看到年后，其实，江北核心区、核心区、九龙湖价格反弹明显，但更多板块其实是变化不大的，甚至还有下滑的。
年前，房东想的是“怎么把房子卖出去”，现在已经转换成“该卖多少钱”。
有业内指出，大城市的二手房价正常回调已经出现多次，每次一旦有15%的跌幅，就会被有力的接盘顶上去。这个支撑，一个来自于大城市真实的居住需求，是显性的；一个来自于土地财政间接的牵引，是隐性的。
但是只要房价涨上去，购买力和需求很快就没有了。因为目前居民对于整个房屋总价的承受能力已到达天花板，这个天花板需要相当长一段时间的储蓄积累或者收入的增长来打破。
但是，在未来几年内指望房价还会大幅上涨，无异于痴人说梦。
NO.4 | 肆
如果买房不能赚钱，买房的人会不会少点呢？会！
当然，如果你没在几年前买房的话，现在再入市的话，可能更悲剧，我设想了几种结局，千万不要对号入座：
1、你成了“地道战”的接盘者，现在全南京流行挖地下室，一楼带地下室单价奇低，但普通楼层、好楼层单价远超过均价，这意味着你花了更多的钱去买房，几年前买房的多少还是省了一点钱？
2、你会买到得房率最低的房子 。现在105平的房子，因为不能偷面积，可能实际得房率和之前的89平差不多，不好意思哈，钱你没少花呢！
3、你会买到质量最差的房子，现在开发商都爱啥，爱高周转啊，你买的景观缩水、装修缩水的房子，千万不要奇怪，开发商不是活雷锋，开发商是葛朗台，区别在于有的开发商要面子有点底线，有些可以底裤都不穿的，好像有的不介意做LYP……
4、虽然南京限价没放开，但很多板块价格还是出现了变化，说实话，现在2.5万的预算都不太好买了，已经开始抢3万的了。什么时候大家的收入实现了如此暴涨？
5、新房和二手房互相配合，一起表演，从这个角度来看，供应量大的板块，压力还是蛮大的，但开发商常年是楼市奥斯卡最佳男猪脚女猪脚，大家一定要做好判断，我们要做理性机智的韭菜。
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