這個五一，樓市有種非比尋常的熱度，很多樓盤的售樓處都充斥著看房人，熱鬧程度不輸景區。無論是販夫走卒還是在田間鬧市，大家說的最多的就是房子，買到就是賺到，再不買房就世界末日了。
不過——今天我們要說個殘忍的現實。。。。
在南京，2017年冬天之前，可能是目之所及的最後一次賺錢機會，從該時間段後買房的人，90%的人都沒賺到錢。
雖然總說“房住不炒”，但幾乎所有人都希望買到住著舒服、招租容易、升值飛快的房子。但往往事與願違，從大多數購房者眼中，我看見的不是喜悅，而是糾結，懊惱。
幡然回首，我們不能不檢討，過去兩年，南京市場的殘酷真相，教會了我們什麼？
*本篇分析案例均為客觀報道，不涉及任何虛假內容，為了保護業主利益，我們去掉了樓盤名，只是想表明客觀事實，這兩年來在南京買房的人，多數並沒有賺到錢。
NO.1 | 壹
時間回到2017年秋季，那是南京樓市的瘋狂時刻，大家還有印象不？
2017年11月13日，河西中部、南部、江心洲的十家樓盤集中領取銷許，並在11月15日8點至11月16日8點登記排號。
1.5萬餘組客戶參與了這場大戲，當時留下的珍貴照片，可能在100年後，也要登上《一年一張，見證南京100年》的圖冊中了。那個夜，我們都坐著一夜賺上百萬的夢，所以身體裡儲存著巨大的能量，讓他們一點兒都感受不到寒冷。
為什麼1.5萬人在寒風中，拿著幾百萬甚至上千萬，搶奪河西10個樓盤的3177套限價房？是南京的樓市真的依舊火爆嗎？非也，是價格出了問題。
這3177套房，比同地段的二手房價格差了1萬多，最後採用人類歷史上最公平的方式——搖號！
根據統計，10個樓盤中籤率最低只有8%，和打新股差不多。幸運者如果搖上一套，等於中了至少百萬的大獎，這無關投資，無關炒作，這是真金白銀的機會，稍微有點腦子的人絕對不會錯過。
不過哪怕是搶到房的幸運兒們，也不見得人人都幸運，因為有些樓盤，到現在也沒怎麼漲價，自己住倒是沒什麼問題的，河西的基本面不需要懷疑。
注意哈，我說的不是掛牌價，掛牌價可以無限高，但最終市場看的是成交價。當然，這批房源因為限售政策，這兩年是沒法上市的。
有媒體對其中一家樓盤的報價大肆宣傳，稱報價達到5.8萬/平，倒掛超過1萬，但我們瞭解了一下，該樓盤當初開盤時加了裝修包，實際成本近5萬/平，而隔壁品質盤二手房成交價也就在5.1-5.3萬/平，算上首付8成的資金，持有到現在，也並沒有想象中的暴漲。
NO.2 | 貳
但一個悲觀的事實是，你不買河西，你買哪兒呢？2017年冬天之後的其餘買房人，相比之下，就更不幸運了。
2017年12月，江北某央企盤開盤推出住宅，銷許均價30209元/平，裝修5164元/平。除了一樓帶地下室，均價低之外，其餘樓層基本都在3萬-3.1萬/平，總價主要都在500多萬，算是江北當年的改善第一盤了，很多業主搶著買房。
（物價表）
目前這個小區的二手房價格是多少呢？我愛我家數據顯示為30519元/平。
很多人肯定質疑啊，2017年冬天買的房，肯定限售，怎麼能賣？該樓盤最早一批房源於2016年上市，去年已交付，這批房源價格才3萬出頭，同一個小區，公示的裝標一樣，也就意味著價差對比不會過大，後面限售的房子還是3萬，白白持有幾年？
而在這家樓盤不遠處，剛剛開盤的雅居樂御賓府，均價30000元/平，一樓沒挖地下室，裝修標準3280元/平，138平總價在400萬出頭，賣得一般。
如果非要拿裝標對比，那前期買房的業主算是賺了2000元/平？還是有一些失望吧？
最近火到逆天的紫東地區，也有新鮮案例。
2017年下半年，該樓盤某次開盤推出48套洋房，銷許均價26246元/㎡，毛坯交付，而該樓盤的洋房均價在26000-27000元/平，基本上也是每次開盤都獲得大批瘋搶。
時間再往前回溯到2016年，該樓盤還曾爆發過半夜排號搶房的事件，瘋狂程度可見一斑。
不過，當該樓盤從去年年底陸續交付部分房源時，卻遭到了許多業主的集體炮轟，“XX，不誠”的帖子，大家可以去搜一搜。時至今日，據業主介紹，仍有許多人沒有收房，小區外立面出現空鼓，當初承諾的幹掛石材也消失了。
在業主看來，不僅是令人唏噓的質量讓大家的焦躁無處釋放，這裡雖然已經晉升為紫東地區心臟區域，但仍然沒有漂亮的二手房成績來為他們當初的選擇正名。
我們也查了下鏈家和我愛我家數據，成交都為0，這還是個以一手房為主的區域，考慮到可能許多人是用來自住的，沒有出手，或者是剛剛辦證，還沒成交？
上述兩個當年被大家公認的性價比不錯的樓盤都尚且如此，其他樓盤想跑贏大盤更是難上加難。過去兩年，90%的購房者未賺到錢，尤其是那些企圖鑽制度空子，低買高賣，想短期獲利者，均被死死套牢。
NO.3 | 叄
資本市場上，有一個“搶椅子”的遊戲，投資者爭先恐後的加入這個遊戲，誰都相信在音樂停止之前，自己總能搶到最後一把椅子。相對於這個遊戲，中國房地產市場搶房子無疑更加悲壯。
其實樓市和股市一樣，高位接盤的往往並不是投資高手，大多數都是如你我般的普通人。有人為了居住需求需要置換，有的手裡有現金也不知道要買什麼，對於中國人來說，房子承載了太多包括生活的穩定感。
為什麼樓市賺錢效應不復存在，因為整個市場環境變了，分化加劇了。
市場就是這樣，2017年以前，瞎買房的人可能都賺到錢了，因為正好趕上了那一波週期，風口上的豬也能飛。
但2017年冬天以後，市場上的限價盤稀稀拉拉了，買房人不得不做出其他選擇，而這些次優選擇裡，也包含了一條財富邏輯，可能本來屬於你能盈利的部分，提前被開發商吃掉了。
最慘的是，這批房源，因為經歷了限價，很多很多很多很多出現了問題，質量問題也好，奇葩問題也罷，總歸是，業主無法滿意，錢是沒少花，只是最後不知道買到的是建築，還是建築垃圾。
二手房是樓市的晴雨表，如果我們在樓市只看一個數據指標來判斷市場熱度的話，那一定是二手房成交量。二手房不受限價影響，能體現買賣雙方的真實意願。任何可交易資產的牛熊規律，都是量在價先。
因為市場永遠存在一部分剛性需求，所以我們看到年後，其實，江北核心區、核心區、九龍湖價格反彈明顯，但更多板塊其實是變化不大的，甚至還有下滑的。
年前，房東想的是“怎麼把房子賣出去”，現在已經轉換成“該賣多少錢”。
有業內指出，大城市的二手房價正常回調已經出現多次，每次一旦有15%的跌幅，就會被有力的接盤頂上去。這個支撐，一個來自於大城市真實的居住需求，是顯性的；一個來自於土地財政間接的牽引，是隱性的。
但是隻要房價漲上去，購買力和需求很快就沒有了。因為目前居民對於整個房屋總價的承受能力已到達天花板，這個天花板需要相當長一段時間的儲蓄積累或者收入的增長來打破。
但是，在未來幾年內指望房價還會大幅上漲，無異於痴人說夢。
NO.4 | 肆
如果買房不能賺錢，買房的人會不會少點呢？會！
當然，如果你沒在幾年前買房的話，現在再入市的話，可能更悲劇，我設想了幾種結局，千萬不要對號入座：
1、你成了“地道戰”的接盤者，現在全南京流行挖地下室，一樓帶地下室單價奇低，但普通樓層、好樓層單價遠超過均價，這意味著你花了更多的錢去買房，幾年前買房的多少還是省了一點錢？
2、你會買到得房率最低的房子 。現在105平的房子，因為不能偷面積，可能實際得房率和之前的89平差不多，不好意思哈，錢你沒少花呢！
3、你會買到質量最差的房子，現在開發商都愛啥，愛高週轉啊，你買的景觀縮水、裝修縮水的房子，千萬不要奇怪，開發商不是活雷鋒，開發商是葛朗臺，區別在於有的開發商要面子有點底線，有些可以底褲都不穿的，好像有的不介意做LYP……
4、雖然南京限價沒放開，但很多板塊價格還是出現了變化，說實話，現在2.5萬的預算都不太好買了，已經開始搶3萬的了。什麼時候大家的收入實現瞭如此暴漲？
5、新房和二手房互相配合，一起表演，從這個角度來看，供應量大的板塊，壓力還是蠻大的，但開發商常年是樓市奧斯卡最佳男豬腳女豬腳，大家一定要做好判斷，我們要做理性機智的韭菜。
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