爬樹的小鯉魚
面對房子，我們存在哪些誤解？下面就列舉一些常見的誤解，與讀者共同探討：
一、房價下跌裡的邏輯陷阱
現在很多人在說房價下跌，從某種意義上講，這句話是對的，隨處可見的賣房廣告正在清楚無誤地證明這一點。一套房屋，三個月前標價500萬，現在標價450萬，誰能說房價沒有下跌呢？但在這個鐵一樣的事實裡面，藏著一個邏輯陷阱——為什麼跟三個月前的價格作比較，而不跟三年前的價格做比較呢？答案有些尷尬，因為三年前房價可能只有300萬。
判斷物價的漲跌，是需要明確時間跨度的，不同的時間跨度將導致完全不同的結論。以下圖為例：
下跌還是上漲，起止時間很重要
這是一張股票走勢圖，以O點為起點，直至E點，股價持續上漲，期間存在AB、CD兩段回調期。那麼問題來了，以O點為起點，以ABCD任一點為終點，這支股票是漲了還是跌了呢？
接下來是一張深圳房價圖：
深圳房價：有過下跌，但總體持續上漲
是不是和上一張圖很像？都是以上漲為主，都存在一段時間的回調，讓我們問出同樣的問題：以06年房價為起點，無論以哪一年為終點，房價是漲了還是跌了呢？
對於房價的漲跌，我們需要更嚴謹的判斷標準——不侷限於幾個月的漲跌，而是以3-5年為一個時間跨度，等待突破的出現：如果房價突破前期的高點，漲了；如果房價突破了前期的低點，跌了；如果雙方都沒有突破，調整。這一輪房價暴漲起於2015年，只有當房價跌破2015年水平時才能叫下跌。只要房價還高於2015年的水平，就可以認為房價仍處於上漲區間，只是漲得太多出現了回調而已。
把時間跨度從三個月延長到三年，房價的漲跌之勢就完全相反，如果把時間跨度延長到五年、十年、二十年，不用我多說，只要學過數學，讀者朋友都能輕鬆判斷出房價的漲跌。需要多說一句的是，我以五年為一個週期，回看了一線城市的房價走勢，發現房價不是在上漲，就是在調整，符合標準的下跌，基本沒出現過。
二、“\t剛需”是邏輯混亂的產物。
剛需，即剛性需求，通俗地講就是不得不買房之人的購房需求。在對這一概念提出質疑之前，讓我們先來看幾個情景：
情景一、北京人小張，父母均為本市職工，現年30歲，打算結婚，於是花費300萬在五環邊買了一個小房子，離工作單位不遠，上下班很方便，這算剛需麼？至少小張自己會覺得算，總不能讓我結了婚去睡馬路吧？
情景二、白領小李，父母均為二線城市職工，北漂多年準備結婚，於是花費200萬在六環外買了一個小房子，上下班擠地鐵雖然辛苦，總算不至於遲到。這算剛需麼？我覺得算，理由同小張一樣。
情景三、餐廳服務員小王，父母均為農民，北漂多年準備結婚，於是花費100萬在燕郊買了一個小房子，上下班路上累個半死，但好歹有個屬於自己的家。這個應該沒有爭議，算剛需。
那麼問題來了，從五環到燕郊，從300萬到100萬，都算剛需，這“剛需”的範圍也太寬了吧？
只要結婚生子，幾乎人人都有剛性的購房需求，關鍵是個人的經濟實力能夠支持購買什麼檔次的房子。上面的例子中，五環邊的房子對小張來說就是剛需，對小王則是改善型住房，所以我說“剛需”是邏輯混亂的產物。我對房子的分類比較簡單：想買且買得起的、想買但買不起的。簡單明瞭，最重要的是有助於減少選房時不必要的煩惱。
剛需？究竟什麼才是剛需？
三、調控的結果
調控政策導致的結果無非兩種：1.市場價低於應有水平（例如限價）。結果是供不應求，萬眾搶房。2.市場價高於應有水平（例如加稅）。則交易成本增加，\t增加的成本最終將主要由買方承擔，從而進一步加重了購房者的負擔。
四、如何看待打砸售樓處
房價上漲的時候，你們給開發商補差價了麼？那為什麼降價的時候理直氣壯地去打砸售樓處？
五、房產稅能否降房價
如果稅率太低，有兩套房的人可以用房租交稅，不必拋售房產，所以不能降房價。如果稅率太高，只有一套房的人將破產，那樣的話房市將崩盤。當然，經濟也崩了。
所以房產稅不管是從理論上講，還是從外國多年的經驗來看，都只是政府增加收入的一種手段，與降房價無關。
