现在很多专家在争论房地产是虚拟经济还是实体经济，公说公有理，婆说婆有理，让我们平头百姓眼花缭乱。其实，从本质上说，它是实体经济，如同广大农村的房屋建造与消费，没有丝毫“虚”的部分。自从实现把居住功能的住房变成“特定形态”的商品房后，虚的各种因素不断累积，在过程中不断加码，早已盖过居住功能的属性价值。当然，适当的“虚”有助于刺激经济增长，关键是炒房人现在不在乎考虑居住的实体功能，全部心思酌摸如何从“虚“中套利。下面主要列举几个房地产“虚”的要素，供大家讨论，不妥之处请谅解。
1、集体土地国有化，其价值增值是虚的。土地的资源属性和功能没有任何的改变，只有所有权的转移就凭空增值几十倍甚至上百倍。也有人会说土地增值是正常的，但反过来说集体土地为什么要逼迫贱卖？改变所有权主体就能实现增值的逻辑是什么。
2、地方政府“挤牙膏”式供地，人为造成土地稀缺。在“招拍挂”过程中自然拉高土地价格，尤其在2008年美国金融危机之后，翻倍的土地涨价显得稀松平常。
3、利用高杠杆买房，降低了购房门槛，人为制造社会“刚需”，把风险转移给银行等金融机构。这种低成本、低风险、高收益的特点，让炒房族疯狂制造房源紧张。
4、房地产开发商（包含中介机构）悟盘惜售，雇用人头客源，制造房源抢购假象。让购房者没有选择和讨价还价的余地，价格涨多少是开发商一方说了算。这种一方独大的局面长久不衰，房价不“虚”才怪。等到2019年房地产购买力枯竭，“虚火”包不住了，你说怎么办？
5、用“涨价去库存”的策略，间接地鼓励房价“虚涨”是合理的，正当的，但它是违背市场经济最基本的规则，强行导向“虚高”。它给人们一种启示，在中国，政策的作用要强于市场规则的功能。
6、钻房贷金融政策的漏洞，“虚”涨房价合理、有效，其贷款也是合法，手续齐全。高杠杆的房源可以通过内部关系人转让，房价涨多少可以内部定，通过银行贷款实现炒房增值落袋为安，虚增的价值风险让银行来承担。等到2019年房价扛不住，有下等趋势时，银行和地产专家们感觉系统性风险骤然猛增，有点吃不消，不断地呼吁政策要稳房价。当初银行赚利息乐不可支时，怎么不想想他们一直在“助纣为虐”。
閱讀更多 財務金池園 的文章
