“第二次城市化”開啟，兩類城市房產迎來契機！你家房子在其中嗎
談到房產價值，就不得不與城市結合起來。可以說，沒有城市，房產的價值就會大打折扣。原因大家都清楚，城市聚集了科技、教育、醫療等優質資源，同時豐富的產業佈局又為居民提供了就業崗位和收入。城市房產與農村房產價值差異由此產生，如果說房子建築本身沒多大差異的話，那麼最大的區別就是房子下面的土地，也就是我們常說的城市、區位和地段。這些年，城市房價的不斷上漲，根本的源頭就在於新增城市人口對住房需求的持續釋放。我們把握未來房產發展趨勢，就需要了解這些新增城市人口將以什麼脈絡發展？從而發現這些價值機會。
與世界發達國家一樣，我國也在走一條由農業社會向工業社會轉變之路，在這條路上我們一直堅持前行，並取得了舉世矚目的成績。伴隨著社會發展進步，與之相適應，我們從農業國轉變為工業化國家，人口跟隨產業轉移，我們的城市化也取得了前所未有的發展。全國城市化率自1949年的10.6%，發展到2018年末的常住人口城市化率59.58%。這個數據基本接近《國家新型城鎮化規劃（2014-2020）》中提到的60%目標，應該說到2020年，我們城市化率達到或超過60%這一目標是有把握的。
近些年，我們城市化率基本維持在1%左右的年均增長率。按照聯合國預測，到2030年，我國城市化率將達到70%。對此，我們把城市化分為兩個階段：第一個階段，1998年到2018年，城市化率從30.42%上升到59.58%，年均增長近3%，屬於快速城市化階段；第二個階段，2019年到2030年，城市化率由59.58%上升到70%，年均城市化率約0.95%，首次低於1%，城市化進入中低速發展階段。當然，這也與經濟發展“L”型保持高度一致。
常住人口與戶籍人口城市化率數據巨大差異也說明，我們不能再繼續按照第一個階段的城市化發展模式繼續完成剩下的城市化目標，必須開啟第二階段新型城市化發展模式，最終初步完成達到發達國家70%城市化目標。為此，在上個月的4月8日，國家發改委文件《2019年新型城鎮化建設重點任務》要求：除個別特大超大城市外，其他全國各類城市戶籍將全面放開。在文件中明確：深入推進城市群發展和培育發展現代都市圈。下面我們來看看對兩類城市是如何表述的？
1.深入推進城市群發展。在城市群發展規劃中，提到京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州西寧、呼包鄂榆等城市群。另外，還有滇中、天山北坡兩個城市群發展規劃待出臺。這裡特別提到以加快中心城市工業化城鎮化帶動城市群整體發展，通過中心城市輻射功能帶動周邊城市發展。
據恆大研究院報告分析，2030年將實現城市化率70%目標，約有兩億農村人口進入城市完成城市化，其中有80%即1.6億人口分佈在國家規劃的19個城市群，平均每個城市群分得人口超過800萬，當然，每個城市群由於承載力和吸引力會有所差別。任澤平認為，傳統的長三角、珠三角、京津冀三大城市群，加上近年崛起的長江中下游、成渝、中原和山東半島四大城市群將分得60%左右的新增城市人口，剩下的40%將分佈在12個城市群，即使如此，每個城市群還能淨流入超過500萬人口。
2.培育發展現代化都市圈。推進都市圈發展舉措應該說最具可行性的，在《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》中明確提出了具體實施方案，通過以中心城市牽頭協調發展機制，從都市圈基礎設施一體化建設、都市圈內產業轉移、稅收協調機制、都市圈內建設土地指標跨區域調劑、健全商品房供應體系等方面全方位多維度進行融合發展。特別是打通都市圈內城市之間社保和戶籍互認、互通的壁壘，應該說這是都市圈能夠走向真正融合的最後、也是最關鍵的一道障礙。
無論怎麼說，“第二次城市化”開啟，2019年就是元年。對於房地產來說，迎來了第二輪機會已是不爭事實，雖然說不能全面達到第一次城市化紅利幅度，但一定是未來最大的一波紅利。作為先知先覺的開發商，已經在一線城市周邊、二線城市及其周邊城市重點佈局，從最近的土拍市場反饋的信息來看，也證實了這一趨勢。
“第二次城市化”開啟，兩類城市房產迎來契機！你的房子在其中嗎？
如果說第一次城市化，我們不少人享受到房地產快速發展帶來的碩果是機緣巧合的話，那麼那些沒來得及，或者猶豫中失去了機會的未購房者或者少產者，抓住“第二次城市化”機會就顯得尤為珍貴。都認為北、上、深房產價值堅挺，但總價太高和購房資格不是一般人能企及，難道普通人就沒有機會了嗎？答案是否定的。筆者認為，這兩類城市的房產將獲得價值再評估，或是我們90後、甚至00後所能抓住的最後一波房地產紅利。
1.二線城市房產。一線城市資源無疑是最優質的，但大城市病也日益凸顯，所以北、上一線城市都有人口控制，也就是規模上已經觸及天花板，後面更多是質的提升，是要參與全球競爭的城市。而二線城市，也是國家提出“國家中心城市”戰略的主戰場，現在的二線城市發展雖然很快，但基礎還是相對薄弱，不過，正是這種現狀，也給予了這些二線城市足夠的想象空間。
二線城市大都屬於省會城市或者計劃單列市、區域中心城市，集中了本省或者區域內的最優質資源，擁有得天獨厚的發展條件，在國家政策支持下，這些城市將在“第二次城市化”過程中脫穎而出。從人口上講，將迅速突破1000萬，1500萬，甚至達到2000萬量級。比如2018年，據不完全統計，杭州僅1年人口增長達33.8萬，合肥29萬、西安79.5萬、武漢30萬，等等城市。
2.城市群周邊城市、都市圈內城市房產。正如本文上述所講，城市群、都市圈發展戰略是接下來國家推進城市化戰略的主要發展對象。城市群和都市圈城市會有部分重疊。城市群就是前面所講的那19個，但潛力排列有先後。而都市圈主要是省會城市及周邊城市，或者經濟較強的大城市形成的都市圈，目前全國形成了34個都市圈。由於篇幅問題，19個城市圈和34個都市圈，根據發展潛力大小排列在後續文章中繼續研究輸出。總之，如果說二線城市房價你也夠不著，那麼城市群周邊的房產、都市圈內的房產，將可能是你最後一道財富基礎。
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