2019年第一季度已經結束，大家對南京的房產市場有什麼感受。
要想了解一個行業情況，必須理清楚整條產業鏈的脈絡。房產市場就要從土地市場，新建商品房市場，存量房市場，一 一道明。
土地市場，這兩年的土地供應在量與價上自不可與2016同日而語，這兩年的土地供應那是相當的佛系。今年南京在推地意願方面口頭上好轉，但身體誠不誠實還有待觀察。新房依舊不容易買，人還是多，搖號還是難中，老話重提，供需失衡。
感覺房產中介的朋友圈裡天天成交火熱，但不少二手房東也覺得房子帶看量不夠多，成交週期變長。根據真實數據，非要形容，那隻能說乍暖還寒。
房地產行業土地市場出讓是整個鏈條中的重中之重，土地出讓是通過土地拍賣，土拍就是市場前沿風向標，是政府搭臺開發商唱戲，根本的供應還基本由當地政府主導。
今天我們就先說說行業最上游的土地市場，尤其是對比寧杭二城的土地供應，很多事情就更加一目瞭然，論起調（cao）控（pan），南京拍馬莫及。
與杭州的雞血供地相比，南京的土地政策實在是過於佛繫了。佛系不只是說土地供應少的無慾無求，還包括在調控的方式上面不夠精進。
NO.1 | 壹
3月29日，南京主城上演豬年首拍。南京主城出讓7宗地塊，總面積741畝，總建面112萬方，樓面起價103.6億元，分別位於棲霞區（1宗）、雨花臺區（2宗）、秦淮區（1宗）和江寧區（3宗）。
其中涉宅地塊只有兩宗，分別位於棲霞區和雨花臺區。
土拍結果是棲霞區邁皋橋街道合班村288號地塊,經過120輪競價，最終被成都新希望置業有限公司以總價53.2億拿下，樓面地價22628元/㎡，溢價率28.81%。需配建建築面積不小於11756㎡的人才房（含租賃住房），而且住宅建築100%實行全裝修和成品交付。
雨花臺區西善橋街道寧蕪鐵路以南C2、C3地塊,城南G02地塊（商業用地、宅地、幼托用地），經過58輪競價，最終被世茂以總價28億拿下，樓面地價16620元/㎡，溢價率12.99%。
回顧從2018年下半年開始，土地市場持續降溫，地價一降再降，南京各大板塊幾乎無一倖免，部分區域地價更是回到了三年前，最高降幅達到了1.7萬/㎡。
2018年南京土地流拍現象與往年不同，僅有1幅地塊流拍，不過臨時終止出讓地塊卻多達10幅，而相比去年，土地流拍的地塊有2幅，終止出讓的僅有3幅。
難以言喻的臨時中止出讓，讓場面不至於過度難看，讓市場不會過多緊張。但可想而知，去年的南京房產市場是多麼缺乏信心。
而對比去年年最後一季度的南京地價低谷，今年的土地市場信心再現，開發商敢拿地了。現在的地價上漲了大約10-20%，土地市場開始回暖。當然這份回暖也有部分是供給緊縮的功勞。
就說今年一季度這三個月以來，南京一共就掛了7宗地塊，而且涉及宅就上面2塊。反觀長三角一端的杭州，土地出讓已達到17塊地，更重要的是大部分都是住宅地塊，絕對是份量管夠。
如果對比過去兩年的土地供給，那杭州更顯雞血本色，先做大後做強的態度昭然若揭。
曬一張各地去年土地出讓金的排行，杭州一舉奪魁，出讓金額是同級城市南京的兩倍多，北京上海都要在杭州面前甘拜下風，說杭州雞血供地實不為過。
世人皆稱，南京炒房之都，其實是高估南京了，這輪漲價去庫存，供給側改革，那是全國模式舉國行為，二線城市中的漲幅南京也就是個平均漲幅。何況就憑一個供給調節，只是些老掉牙的伎倆，謹小慎微的南京對房產市場調（cao）控（pan）其實只是漲多了慌，跌多了怕，想方設法的使房產市場穩定。真要說調（cao）控（pan），論實力，論水平，論格局。
南京落後杭州起碼兩個半身位。
NO.2 | 貳
論實力，實力就不用多說了，杭州最近幾年在產業方面，是強二線城市中獨領風騷的，互聯網產業吊打南京。一個阿里，差不多能抵上南京所有的民營企業市值總和。產業優勢帶來經濟效益的同時也帶來大量淨人口流入，2018年30萬的流入人口讓南京只有仰望的份。當然南京這幾年經濟增速也不錯，我涎著臉就拉個偏架，算南京在實力方面就輸了半個身位好了。
論水平，水平體現在太多層面，有軟的方面，比如輿論營造水平，杭州在城市輿論營造方面很精細，很注重自身的形象的塑造，從一些小事就可以感受到。
很明顯，在“杭州發佈”的轉發人民日報微博中，杭州排在最前面，本來排在第一位的南京不見了，成了省略號中的一個，這是如同明星一般，會打造人設。在中國一東一西，也只有成都可以比比。而且作為一個網紅城市，浙江省內也獨尊杭州。反觀出了名的內鬥大省，蘇南蘇北那可都喚一聲“徽京”的。打造人設方面，“徽京”一如自己多年來的形象，非常的“大蘿蔔”。“硬”水平上面也是非常優秀的。
前面提到了杭州的雞血供地，這麼豪邁住宅土地供應，難道杭州就不怕重蹈上一輪的覆轍，讓房產市場承壓嗎，上一輪房產普漲大概是2011年，杭州房價直追上海，以至於其後數年陰跌連連，套了不少開發商和買房人。這一回，自然是技藝漸精了，首先，本輪房價大漲的明星城市中不限售的可不多，杭州就是其中之一。其次，杭州再次放低了落戶門檻，現在大專即可。
南京落戶門檻還在端著，杭州再次領先一步。既不限售，又低門檻。杭州在為大量供應的土地市場做了對沖操作，為地產市場的穩定作了兜底。雖然雞血，但也注意控制風險，要有保護性的操作。最後，杭州還有著完善亞運會建設的財政需求，無論是配套的建設還是資金都需要土拍。
既如此，那麼土地供應難道不該趁著市場火熱的時候大量供應嗎？難不成要等著市場寒冬大量供應壓垮市場嗎？現在供應，既解決了建設的資金，又可以不賤賣土地，還堵上了緊縮供應土地操盤的口實。一箭三雕。論水平，這水平豈是怕市場不穩定只知擠牙膏供應的南京可以比擬的。南京被完敗的連渣都不剩。
論格局，杭州一度喊出杭州灣，要打造舊金山灣區、紐約灣區、東京灣區、粵港澳大灣區之後的世界第五大灣區。
2017年6月，浙江省第十四次黨代會上，浙江大灣區建設構想首次提出。
省委書記車俊在報告裡說，謀劃實施大灣區建設行動綱要，重點建設杭州灣經濟區。
半年後的2017年12月4日，第四屆世界互聯網大會上，浙江省省長袁家軍在一場主旨演講中，提出了大灣區建設的定位和明確的時間表：力爭到2035年，把浙江大灣區建成世界級大灣區。
沒錯，圖我沒有PS過，正如大家所見，杭州灣是囊括上海的。但是叫杭州灣。想我土南，還在寧滁，寧馬，寧鎮揚的街坊鄰里互動階段，而杭州的格局都已經上升到了囊括上海，世界五大灣區的高度。這格局上面的差距，毫無疑問，南京再次被完敗。
NO.3 | 叄
前沿君認為調（cao）控（pan）是一箇中性詞，好的調（cao）控（pan）是有助與市場健康的發展，好的調（cao）控（pan）是有利於城市長遠發展的，好的調（cao）控（pan）是不至於遭來那麼多的怨言的。杭州調（cao）控（pan）就明顯做到了這幾點。
南京似乎也意識到了現在調控的不足，據報道，即將在久未供地的江心洲開始出讓，江北新區也要加快建設。
甚至下發了通知，明確加快土地出讓的進度，定期通報，以保證出讓的完成度。
也有輿論認為，杭州或者西安這種土地出讓節奏太快，現在這樣大規模的吸收人口，有點拔苗助長。光賣地增加住宅供應是遠遠不夠，還需要把交通，醫療，教育，就業，治安等配套完善跟上。
這固然沒錯，是需要完善。
但是完不完善，那是優化問題。在優化之前，先解決有沒有的問題。
人無我有，人有我優。
即使暫時的犧牲地價，謀得城市的長遠發展也不失為一個好選擇。
畢竟無論怎麼說，與杭州的雞血供地相比，南京的土地政策實在是過於佛繫了。佛系不只是說土地供應少的無慾無求，還包括在調控的方式上面不夠精進。
南京調控方式的精進，我們都在期待著。
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