金庸小說裡所展現的： 世道變壞是從丘處機路過牛家村開始的。所有的一切，都怪丘處機，你說你一道士，沒事幹嘛路過什麼牛家村嘛！
要我說，世道變壞，也是從買房人非要去買房開始的嘛！你不買，我不買，房子賣不掉，看開發商還敢不敢去做什麼壞動作？哪還有交房後的維權嘛？
以至於都有開發商自己公開表態勸自己的員工、朋友這兩年不要買房了，因為你會買到有史以來質量最差的房子，不過今天我要告訴你的是，你不僅會買到有史以來質量最差的房子，還會買到有史以來景觀最簡單的房子！
*今天，我們將南京樓市幾個非代表性案例進行討論，反映的是共性，請大家不要對號入座哦！
NO.1 | 壹
今天在微信刷到許多條這樣的朋友圈：哇塞，XXXX一期綠化妥妥的，心動不如行動！從四宮格的圖片來看，確實綠的很明顯！
再放開看大圖，果然是一馬平川，還很像機場跑道呢！
不過可以看到，兩排房子中間，還是種植了一些樹的，但“大跑道”以大面積平鋪方式佔到了主角啦！
江北某國之重器盤，大面積草坪也成了中央景觀，不過還是有一批“小動物”來鎮宅的！美中不足的是，這個草坪從視覺上看，似乎不齊整，另外顏色也參差不齊，這是弄啥嘞？
以至於現在有樓盤對於1200㎡的中央大草坪也著重圈出來宣傳了，弄的我們有些懵逼！
不過又怎麼樣呢，房子不還是賣完了嘛？真是超級尷尬dei！也許國際住區就是流行大草坪吧！
NO.2 | 貳
這兩年，我們也接觸過南京不少樓盤的維權，引發維權的第一個直觀因素就是景觀縮水，“五重造景”變成大草坪，“出則繁華，入則寧靜”變成“出則寧靜，入則繁華”，“新中式園林”只有幾顆枯樹……
有點底線的，會給你做到照顧你的面子，在你痛點的地方不偷，你不痛的地方全偷，基本上面子還能過得去；沒有底線的，直接更改規劃，水景變草坪。
但實際上，很多樓盤卻仍舊撿了芝麻丟了西瓜，在景觀上縮水一點點，卻在口碑上輸了一大截。要知道，在維權的項目中，景觀是很重要的一項。
說起景觀，其實還不得不提到一個詞，叫綠化率。
綠化率只是項目規劃建設用地範圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比，所以，大致長草的地方都可以算作綠化。大部分只是開發商宣傳樓盤綠化時用的概念，沒有具體的法律和法規依據。
開發商在統計綠化率時，不會用太多嚴格的標準，只要是種植了綠色植物的地方，哪怕只有一塊普通的草皮，都可以計入綠化率中。
為了方便大家查看，我搜到了某W房企某個外地項目綠化景觀成本內容，各個類目的成本也在下面標識出來了。
大喬木3700元/株，高灌木單價350元/平，矮灌木150元/屁股，草坪單價150元/平，這對比很強烈！
a.小區周邊圍牆及局部區域需設置高綠籬估算量為總面積的10％。
b.為達到喬灌草有一個比較合適的比例選擇矮灌木40％，草坪50％。
a.按常用大喬木（胸徑375px香樟）每株3700元計算；
b.按常用小喬木（3米高四季桂）每株1500元計算；
哪怕是草的種類，也有很多品種，有的不抗凍，天一冷就發黃，很容凍死，而我們來看看中建翰林苑的綠化，即便是在這“三九”嚴寒時期，都是綠油油的。
另外，綠化標準的尺度，最明顯的體現在於樹種的差別，比如，很多中式園林到頭來變成了幾塊石頭加幾棵枯樹。
成熟的開發商，還會懂得名貴樹種和草坪地被植物相結合的多種植物配置形式，保證了景觀色彩的層次豐富，每個季節都有不同的景觀。毛躁的小區綠化，到了冬天就是萬馬齊喑，養護不好的直接變沙漠！
所以啊，看起來好看的景觀，其實並不一定費錢，有的開發商連好看不費錢的景觀也不願意做。
NO.3 | 叄
景觀一直以來也都是樓盤競品的重要領域，每個樓盤都不惜投入重金打造景觀示範區，購房者一看很心動。
但出於成本考慮，很多樓盤的景觀示範區，並不一定能“推廣”到整個小區，基本上樓盤景觀設計方案都很好，但實施起來一不小心就打了不小的折扣。
畢竟，批量買小樹苗和買成年大樹的成本懸殊，誰料，錢是省了，但維權就來了。
其實重金打造示範區，在南京一點兒都不新鮮了，做到千元每平的投入也沒啥奇怪的，但落到交付時，很可能變工業景觀，能做到400元/平已經不容易啦！
所以，有時候，拼大師拼設計，不如拼最後的效果，拼幾年後的效果。
恰好，今天我們有位網友在群裡分享了他們小區的一個景觀動作，據他描述：“草皮剷掉換園林，柏油馬路換石材”。不知道最後結果如何，但也算是一個好的走向吧？
NO.4 | 肆
有媒體曾經總結了未來減配的方向，我覺得總結的蠻全，分享給大家，預計會集中在以下幾個方面，而且絕對會重演：
1、外立面減配。以往的高端產品，如果外立面不是幹掛的石材，用不上進口鋁板，都是要被群嘲的。
限價之後，相對良心的開發商，還會在低樓層和頂層做石材和鋁板裝飾，其餘部分用質量好點的真石漆。
地鐵小鎮某盤，據業主反饋，尚有1/3一期業主未交房，很大原因在於外立面和開發商當初宣傳不一致，現在更是被曝出外立面空鼓如下圖，開發商也是時候出來解釋下了。
2、大堂、電梯間縮水。要知道，大堂和電梯間，都要在樓棟裡佔掉面積，這可是實打實的錢。
很多項目不設大堂，或者大堂挑高變低，面積變小，除了節省建造成本，也是為了摳出更多的可售面積，減小公攤。
現在的項目大多是期房銷售，樣板間展示的都是室內空間，關係到舒適度的大堂、電梯的尺寸，卻容易被選擇性地忽視。
3、園林景觀減配。減配手段相當粗暴直接，大噴泉改大草坪，名貴樹種改普通樹種。
對於不懂行的人來說，根本看不出其中的差別，看起來好看的景觀，其實並不一定費錢，有的開發商連好看不費錢的景觀也不願意做。
限價限掉的，不僅是質量，可能還有做好產品的心氣兒，而這是最可怕的。
4、裝修減配。
精裝交付項目，很多會按照最低的標準來對付，比如石材地面改地磚，牆紙牆布改塗料，換換品牌也能省不少成本。
ps.江北核心區買不到，不知道買哪兒的朋友們看過來，趕緊加匯大人（huidaren777）進江北樓市絕密討論群！
閱讀更多 六朝匯南京樓市 的文章
