业委会工作法律法规
一、何谓业主？——国务院《物业管理条例》
答：房屋的所有权人为业主。
- 何谓业主大会？——住建部274号令“关于《业主大会和业主委员会指导规则》的通知”
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
三、业主大会会议形式有哪些？——住建部274号令
可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。“业主可以委托代理人参加业主大会会议。
- 何谓业委会？
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。——住建部274号令
五、《物权法》规定了哪些项由业主共同决定？——《物权法》第76条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
- 业主大会确定业主投票权数如何确定？————住建部274号令
第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
七、物业公司如何选聘？
根据物权法第76条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即“双过半”才合法。
八、为什么很多小区物业越换越差？
根据法律规定，更换物业公司必须要召开业主大会并经“双过半”同意后才能合法进驻，但现实中，很多小区更换物业根本不依照法律规定，很多业主都“被代表”了，更换物业跟业主无关，这才是物业越换越差的关键原因。试想，如果业主积极投票，投票结果真实有效，那么至少要半数以上的业主满意物业公司才可能选进来或留下来。广大业主积极投票并监督保证投票的真实性不一定能选到好的物业公司，但业主投票被操纵小区必然好不了。
九、为什么我们要积极关注、参与、监督业委会的选举和日常工作？
业委会是业主大会的执行机构，同时也是召开业主大会的发起和组织机构，业委会能否依法履行职责对小区能否真正落实“我们的小区我们做主”起到举足轻重的作用，如果业委会缺位、越位、错位，那么我们业主的权力必将旁落，小区也必将成为少数人的地盘。
十、为什么只有小区业主才能救小区？
小区是业主的小区，是小区财产的所有人，业主关心自己的财产天经地义。我们的房款中，只有大约30％部分是用于自己房子的专属部分，而近70％用于共有设施，如绿化、电梯、地下管网、水泵、路灯等等，而共有财产的管理能力才是我们小区能否真正长治久安的关键所在。市政天元城小区从第一期碧水座建成交付已经超过了10年，不少共有设施都到了维修甚至更换的时期，如果业主不关注，对于小区管理还是停留在扫扫地、运运垃圾上的话，那么小区必将面临越来越严重的问题，电梯事故、消防事故等别以为只会降临到别人头上。
物业公司只是一个盈利性的企业，它不可能也不应该比业主更关心小区的财产，但如果业主丧失了对其合法有效的监督，那么小区必将成为其生财的工具，最后出现业主被物业“逼”走的现象。
十一、小区的共同收益知多少？
小区道路停车费、灯箱广告、电梯广告、业主共有房屋出租……，这些利用小区共有场地、设施经营的收入于法于理都应该大部分归于业主，像天元城这么大规模的小区，每年的公共收益超过一百万，而这些钱的收缴和使用法律已经规定了业委会应该在小区进行公示，但我们业主从来无法知情，正因为丧失了知情权、监督权，直接导致了小区很多共用设施年久失修，问题越积越多，越积越重。
十二、我们该如何管理好自己的小区？
一个小区就是一个社会，我们每一个业主都是其中的一个成员，要想小区真正走上正轨，如果业主不努力，不关注、参与、监督业委会的选举和日常工作，我们可以肯定地说：小区必烂。我们甚至可以再次肯定地说，你换一个小区，一段时间后，还是一样。所以，我们一定要从改变自己开始，选举出真正属于自己的业委会，并监督业委会的日常工作，在一个真正属于业主的业委会的带领下，依法推进小区的治理，才能真正实现小区的和谐。
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