業委會工作法律法規
一、何謂業主？——國務院《物業管理條例》
答：房屋的所有權人為業主。
- 何謂業主大會？——住建部274號令“關於《業主大會和業主委員會指導規則》的通知”
業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
三、業主大會會議形式有哪些？——住建部274號令
可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。“業主可以委託代理人參加業主大會會議。
- 何謂業委會？
業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。——住建部274號令
五、《物權法》規定了哪些項由業主共同決定？——《物權法》第76條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
- 業主大會確定業主投票權數如何確定？————住建部274號令
第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建築物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。
第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
七、物業公司如何選聘？
根據物權法第76條的規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，即“雙過半”才合法。
八、為什麼很多小區物業越換越差？
根據法律規定，更換物業公司必須要召開業主大會並經“雙過半”同意後才能合法進駐，但現實中，很多小區更換物業根本不依照法律規定，很多業主都“被代表”了，更換物業跟業主無關，這才是物業越換越差的關鍵原因。試想，如果業主積極投票，投票結果真實有效，那麼至少要半數以上的業主滿意物業公司才可能選進來或留下來。廣大業主積極投票並監督保證投票的真實性不一定能選到好的物業公司，但業主投票被操縱小區必然好不了。
九、為什麼我們要積極關注、參與、監督業委會的選舉和日常工作？
業委會是業主大會的執行機構，同時也是召開業主大會的發起和組織機構，業委會能否依法履行職責對小區能否真正落實“我們的小區我們做主”起到舉足輕重的作用，如果業委會缺位、越位、錯位，那麼我們業主的權力必將旁落，小區也必將成為少數人的地盤。
十、為什麼只有小區業主才能救小區？
小區是業主的小區，是小區財產的所有人，業主關心自己的財產天經地義。我們的房款中，只有大約30％部分是用於自己房子的專屬部分，而近70％用於共有設施，如綠化、電梯、地下管網、水泵、路燈等等，而共有財產的管理能力才是我們小區能否真正長治久安的關鍵所在。市政天元城小區從第一期碧水座建成交付已經超過了10年，不少共有設施都到了維修甚至更換的時期，如果業主不關注，對於小區管理還是停留在掃掃地、運運垃圾上的話，那麼小區必將面臨越來越嚴重的問題，電梯事故、消防事故等別以為只會降臨到別人頭上。
物業公司只是一個盈利性的企業，它不可能也不應該比業主更關心小區的財產，但如果業主喪失了對其合法有效的監督，那麼小區必將成為其生財的工具，最後出現業主被物業“逼”走的現象。
十一、小區的共同收益知多少？
小區道路停車費、燈箱廣告、電梯廣告、業主共有房屋出租……，這些利用小區共有場地、設施經營的收入於法於理都應該大部分歸於業主，像天元城這麼大規模的小區，每年的公共收益超過一百萬，而這些錢的收繳和使用法律已經規定了業委會應該在小區進行公示，但我們業主從來無法知情，正因為喪失了知情權、監督權，直接導致了小區很多共用設施年久失修，問題越積越多，越積越重。
十二、我們該如何管理好自己的小區？
一個小區就是一個社會，我們每一個業主都是其中的一個成員，要想小區真正走上正軌，如果業主不努力，不關注、參與、監督業委會的選舉和日常工作，我們可以肯定地說：小區必爛。我們甚至可以再次肯定地說，你換一個小區，一段時間後，還是一樣。所以，我們一定要從改變自己開始，選舉出真正屬於自己的業委會，並監督業委會的日常工作，在一個真正屬於業主的業委會的帶領下，依法推進小區的治理，才能真正實現小區的和諧。
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