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摘要：在“一城一策”环境下，松紧并举应该是地产行业的新常态。
政治局会议重提“房住不炒”，住建部发出“预警提示”
2019年4月19日政治局会议提出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，而回顾2018年10月和12月的2次政治局会议中都没有提到房地产，2019年3月的政府工作报告中也没有出现“房住不炒”。
同日新华社报道，住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研，对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
除此之外，4月以来北京收紧国管公积金政策、长沙取消二套房契税优惠。
市场担忧从中央到地方的房地产政策似乎有所变化，但是我们重申在“一城一策”环境下，松紧并举应该是地产行业的新常态。
一季度市场复苏是结构性的，政策更多是预警
首先，一季度的“小阳春”是结构性的，而此次中央针对房地产提法变化也是针对这部分城市的需求和土地回温。
需求方面，我们跟踪的重点43城新房成交面积3月同比增长17%，重点16城二手房面积同比增长11%，全国统计局数据3月单月销售面积增速较2月回升5.4个百分点。土地市场方面，部分城市土地溢价率回落叠加去年下半年房企融资改善，带来了去年底以来部分城市尤其二线城市土地市场回温。根据Wind的数据，2019年一季度一线城市住宅类土地市场成交面积同比增长12.0%，3月二线城市住宅类土地成交溢价率自2018年以来再次回到22.5%的高位。
但是也需要指出的是，3月的小阳春更多体现为结构性现象。需求回温的城市大多是在此前经历较长调整周期后逐步修复的城市，如上海、北京、厦门等，需求结构也主要体现为观望的刚性需求入市，如北京、上海成交结构中，户型更多体现为刚性需求特征。我们认为此轮回温是预期引领的需求自然修复，而并不是政策放松所带来的。与此同时，我们跟踪到的三四线城市数据依然存在压力。土地市场方面，去年底以来部分二线城市土地市场较为火爆，但是全国的土地市场仍在回落，一季度全国土地购置面积下降33.1%，依然较为低迷。因此我们认为此次中央想要实现的，是对结构性回暖城市的预期管理，而不是全国政策的收紧。
房地产调控思路从未改变，在于稳定，而非打压
事实上从2016年以来中央针对房地产调控的思路是一以贯之的。从2016年3月政府工作报告首次提出“因城施策”，到2016年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这两个词是中央坚持调控思路不动摇的方针。但由于2018年三季度前全国市场一直处于偏热状态，“因城施策”对于大多核心城市而言更多体现为“逐步收紧”。一直到2019年，我们认为“因城施策”、“一城一策”可能才第一次体现出其真正蕴含的意义。
“因城施策”、“一城一策”核心在于平稳房地产行业周期、在于防止大起大落、在于稳定房价，而非打压房价。在今年，我们能同时看到有城市被政策出示“黄牌”，如近期部分一二线城市，也有城市在限购层面、户籍层面、限价层面、房贷利率层面、土地出让层面出现边际改善，如呼和浩特这样的二三线城市。
据我们不完全统计，从2018年12月份菏泽取消限售开始统计，有14个城市人才、落户等政策出现改善、有5个城市或区域在限购层面边际改善、有将近10个省市提出推进“一城一策”方案、有6个城市部分银行在房贷层面出现改善。更重要的是，4月8日发改委所提出的加大户籍制度改革力度的表态，则为未来长期一二线城市的人口自由化流动带来契机。我们认为对于市场较差的低能级城市进行“托底”，让人口流动更加符合市场规律，同时对潜在过火的高能级城市进行预期管理，是政府稳定房地产市场的核心思路。
平稳市场环境构筑优质房企持续成长空间
最后，当前房地产市场的容量依然足够优质房企继续成长。“有保有压”的最终目的，是让中国房地产行业这艘巨轮继续平稳行驶，这艘巨轮行至2018年销售规模已经达到15万亿元，任何大的波动都是当前中国经济难以承受之重。另一方面，即使假设今年行业销售金额下滑10%，行业规模仍有13-14万亿元的体量，我们认为这样的规模对于TOP50以上房企而言，仍然存在成长空间，具备融资优势和周转能力的优质房企在这样平稳环境下更加受益。
我们认为TOP10龙头房企今年仍能稳步前行，而部分TOP10-30的优质公司则有希望实现更好的弹性。当前地产板块估值仍具备优势，一季度末的基金持仓则显示地产股仓位有减无增，未来的成长机会要大于风险，我们认为二季度任何的调整都是布局优质地产股的好机会。
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