最近，抢人大战进入白热化状态，从网红城市杭州宣布专科即可落户以来，各地蠢蠢欲动，就连中央都明确表态，除特大超大城市要大幅增加落户规模之外，其他所有城市全面放开放宽条件或全面取消落户限制。
然而最近，内蒙的呼和浩特也加入抢人队伍，上来就直接宣布，大学毕业生半价就能买房，这种重量级的消息被网友看作“最强人才新政”；与此同时，宁波方面也抛出重磅信号，人才买房最高补助可达60万！
这意味着，抢人大战已经全面爆发，来势汹涌。
Part.1
“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。”这是一句老生常谈的话了。
短期看楼市很明显就是看政策市，意思就是跟着政策走，读懂政策你就不会吃大亏。
然而解读政策的人一直有，但是分析中长期的人却不多，因为长期这个东西，实在太多变数，而且是在中国这个社会，更加让人看不懂了。
但不可否认，人口才是影响未来房价的关键因素，有人才有房价，没人无房价可言。而这内在的投资逻辑就是看城市人口的流动情况，包括外部的流动，内部的流动，心里都该有本账。
2011-2018年杭州人口增长情况
就拿杭州来说，从外部层面看，2011年至2014年这4年间，杭州常住人口分别增加3.76万、6.4万、4.2万、4.8万。
但到了2015年，杭州常住人口突然增加了12.6万，增长破两位数；2016年，这个数字到了17万；2017年飙涨到了28万，2018年这个数字更是达到33.8万人，位居全国人口流入十强城市第四位。
据统计，截止2018年底，杭州人口总数980.6万人，按照以往增长的态势，2019年杭州人口突破千万，完全不成问题。
杭州人口之所流入迅速，与近几年杭州频繁推出的人才新政有直接关系，比如，“人才新政27条”“521”计划等政策的实施。
然而，作为新一线城市的它，这样的流入远远不够，杭州还需要更多的人进来，才足以配得上新一线城市的名号，因而就有了降低落户门槛的政策。
Part.2
我们再看杭州内部的人口流动情况，首先，来看一张图。
这是通过百度热力图检测到的杭州人口分布图，时间为任意工作日的某一天下午。
PS：百度热力图是由手机中百度产品（搜索、地图、天气和音乐）所携带的位置信息合并后生成的 “ 黑科技地图 ” ，用于计算城市里各区域的人群密度和人流量。颜色越深，代表该区域人群聚集度越高；反之，颜色越浅，则代表区域人群聚集度越低。
这是一张三合一的拼接图，颜色越深的，代表人口密度越大，从整体来看杭州的人口主要都集中在主城区范围内。
在把地图放大后发现，人口密度最高的主城区，其人口多分布在地铁沿线附近，分别是1，2，4号线；另外，在主城区里，人口热力最为明显的是上城区和下城区，其次是江干区和拱墅区。
上图是上班时间的人口流动情况，接着，我们再来看看夜晚时分的杭州人口流动分布。
对比白天的热力图，明显可以看到一些流动的趋势：
1、人口由市中心由内向外扩散，相比白天，少了一些深色高热力点。不过深夜的市中心仍然拥有全市最大范围的高热力，只是范围比白天有所缩小。
2、未来科技城人口聚集一般；下沙区域人口聚集明显，这也意味着该区域房屋入住率高。
放大来看，上城区和下城区的人口还是最为密集的，其次是下沙区，再就是江干区。
再放大看未来科技城，只有两个绿色的热力，相比于主城区，人口非常有限，且又较为分散。
最后，我们来看看周边的临安。
临安是杭州十区中唯一一个不限购的区域。临安的人口主要集聚在临安中心区域，除了商场之外，就是学校（浙江农林大学衣锦校区）。
临安对于在杭州上班的人来说，确实有点远了，热力图上再放大已经没有颜色了。
再来看临平，虽然相对杭州城区偏远，但一直以较低的价格和完善的配套吸引了不少购房者。
Part.3
综上分析，从杭州人口的流入情况来看，杭州的基本面是好的，人口吸纳能力在逐渐增强，每年都在上升，目前杭州总人口980.6万，今年大概率可破千万。
从杭州内部的人口流动情况看，杭州人口多集中在主城区，尽管杭州目前的城市板块在扩张，未来科技城、良渚、三墩北、城东新城等不断发展，但是商业核心配套等城市资源以及人群重点仍是在市中心。
那这是不是就意味这主城区是投资对象呢？答案是否定的，杭州的未来不在主城区，市中心的潜力已经很有限了 ，投资该区域不是明智选择。
未来科技城的前景毋庸置疑，但是目前人流分散，基础生活配套不是很齐全，人口入住并不高。
但随着今年地铁5号线通车、未来科技城生活配套落地，加之大量小区交付，未来科技城的人气会逐步上升。从长远来看，未来科技城的发展还有很大上升空间。
杭州的问题是政府这几年为了搞基建，疯狂卖地，土地供应量巨大，在2018年，杭州依靠卖地土地财政接近2500亿，远超其他城市。这也意味着未来杭州的房屋供应量非常之大。对于投资客来讲，入场需谨慎。
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