對於房地產企業發展最重要的2個要素，一是“前”，二是“錢”：
“前”是工作前置，為快速開發，快速回款，快速週轉，保持良好的現金流，規避風險；
“錢”是指融資渠道，只有多融資渠道和工具，才能保證房企現金流充裕，為平穩發展助力，並迅速做大規模。
本文主要是收集了當前市場形勢下房企主流的融資渠道和工具，以及一些創新融資的思考，僅供參考；另，本文未就具體的融資操作做詳細講解。
多一個融資渠道，就多一份安全，因此無論多難或者融資規模多小，都要積極的探索和思考，具體如下：
1、開發貸款:部分可做異地開發貸，只認432，期限一般2-3年；
2、委託貸款: 2018年1月6日，監管機構要求“集合資產管理計劃不得投向委託貸款資產或信貸資產”，也就是說監管層叫停了銀行的委託貸款業務；
3、流動資金貸款:滿足生產經營過程中的短期資金需求，保證生產經營活動正常進行而發放的貸款，有地方銀監要求，不得向房地產類公司發放流動資金貸款，但是目前各地執行標準不一，總體收緊；
4、商業承兌匯票:為支付應付未付工程款而向施工方開具的商業票據，作為短期融資方式；
5、企業借款:施工方向銀行申請流動資金貸款後，再將資金借給項目公司，該筆資金僅限用於該項目的開發建設，期限一般6個月-1年；
6、政府借款:政府作為資金方向項目公司提供借款，一般用於支付土地款，期限1-3年；
7、海外發債:因海外發債利率較低，海外融資後續可能成為房企最主要的融資方式；
8、永續債:由資金方募集資金，通過資產管理公司或基金公司發起資金管理計劃，以委託貸款的形式發放給項目公司，並由託管銀行對資金現行監管，至項目清算之日止；
9、內保外貸:一是“內保”，二是“外貸”。“內保”就境內企業是向境內分行申請開立擔保函，由境內分行出具融資性擔保函給離岸中心；“外貸”即由離岸中心憑收到的保函向境外企業發放貸款，期限2-3年；
10、銀團貸款:又稱辛迪加貸款，是由獲准經營貸款業務的一家或數家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構參加而組成的銀行集團採用同一貸款協議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。貸款對象主要是國有大中型企業、企業集團和列入國家計劃的重點建設項目，期限短期3-5年，中期7-10年，長期10-20年；
11、配股:配股是上市公司根據公司發展需要，依照有關法律規定和相應的程序，向原股東進一步發行新股、籌集資金的行為；
12、併購貸款:受上海銀監發文影響，總體收縮，部分銀行暫停，底層資產繞開“土地款繳付”或者“投資開發額未達 25%比例”的仍可操作，期限一般3-5年；
13、房地產公司上市：赴港上市？
14、房地產資產證券化（含REITs)：是指將缺乏流動性的但有預期收入的資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。包括應收款證券化、地產保理ABS、購房尾款ABS、物業費ABS、辦公物業類REITs、長租公寓等，今後的主流，多多挖掘，政策隨時變，所以想到的就儘早研究並落地；只要有好的現金流，就可能證券化，所以現金流的管理尤為重要；
15、經營性物業貸款：ZX 等銀行的主推（缺點：授信額與租金掛鉤，槓桿比例小）；
16、房地產保險資金： 2010年9月5日，保監會發布了《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》。我國首部私募股權投資辦法和保險行業首部完整不動產投資辦法出爐，不能參與住宅開發和投資；近幾年來我國的許多保險公司在國內許多大城市等購置大面積優質辦公物業和參與商業地產開發等，全面參與非住宅項目；
17、房地產私募基金：為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式，還沒有私募基金平臺的房企，早做佈局，地產從來離不開金融，並可以互補；
18、資產管理計劃：公募基金管理公司可以通過設立子公司從事專項資產管理業務；證券公司、信託公司、商業銀行、保險資產管理公司及其他資產管理機構紛紛申請開展公募基金業務；要求集合資產管理計劃不得投向委託貸款資產或信貸資產。定向投向委託貸款的資產或信貸資產需要向上穿透符合銀監會的委貸新規；
19、房地產信託：指房地產信託貸款機構運用信託基金或所吸收的信託存款和自由資金，以貸款形式對房地產開發經營企業進行資金融通的一種方式；目前房企通過信託融資的利率高達10%，有些甚至達到12%，必須滿足432；
20、綠色金融：未來，將會有更多中國的綠色地產項目從綠色資產證券化產品中獲益，抓緊、抓住這個機會；
21、跟投：跟投項目員工融資，另外也可以跟投單獨成立一家平臺公司，類似成立一家平臺公司，可以引入其他自然人股東同時也可以加入員工的資金；
22、合作融資：與房企合作屬於同行業互加槓桿，同理也可以引入承包方和材料商，與建設單位墊資是不同的；
23、車位融資：通常2種方式，第一種是以一定折扣整體包銷停車位資產包，併產權過戶，開發商一次性回收現金。第二種是資金方（同時作為停車位運營方）與開發商直接簽訂《車位租賃權轉讓協議》受讓車位租賃權，約定租賃期限，比如10年，10年期滿後車位使用權無償贈送給資金方，開發商提前一次性回收停車位保底租金；
24、售後回租：商鋪可以，公寓可以，住宅也可以，先回收資金，在分批返還；
25、融資租賃：是指出租人根據出賣人（供應方）、租賃承租人物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給使用，承租人支付租金的交易活動；
26、包銷融資：包銷商按照約定，先以支付首期款或保證金的方式，“打折”“買斷”開發商一定數量的房產，在鎖定房源後，根據包銷合同的約定開展工作，目前採取兜底包銷的方式較為常見，也有利於開發商提前收回投資；
27、股權交易中心可轉債產品：如果金融機構（包括其發行的金融產品，如銀行理財、資管計劃、私募基金等）手上有大量資金，但因政策監管或地產投資限制等問題無法藉助銀行或信託的通道完成放貸，同時亦無法做“真股”類的投資，則融資方在區域性股權交易中心發行可轉債產品能夠直接解決類似信託或銀行委貸的放款通道問題，具體來說就是融資者（企業）在區域性股權交易中心備案發行可轉債，並由投資者（金融機構、金融產品或其他投資者）直接認購該可轉債產品。
房企在融資方面還需要多探索和思考，在整個房地產融資渠道收緊的前提下，考慮聚焦型多元化發展，以地產為主，發展其他國家大力支持的產業，醫療、教育、養老、文旅、綠色建築等等，最後祝大家有美好的未來。
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