王新阿宝

很多朋友在贷款买房之后，随着收入增加，很快手头有闲钱，想要提前还款。但是在进行银行房贷提前还款前，需要充分考虑三大因素，按照优先级顺序如下：

1.以最近3年为界，在这个时期内，是否需要用钱？

是否提前还款第一要素是考虑最近3年是否要用钱？例如要计划买二套房，要投资一个实体店，要创业等，那就不要提前还款。因为如果提前还款后，到用钱的时候要去借钱或贷款，那利率一定比房贷高得多的多。

2.拿这笔钱去投资理财，收益率是否高于贷款利率？

是否提前还款，另一个重要因素是这个钱拿着到底有没有用？能不能挣到钱？如果拿着不断付息赚不了钱，那就没必要留着。

假设贷款利率是4.9%，那么只要把这个钱拿去投资理财收益率超过4.9%，就表示赚钱了，可以不提前还。这个钱拿去投资理财，风险一定要控制好，若拿去炒股，拿去买股票基金等这类高风险投资，还不如提前还款。

3.查阅贷款合同，提前还款是否存在罚息？

前两个问题确认之后，还需要再仔细核对房贷合同的违约条款，里面约定了提前还款所要承担的罚息，这是很多朋友最容易遗忘的因素。

不同的银行，对提前还款罚息力度很不一样，每一个时期该条款还会变化，故要看合同细则。若罚息太多，则可以考虑推迟提前还款时间。

考虑完上述三个问题之后，即可确定自己是要提前还款还是不提前还款。对于各种类型的银行贷款，利率最低的就是房贷，尤其是公积金贷款，要珍惜。

大南山伯爵，NUS博士后，资深金融人士，用专业的知识、大白话的方式为您科普投资理财知识，让天下没有难懂的金融！欢迎关注、留言交流。

大南山伯爵

千万不要提前还贷。除非有一些必须的需求。

2006年，我一个同学房贷才30多万，他生怕多给银行付利息，就提前还了。其实，那个时候他如果用这30多万另外买套房子付首付，要多赚多少？这件事情发生在北京。是的，那时候30几万就够在北京付一套房子的首付，当然，位置略偏一点，在五环外。可是今天的北京，五环外也是堪称繁华的。

大家猜一猜，他现在后不后悔呢？

很多人借了银行的钱，觉得压力大，想提前还款，这我理解，但是这其实是毫无必要的。

房贷已经是利息最低的资金之一了。基准利率4.9%，就算上浮20%，也才5%多。

你觉得压力大，急着还款，还有很多人到处找这么低利息的资金还找不到呢。你已经借到手里了，居然还不珍惜？

而且很多银行，你提前还贷的话，还算你违约，要交违约金。这方面，农业银行好像比较宽松，武汉一年以后提前还贷是不需要交违约金的。具体各家银行规定不同，还得了解清楚。

其实这一点利息压力，很快就能过去。

记得我那位同学，那时候月供是2000多，是的，才2000多。当然，那时候还2000多也是觉得挺多的，因为那时候大家收入也很低。

但是今天呢？在北京还2000多的月供，那还叫压力吗？

所以，要相信，时间会让你还贷压力越来越轻，没有特别的原因，千万不要提前还贷。

特别原因是哪些呢？比如房子要转手出去，或者要另买一套，但是原来的贷款影响了申请新的贷款，等等，那就要提前还贷了。

邓新华全面回忆

银行房贷，越早提前还贷，节省的利息越多；选择缩短年限，比减少月还款额更省利息。

咱们拿具体的案例来解答一下，以贷款100万元，利率4.9%，20年来说事。先看看利息以及月还款情况。

如果是选择的等额本息，每个月还款金额一样，一开始还的利息多。

不管哪种还款方法，等还了七八年后，再提前还款能节省的利息就有限了。

我们以你当前还款一年后，提前还款20万元来看。

1、等额本息选择缩短年限

则可以节省23.8万元的利息，还款年限可以缩短近6年。要注意第一年还款8.5万元，其中5.2万元都是利息。

2、等额本息选择减少月还款额

则只能节省10.1万元利息，同样还20万元，利息能差13.7万元。

3、等额本金选择缩短年限

能够节省利息16.5万元，年限缩短4年。

4、等额本金选择减少月还款额

这样只能省9.2万元利息，与缩短年限相比要多7万元的利息。

最后我们再来看一下8年后提前还款20万的情况。

等额本息缩短年限：

本来能省23万元，8年后只能省12万元了。

等额本金缩短年限：

等额本息减少月还款额：

等额本金减少月还款额：

最后结论，不管什么时间有了钱，提前还款都是好的，并且是越早越好，记住一定要选择缩短年限。

财智成功

房贷还款分两种方式等额本金和等额本息，根据你房贷方式的不同，提前还款的时间点也会有所差别。

等额本息

等额本息每月的还款额相同，每个月还的钱里面本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，但是每个月要还的钱是一样的。

需要早一点提前还款，比如30年房贷还款前期为5年左右，到了中期差不多10年就不适合，因为还款到了中期，利息已经在前期还了大部分，接下来需要还的大部分是本金，这时候提前还款并没有起到减少利息的作用，就只是单纯先还了本金，还不如把这笔钱留着急用或理财。

等额本金

等额本金则是每月的还款额不同，每月还款本金固定，但利息会随着本金减少而减少，呈现逐月递减的状态。一般来说，等额本金需要支付的总利息是少于等额本息的，但是等额本金方式一开始还款数额较高，还款压力会较大。

这种还款方式还款期过了1/3就不适合提前还款，也是需要在还款前期提前还贷，因为过了还款前期，越到后期，所剩的本金越少，利息也越少，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，所以这时候提前还款没有起到减少利息的作用，也没必要提前还款。

银行也是算好了账，不论你选择哪种还款方式，基本都会在你还款前中期就先把利息收了。

总的来说，因为你申请了房贷就是为了用以后的钱买房，如果没有通货膨胀，你早还晚还差距不大，但是因为通货膨胀你房贷能拖多长就多长，同样1000块，现在肯定是比未来的购买力强、更值钱，所以早还房贷就需要计算能够因此减免的利息有多少了，如果减免不多，就没必要提前还款了。

提前还款还可能要交违约金

如果你办理的按揭贷款还贷时间比较短，比如在1年之内，那么除了要还本金之外，大部分银行还会另外要求收取违约金。另外，因为每个银行对于提前还款都有不同的规定和收费标准，具体要根据房贷所在地的银行正常来算。

一入房贷深似海，从此生活背座山，所以很多人在背负房贷之后都想快一点把房贷还完，但大家要记住，即使你有闲钱可以提前还房贷，也要注意一下，这样才能把手里的钱发挥到最大用处。

金十数据

首先请确定，是否一定要提前还贷？

实际上，在大多数情况下，我们不建议普通房贷者提前还贷：

一是因为，房贷利率几乎是我们普通人能拿到的，最低的贷款利率。

这条是最主要的原因。

如果您是在 2015年以及之后那买的房，正赶上央行下调基准贷款利率，那么继续持有贷款是相对划算的。2015年伊始，5年期以上房贷利率从之前的5.9%，一步步下调到5.6%、5.4%，直到目前的4.9%。

而且，多个城市还进行了下浮，个人贷款平均利率不足5%。这不仅远低于欧美5.5%~6%的房贷利率，而且几乎是我们普通人这辈子所能拿到的、最低的借款利率了。

二是因为，未来贷款利率将呈现上升趋势，借钱成本会逐步增加。

这条实际上与上条有直接关系。

由于金融（主要是银行）机构坏账率逐步上升，加之经济下行压力，银行迫于盈利压力，对于房贷利率，未来的趋势一定是逐步走高的。

比如，根据最新统计数据，2019年2月，全国首套房贷款平均利率为5.63%，而在2018年2月，这一数字是5.46%。让他在2017年同期，这一数字是5.3%，2016年则不到5%。

如图，可以看到，房贷利率是逐步抬升的。换句话说，今后还想以目前的利率向银行借款，以及几乎不可能了。

如此低的利率，错过这个村可没这个店啦~

与其提前还贷，不如继续持有，享受这一贷款“红利”，把到手的便宜占到底。

三是因为，申请房贷的难度将逐步提升

未来，除了房贷利率将走高，申请房贷的难度也在悄然提升。比如，最近有些热点城市，有些刚刚符合条件的朋友，可能就被银行拒贷了。理由要么是流水不符合，要么被告知“额度用完了”。

究其原因，就是因为房贷的利率太低了，而且贷款一放出去，动辄就是20~30年，银行油水太少，又不符合风控常理，而且房地产市场在调控周期下，未来充满不确定性。所以，房贷这门生意，从趋势来说，银行肯定是不太积极的。

如果提前还贷

话说回来，如果一定要提前还贷，选择什么时候还比较划算呢？

1、如果您单纯是为了减少总利息的支出，那么越早还越好。

在这个目标下，您不用想那么多，一定是越早还越能节省利息支出。

早还一个月，就比完还一个月要划算。这个很好理解。

2、等额本息模式，建议在贷款总期限未过半时还款

您如果选择的是“等额本息”模式，即每个月月供金额相同，那么相对于“等额本金”模式，前者要支付的总利息更多，尤其前三分之一的时间中，每个月月供的利息金额都要显著＞本金。

所以，可以考虑在贷款总期限的前三分之一时间内还款。当然，前提是有经济条件的话。

其实“等额本金”模式，个人认为如果要提前还款，也应该在前三分之一的期限还款，只不过还款的必要程度、节省的利息不如等额本息。

3、担心未来资金流有压力时

每个家庭的财务状况都处于变动中。

如果您未雨绸缪，能够料想到未来家庭的收支可能存在大幅减少，或者资产缩水的可能，进而给房贷带来困难的话，建议提前还款，解决后顾之忧。

这种情况，适合那些做个体生意的朋友们。

4、签订的是浮动协议

如果您当初和银行签订房贷合同时，约定的利率是“浮动”的话，那么未来央行一旦上调贷款利率，您的月供金额也会马上水涨船高。

但目前来看，央行上调基准利率的可能性并不高，但如果股市过热、带动房价继续高涨，则不排除上调可能，那个时候，您可以考虑是不是要提前还款，砍掉多余的利息。

5、当你要卖房时

有过二手房买卖的朋友都知道，一个产权完整的房子，比一个背着贷款的房子，能多卖一些钱。

贷款没还完的房子，要么买家先付钱还清贷款，要么双方到银行做“转按揭”处理，这都要额外多出一些手续，耗费更多精力。

所以，要想多卖几万块钱，建议先还清贷款（手头宽裕的话），之后再挂出去，这样既能卖个好价钱，交易手续也更渐变，钱也能尽快到手。

金投手

小宝的个人建议是，除非你手头真是现金太多没地花（投资）了，才考虑提前还贷。

为什么呢？

因为一，房贷一般的利息（6%以内）远低于市场上的贷款利率（8%以上），你还了房贷后，你如果下次再贷款的话，很可能贷不到这么低的利率和额度了。

因为二，目前手头上有钱，投资可靠又高回报的方式很多，完全可以找到一个利息高于房贷的投资项目，当然也有一定的风险，只要你不去冒险。

因为三，未来，银行对个人的贷款难度将越来越高，就被银行拒贷的可能性越来越大。

在互联网金融趋势下，传统银行的成本越来越高，所以贷款利息未来总是会增加，而不会减少，特别是在房地产市场调控下，未来不确定性大大增加。

当然，如果一定要提前还贷：

选择什么时候还比较划算呢。

1、如果手头钱足够，减少总利息支出，那么立刻马上还贷吧，少一天少一天的利息。

2、如果是分批次还，建议从高到低，先还大头，再还小头，利息更低。

3、如果你贷款时选择的是“等额本+息”，即每个月金额相同，但前期本金最少，利息最多，建议在前30%时间内还完，超过一半的贷款时间，建议就不要还了，因为此时你已经把全部的利息还了60-70%以上，特别是到了70%的时间以后，几乎只在还本金了。

4、如果是“等额本金”，什么时候还都无所谓，当然如果钱够，越早越好。

5、其实建议可以用其它方法避开。

比如提前还一半，然后余钱可以用作投资，如果是股市低潮期可以买点股票或基金，那么半年一年后，股市上涨，收回投资，也是一种对冲。当然这有点风险。

鹿鼎榜

链家

个人建议银行房贷还是不要提前还款，因为当今社会能够以如此低的利率获得贷款的情况根本不多了，不过如果个人是讨厌负债的话，还清贷款也是一种好的选择。

2019年，个人住房公积金贷款利率大约为3.25%，普通住房贷款利率为4.9%左右，可能很多人觉得这个利率太高了，远远比银行的存款利率高，但是你要知道，现在民间贷款利率一年的利率在18%-24%之间，甚至有可能更高，在目前社会中，银行的房贷算是最划算的贷款了，所以如果不是有着足够的资金的话，那么还是把钱留作他用吧。当然，如果是真的有足够的资金或者是不喜欢负债想要提前还房贷也是可以的。

目前有三种提前还贷的方式：

第一种是一次清还清所有债务;

第二种是只还一部分放贷，月还款数额不变化，而还款年数减少;

第三种是还一部分，还款年数不变，只是月供相对来说减少了。

实际上，具体还款情况以银行的相关公告以及所签订的合同规定为准。

同时，大部分银行房贷满一年后提前还款不收违约金，房贷不满一年的话，如果想要提前还款的话，将会收取一定的违约金，大部分银行都会有这样的规定，所以提前还款最好还是在房贷满一年后较好，这样就不需要缴纳违约金了，同时具体情况得看银行相关公告以及签订的合同协议。

贷款有两种选择方式，一种是等额本息，一种是等额本金，等额本息提前还款的话所支付的利息较等额本金比起来相对较少。

所以说，如果想要还清房贷的话，只要你有足够的资金，房贷满一年后，选择一种适合自己的还款模式便可以。

与财为伴

首席投资官评论员西瓜菌

小编认为如果您经济条件宽裕的情况下，越早还钱越好，按照现在人民银行的基础贷款利率5年期及以上的贷款利率为年利率4.9%，因为您在描述中没有描述您的贷款利率是否上浮那么下面我们的计算均已基础利率计算，您大概的参考一下心里就明白了。

贷款还款方式一般都两种一种是等额本息一种是等额本金。两种的最主要差别是等额本息每个月的还款金额基本相等，前期还的几乎都是利息，本金很少；而等额本金前期还款压力较大，但是这种还款方式每个月还的本金较多。假设您带了80万元那么我们分别计算一下两种还款方式需要还多少钱。

等额本息每月大约还款5235.55元，需要支付总利息为456532.57元人民币，合计本息1256532.57元；等额本金还款每月6600元，支付总利息39633.33元，本息合计1193633.33元，利息差62899元。所以您可以看到等额本金还利息较少，但是还款压力大，所以如何选择大家还是多考虑。

如果您在贷款1年后就提前还款当然是划算的，那么能少还多少我们还是用数据说话。假设提前还40万的本金，一年后等额本息还款法大约还剩本金775835.47元，等额本金还款还剩本金760000元。还40万后分别还剩余本金375835元和360000元，那么按照228期计算，等额本息每月还款变为2536.24元，利息总额为202427.39元，等额本金还款每月还款3183.06元，利息总额175718.52元。因为提前还款还的是本金，所以这40万后边19年的利息就不用再还了，从新计算后几乎都少还了一半还多的利息，通过数据对比就很明显的看到还是很划算的。

所以一半只要您条件允许课题提前还款，那么还是很划算的，而且越快越好。

首席投资官

房贷提前还款什么时间合适，要看还款金额、已还款期限、还款方式等综合因素判断，不是一句话就能说清楚的。鉴于通货膨胀钱贬值和房贷利率较低等因素，如无特殊情况，建议不要提前还房贷。

如果觉得手上闲钱多的发慌，欠钱有焦虑症，非要提前还房贷，以下几种情况是不适宜提前还贷的，请自己对照剔除以下因素后，再选择什么时间适合提前还款：

一、签订房贷合同时贷款利率享受优惠的，如基准利率（5年以上4.9%）下浮至7折（利率3.43%）、8折（利率3.92%）、9折（利率4.41%）。这么低的房贷利率，去存入大额存单、理财产品、货币基金、支付宝等，都可赚钱对冲贷款利息。

二、提前还款，银行通常会收违约金。银行为制约无计划的提前还款，对在1～3年就提前还款的，设置按还款金额收取1%～5%之间的违约金，如100万需付违约金1万~5万。

三、还款方式不论是等额本金还是等额本息法，提前还款期限一般不超过5～7年。大家可看银行给你的还款计划表，还款金额组成大多是还利息多、本金少，尤其是等额本息法，提前还款达不到省很多钱目的，越往后提前还越吃亏。

四、用公积金贷款的，即使没下浮，按基准利率才3.25%，不如去存大额存单、买些低风险理财产品都可赚回利息钱。

五、在通货膨胀大环境下，货币会贬值。从现实这么多年的货币贬值情况看，货币贬值速度远大于月供额，也许这每月还款额6000元过了十几二十年后，只相当于还3000元了。

以上建议仅供参考，应该怎么做，请题主根据实际情况作出选择。谢谢！

關鍵字: 还款 银行 财经