無論身處怎樣的宏觀經濟環境，無論歷經或抑或揚的市場調控，北京的高端置業需求的演進升級從未止歇，高端市場的變化軌跡也難言平靜。
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過去的十年，北京高端江湖曾是“大平層”的天下。
早在2008年，CBD明星樓盤柏悅府衝刺10萬+時，面積最小的戶型是549平米，44套大平層被一搶而空。
隨後的2009年，朝陽公園的霄雲路8號，大手筆將540套住宅全部規劃為450平米和520平米的大平層，放在十年後的今天仍然是極具魄力的一筆。
大平層的市場熱度一直延續到被稱為北京豪宅元年的2015年，萬柳書院、如園、泛海國際、紫辰院、華潤萬橡府，無論新、老豪宅，齊刷刷地推出了單套面積200平米以上的大平層住宅，而這些產品在某些層面上達到高度一致。
其一，均地處北京五環以內或五環周邊，交通發達、配套成熟，具有鮮明的“城市”屬性；
其二，項目每平米定價均在8萬元以上，是城市塔尖精英階層的財富標籤和精神圖騰；
其三，均以品質著稱，開發商在人性化、藝術感和科技性方面往往不惜重金，打造精品。
這三點，決定了大平層是為精英人群定製的房產，雖然獨步於高端市場，但站在樓市全局的角度上，依然稀缺且珍貴。
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2017年，樓市調控烽煙四起，北京高端市場變局再現。
限競房當道、9070迴歸，讓北京大平層的開發驟然減速，供應腰斬。與此同時，住宅開發的“高低配”，使得限競別墅替代了大平層的市場地位，高端市場的主力供應產品舊貌換新顏。
2017年至今的兩年多時間裡，北京僅供應了1862套面積超過200平米的平層大宅，供量之寡，甚至遠低於此前單年的供貨量。
特別是地處五環周邊，佔據城市核心資源，同時具備高端品質的大平層產品更是彌足珍貴。1862套大平層供應中，五環內位置的不過區區756套，其中的絕大多數還地處京西南，而高端商務區密集的北京東部卻寥寥無幾。
4個項目、191套住宅，這是近28個月北京東部大平層產品的全部供應。因稀而貴，是放之四海皆準的價值邏輯，基於此，2019年東部平層大宅的成交均價達到11.3萬元/平米，相比2017年大漲45%。
放眼未來，主載商品房供量的決定權掌握在源頭的土地端。2017年至今，北京五環內連續出讓了11宗住宅用地，聽起來項目數量並不算少。然而，這些住宅地塊卻都規定了“9070”的規劃條件限制，且全部位於北京西部和南部，也就意味著，
京東城市級平層大宅的供應斷檔已經確定無疑，並正式進入到賣一套少一套的“藏品時代”。3
北京東部的CBD、三元橋、望京，是高精尖產業發展的策源地，這裡擁有上萬家外資企業，以及眾多世界500強企業總部，同時，以使館區為核心，這裡也是首都國際交往的窗口。
在經歷數十年高速發展後的今天，CBD、三元橋、望京區域早已開發殆盡，僅有的少量在售樓盤均為定價10萬+、乃至15萬+的頂級豪宅。此時，受CBD、望京、麗都等核心商圈的共同輻射，加上本身被規劃為高端國際商貿區和第四使館區，朝陽東壩成為了京城又一承載財富人群、釋放高品質消費需求的商圈。
包括首開、保利、龍湖、首城、恆大等北京一線房企均重金投資東壩，目前東壩在售項目以低密別墅和平層大宅為主，其中低密別墅的單套售價在3000萬-5000萬之間，住宅產品的售價2000萬起。
近年來，東壩的發展變化日新月異。緊鄰五環路、第二機場高速讓東壩擁有發達的路網交通，20分鐘便可抵達首都國際機場。相繼開工地鐵3號線、12號線，未來可直通CBD、金融街、中關村和三元橋。
購物消費場所方面，除了已開業的8萬平米金隅嘉品Mall之外，5萬平米的恆大城市廣場計劃在今年開業，同時，東壩萬達廣場也已列入規劃，據悉將在2020年開業。
在教育醫療配套上，近年來東壩也明顯升級。北京中學將校區整體搬遷至東壩，2017年已開始正式招生授課，打造12年一貫制的精英教育。北師大、外經貿等北京名校紛紛在東壩開辦分校。同時，包括愛迪、凱文、拔萃在內的眾多國際名校也在東壩匯聚。醫療方面，21萬平米的安貞國際醫院已經開工。可以說，聚焦第四使館區的規劃，東壩已經構建完成了完備的國際化配套。
愛迪國際學校
未來，東壩的發展前景可期。日前，北京市規劃和自然資源委員會網站掛出了東壩北西區域項目控制性詳細規劃方案，將打造成集第四使館區、高端商業娛樂、總部商務辦公和國際交流服務功能於一體的商務區。
東壩北區規劃示意
根據規劃，北西區將建設3所小學、5所幼兒園、一個大型綜合性或專科醫院、3處養老設施，以及136萬平方米住宅。隨著未來更多土地、更多樓盤的入市，東壩的區域價值將在房地產市場得到最大化地兌現。
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當前，東壩正處在崛起前夜，樓市也仍然存在可以淘金的價格窪地盤。
利錦府，地處東壩核心區，以一線高端住宅為營建標準匠心雕琢產品。項目取意中國四合院文化，邀請故宮古建團隊，打造三進式府院形制，蘊含步步高昇的美好寓意。建築採用全石材立面，歷久彌新，樓體側面接角打磨圓潤，彰顯中式傳統的圓融之美。近日推出樓王新品，定價6萬元起，與周邊新房和二手房相比，極具性價比優勢。
社區園林採用臺地式手法，打造五重景觀園林。園林內，全冠移植的黑松高高聳立，櫻花大道落英繽紛，被稱為“火焰樹”的日本紅楓四季常紅，紫玉蘭與西府海棠顯露皇家氣韻，於細節之處盡顯典雅精緻。
園區內設有兒童娛樂區和小型運動場，兒童娛樂區的所有設置全部由韓國進口，保障孩子的健康與安全。園區道路兩側的排水裝置也來自韓國，雨水再大也能迅速排幹。
目前在售的樓王新品位居園區中央，戶型分別為280平米和304平米，以闊朗居室，實現墅質居住感受。居室的最大面寬15.5米，超大觀景窗、鋼化玻璃，可以毫無阻隔地一攬絕佳的景觀視野。室內雙主臥均為套房設計，配備獨立式衣帽間，雙兒童房滿足二孩時代的居住需求。
此外，項目還坐擁便捷的交通條件和完備的生活配套。項目處於地鐵3號線東壩中街站上蓋，是東壩板塊目前僅有的地鐵上蓋項目，西側2公里可直接聯通東五環路，東側2公里則是機場第二高速，擁有暢達的交通路網。項目南側是規劃中的萬達廣場和已開工的安貞國際醫院，向南1000米則是金隅嘉品Mall，北側是已開始招生的北京中學。
金隅嘉品Mall
大環境之外，利錦府項目自身也形成了成熟的生活氛圍，項目涵蓋精品酒店會所、商業街區和高品質住宅，足不出戶，即可享有高品質生活服務。
在周邊房價均超8萬的現狀下，利錦府定價卻僅在6萬起，在高端地段，打造高端產品，但定價卻面向改善客群，較為親民，由此也讓項目更具吸引力。當前，“大平層”的藏品時代已拉開序幕，對於高端改善和終級改善客群來說，積極淘金樓市，方能錨定價值。
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