这段时间询问购房的人越来越多，刚需、改善都有，但是相对来说纯投资购房者的咨询的比较少，这样的调控政策下在济南的确不适合投资（个例除外），但是刚需、改善置业还是很合适的。
根据近期的政策风向，再加上统计数据来看，一二线城市房价已经稳定，上涨城市政策很难再放松，整体来看个人预计，2019年——2020年楼市政策不可能再刺激需求增长，稳步回归理性。平稳期适合刚需置业，也适合改善购房者置换房产。
新版征信5月份上线影响购房者
最近有消息称，央行的征信中心上线（试运行）了新版本征信报告。新版征信已经处于试运行阶段，到2019年5月份进行正式切换。
对买房人来说，信用审查更严格，离婚获得首套房资格彻底行不通了。
原：夫妻双方共同还款，男方主贷，女方征信不体现负债。
现：作为共同借款人，二方征信均体现负债。
影响：今后夫妻双方买的房子，离婚后，非主贷人再次买房属于有房有贷，首付60％，离婚无法获得首套房购房资格。
原：车位贷款，装修贷款等实质为大额信用卡分期，征信仅体现信用卡，不体现分期金额。
现：二代征信，体现分期时间和分期金额，更加细化。
影响：以前只体现名目，不体现负债，未来体现负债，对于申请房贷，需要更多流水来抵消负债。
还有其它的一些改变，大家可以阅读昨天的文章《新版征信5月上线对购房者有何影响？》。整体而言政策真的堵死了之前住房银行贷款的各种漏洞，认房又认贷的贷款政策，再加上新版的征信报告，大部分购房者想要置换大房子基本上只能卖出再买入，指望攒钱买二套房，需要6成首付，难上加难了，这也符合“房住不炒”的调控政策，让楼市更健康。
十城限售令到期是谣言
近期限售令到期的报道传的沸沸扬扬，真的是让我摸不着头脑，这明明是谣言嘛。多地限售令根本都没到期，一批人就开始炒作了，限售期基本规定是办理房产证后才计算，现在那批限售房子估计才交房，拿证的都很少，怎么说到期了呢？纯属谣言。再说如果那一批房源上市，二手房房源增多，反倒是平抑房价上涨，更不可能助推房价上涨。
近期楼市“小阳春”炒作导致楼市波动，部分城市还及时发布调控政策，以稳定市场预期。2019年房地产调控主要是看信贷政策，目前看，2019年限购不可能取消，预计大部分城市限售也不会取消，整个市场还将继续平稳发展。
济南在山东的首位度可提升空间还很大
前几天翻阅帖子看到这么几张榜单图片，大家可以看看：省会城市占全省GDP比例排行榜、27个省会城市的强势指数排行榜、27个省会城市的首位度排行榜，你会发现一个问题——济南总是最后一名。
最后一名的济南，我们从两方面来理解：
1、济南的省会地位之前一直不够强，在山东省内首位度不够，所以从2016年开始我们开始了举全省之力发展济南，济南的增长空间自然很大。
2、从另一个角度来说，江苏山东是全国少有几个发展平衡的省份，在之前均衡发展并没有错，但是在必须要有一个强省会城市引领整个山东发展，留住山东人，要不然就会被周边的城市圈吸血。
提升济南首位度就会提升山东的竞争力，希望山东早日意识到这一点，强化执行下去。从山东发展，济南发展的角度去看，不用怀疑济南的房价，稳中有升是必然，但是这两年必然会稳定一下。
现阶段给济南购房者的建议
鉴于以上的几点，政策上对楼市并没有过多的放松，城市发展对房价是正向促进的，加上现阶段济南楼市的供需行情，我给购房者的建议如下：
1、西客站片区还有微弱的调整空间，但是幅度不大，仅限于个别楼盘，刚需是可以买入的。其余片区的楼盘经历去年7月到今年的调整，大部分已经调整到位，甚至一些优质楼盘价格还有小幅度调高。
2、刚需、改善现阶段是可以买房的。大家一定要想明白在任何楼市调控下，总有楼盘卖得好，也总有卖得差的，而我们作为刚需或者改善购房者，我们买房是为了自己住的舒服，肯定是要买好房子，而不是买劣等产品，从这一点考虑，现阶段部分楼盘热销、部分楼盘滞销你就很容易理解了。济南楼市已经相对稳定了，好楼盘会有小幅度的价格上涨，也是顺理成章的，所以该出手的时候没必要犹豫。
3、住房信贷政策是缓慢放松，这种缓慢放松也是坚持调控大方向不变的体现。从年前的利率上浮15%到现在的10%、5%甚至不上浮。我们用贷款100万，贷款年限30年来举例：基准利率下，月还款5,307.27元，上浮5%，月还款5,460.26元，上浮10%，5,609.07元，上浮15%，5,766元，差距并不会多么大。对于刚需来说你可以等几个月利率回归基准利率之后再买房，但是你看上的房子如果是热销房子，单价调整200-300元/平米也是大概率事件，里外里算算账基本是差不多的。供需、价格会在一个小范围内震荡，谁又能保证买在最低点，我没有在最低点买过房子。
总结：从整体的调控角度去看，控制房价大幅波动是大前提，还是要防止杠杆风险，控制下跌同样要控制房价反弹，所以没必要炒作房价暴涨，在2019年这是不存在的。但是优质楼盘小幅度涨价是正常的，刚需你是选择低价、利率上浮的时候购买，还是选择微涨之后、利率回归基准购买？这是个人的选择，你得自己拿定主意。
从城市发展的角度来看，济南的房价是稳中有升的，唱空或者唱多是要看大环境、大政策的，我们要理性看待济南的房价。
我们国家的地产调控政策是无敌的，供需两方面都能进行调控，还能从资金角度进行刺激或限制，这就是我们制度的优越性，让很多本应该到来的周期在行政干预下延缓或者消除。
有问题请留言提问，提醒提问的朋友一定要将问题描述清楚具体不要太笼统：1.房屋拥有状况 2.刚需、改善、投资 3.资金预算，首付、总价 4.区位：东西南北 5.学区配套需求6.其它主要需求，欢迎搜索关注我的个人微博——贺小泡，留言讨论。谢谢！
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