土地市場與樓市是亦步亦趨的關係，3月市場回暖信號明顯，開發商信心大增，出讓地塊頻頻出現封頂溢價加自持現象，4月推地節奏加快，土地市場集中開閘放地。今日共推出7宗地塊，4宅3商，且出讓宅地均為備受關注的主城區寶地。
4月16日，杭州主城區7宗地塊成功出讓，單日攬金126.32億元。
經過55輪競價，杭州濱泰投資管理有限公司（濱江）以上限520317萬元競得望江單元SC0402-R21-08地塊，樓面價45325元/㎡，溢價率29.98%，自持比例22%。
經過21輪競價，杭州煊秀房地產開發有限公司（越秀）以58947萬元競得牛田單元C2/R21-01地塊，樓面價17744元/㎡，溢價率21.67%。
經過77輪競價，杭州致延投資有限公司（綠城）以353464萬元競得筧橋單元JG0603-R21-04地塊，樓面價27413元/㎡，溢價率29.73%。
經過36輪報價，由杭州致昇投資有限公司（綠城） 以191729萬元競得三里亭單元JG0901-R21-04A地塊，樓面價29736.49元/㎡，溢價率23.1%。
表1：出讓地塊概況
圖1：地塊位置示意圖
➤ 重點地塊解讀
杭政儲出[2019]12號
望江單元宅地受關注度高，歸根於該塊寶地的稀缺性及珍貴性。稀缺性在於望江單元推地節奏緩慢，供地量較少，近年來只出讓過該地塊北面的濱江金地御品項目地塊，而根據杭州2019年第一期讀地手冊，目前望江單元僅計劃出讓這一宗宅地。珍貴性在於該地塊地理位置得天獨厚，位於望江新城核心區域，屬老城區範圍，東面即為炙手可熱的錢江新城。地鐵1號線婺江站、城站在步行可達範圍內，距離在建中的地鐵5號線、7號線僅500米。該地塊享有老城區健全的配套資源，1公里範圍內，教育資源有杭州市海潮幼兒園、新思維實驗小學、始版橋小學、勇進實驗學校、建蘭中學、杭州市服裝職業高級中學等。周邊醫療資源十分豐富，3公里範圍內有杭州市上城區婦幼保健院，杭州市第一人民醫院，杭州市第三人民醫院，浙江省中醫院等；距離最近的大型商場為萬泰城，直線距離1.3公里。周邊還有利星名品廣場、銀泰百貨(西湖店)等。
根據《杭州市望江單元控制性詳細規劃修編（草案）》，望江新城將打造“望江金融科技城”，構建產城融合的城市新區。總體佈局為“一心、一帶、兩軸、四片”，今後將加大公共配套設施建設，建九年一貫制學校3所、幼兒園5所、鄰里中心3個及高檔人才公寓，還將以貼沙河和新開河水系為紐帶，建設城市公園綠地、濱水公園綠地、社區公園綠地，及沿貼沙河綠道。未來，該區塊的良好的居住環境，豐富的生活配套、教育資源將極大地便利當地居民。
該地塊封頂樓面價45325元/㎡，與地塊北邊的濱江金地御品項目實際樓面價基本持平。在當前限價環境下，實際樓面價與可企及的備案價之間的差距是衡量拿地利潤的重要指標。相比綠城沁園項目，實際樓面價40766元/㎡，提價後備案價54000元/㎡。參考周邊在售項目（保利濱江上品）均價68220元/㎡、售罄項目（濱江保利翡翠海岸）二手房均價67753元/㎡，該地塊拿地利潤仍有一定空間。
望江單元新房供應量有限，庫存量較少，周邊僅保利濱江上品一個在售項目，濱江金地御品項目即將入市，南面濱江南星地塊將由仁恆和濱江聯袂打造，19年上市。預計望江單元宅地入市後，去化壓力較小。
圖 3：杭政儲出[2019]12號位置示意圖
杭政儲出[2019]14號
牛田單元宅地周邊圍繞著綠城、招商、越秀、金科等房產項目，居住氛圍濃厚，周圍教育商業等配套豐富，杭州·港龍城在直線距離1.5公里範圍內，3公里範圍內有夏衍幼兒園、夏衍小學、澎致小學、夏衍初級中學、夏衍中學、杭州高級中學(錢江校區)、杭州天成教育集團等優質教育資源。
該地塊“性價比”較高，原因有三。一是起始樓面價低於周邊出讓地塊。該地塊相較於金科牛田項目、中南牛田項目，距離地鐵稍遠，更靠近艮山東路，且含有商業，故起拍價低於前兩宗宅地近5000元/㎡。但是實際上，該地塊仍在地鐵1號線輻射範圍內，距離七堡站僅900米。二是該宗地塊體量小，起價低，對於拿地企業來說資金壓力較小。三是對比毗鄰的城東新城板塊，牛田單元地價仍被“低估”，隨著杭甬高速的高架橋提升工程開展，兩板塊間阻隔將減少，牛田單元房產價值將進一步提升。
圖3：杭政儲出[2019]14號位置示意圖
杭政儲出[2019]16號
筧橋板塊是主城區稀有的有待開發的宜居品質住區，相對於主城區多個熱門板塊漸趨飽和的發展現狀，未來具有相當發展潛力。筧橋單元宅地交通便利，在建地鐵4號線站點在筧橋板塊設有2個站點（筧新路站、機場路站），未來還可能有規劃軌道交通6號線、軌道交通8號線。周邊優質樓盤眾多，居住氛圍濃厚。基本配套設施完善，教育資源豐富，周邊3公里內有京都幼兒園、杭州市現代實驗小學、採荷三小筧正校區、天杭實驗學校、筧橋實驗中學、艮山中學等。
筧橋板塊庫存少，板塊內僅龍湖大家九龍倉璟宸府一個在售項目，均價40800元/㎡。板塊內最新成交的地塊為甘肅建總2019年1月2日競得的筧橋生態公園單元R21-1地塊，成交樓面價23556元/㎡，同樣需要配建10%公租房。今日出讓宅地起始樓面價與甘肅建總筧橋項目相差不大。
根據出讓要求，地塊需配建不少於12894平方米的公共租賃住房。
圖4：杭政儲出[2019]16號位置示意圖
杭政儲出[2019]18號
三里亭板塊地理位置優越，鄰近德勝中路，秋石高架路，自駕出行極為便利。三公里範圍內，教育資源有欣禾實驗幼兒園，杭州濮家小學教育集團，大成實驗學校，天杭實驗學校等，商場有金佰家購物中心，匯和城購物中心，新天地中心等，醫療資源有浙江省人民醫院(朝暉院區) 等。
三里亭板塊斷供已久，多年未出讓宅地，且板塊內無在售項目，故在一定意義上，今日出讓宅地擁有三里亭板塊的“定價權”。三里亭單元宅地成交，待項目上市後備案價將奠定該板塊新房價格基調。地塊周邊在售項目均位於西面城東新城板塊，新天地金色時光、天府城天著拿地時間早，目前在售均價約34000元/㎡，值得注意的是這兩個項目受農藥廠重汙染區影響，雖然土地已翻整，但售價仍低於東面的信宇錦潤公寓（40000元/㎡）。
根據出讓要求，地塊需配建不少於6447.6平方米的公共租賃住房。
圖5：杭政儲出[2019]18號位置示意圖
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