撰文=徐三刀
—壹—
因为，自己是购房者，所以，极度反感鼓噪西安房价破2/3万；因为，自己是从业者，更反感鼓噪西安房价破2/3万！
西安用了十年从3千/平跨越到1.3万/平，凭什么一夜之间“破2迎3”？因为蜜汁自信么，还是孽力回潮？不否认西安近两年突然之间，醒过来搞城市营销十分成功，但凭借这个，就能房价起飞？
市场进入横盘期，很多人思考楼市问题，很容易短路出火花，不断给自己做脑补，想要把西安包装成为超一流城市，或者是特殊首位度城市，动辄“西部中心”，或者是“国家级”，是包装过剩，落地不够。
尽管，我们认为当前西安楼市没有泡沫，都是真实需求在推动市场前行。但如果房价继续大跨步，购房者接盘无力，房价和售量一定会出现剪刀差。
未来市场究竟怎么走，到底是疯牛，还是水牛，关键就看金融政策，如果一季度统计出来的政策收紧，一定是水货，小阳春也是伪高潮。
—贰—
一定要搞清楚，西安为什么房价涨起来了？在搞清楚这个问题之前，一定要搞清楚西安房价为什么过去不涨价，超稳定？
在和陕西省房地产协会王圣学会长交流过程中，这位四十年观察城市的老教授提到了几个词汇，需要我们重点关注：1、城市多头供地，经济适用房偏多，集资房偏多，小产权偏多，城改房偏多，人流低增长！
这是什么意思？1、开发区都在供地，为了招商引资互相比价，结果地价越比越低；2、城市中人口十余名排外，经济适用房总量全国第三，此处省略五十字；3、大单位、大国企、大研究普遍有地，集资建房，价格比市场低一半；4、城改房遍地都是，无证销售，业务按揭，无法统计数量；5、人口长期低增长，十二五期间，每年差不多四万，2015年还是负增长。
这是导致西安房价在过去十几年一直不涨的原因，也是导致西安房地产乱象丛生的本质原因。说白了，就是灰色地带较多，导致房价“孤阴不生,孤阳不长”，一直屈居末流。
在2017年之后，按照正规流程走，土地批复、城改拆迁、经济适用房叫停、集资建房收口，从根本上导致了土地资源稀缺化。
而人口突然之间，短期之内实现了暴增，把原本在西安无法落户，不想落户的人，全部推向西安，安家落户，居住空间需求自然就变大了。而按照2017-2018年的住宅供应情况来看，仅仅与2015年供应量相仿。
具体表现为，2015年商品房供给2224万方，2016年供给量1870万方，2017年商品房供给2217万方，2018年商品房供给2282万方，供给量极其相似！
这是什么意思？房源供应量没有变多，需求量变多了，导致供不应求，房价怎么可能不涨？
—叁—
笔者在2016年底，西安限购之前统计过西安诞生出的万元盘，全市主城项目三百余个，近三十楼盘破万，而且多一半都在城南！
而限购之前，西安出现了什么情况？外地人批量进入西安买房。比如郑州、武汉、深圳、上海、温州等地购房者批量涌入，导致西安多年都没有清掉的库存，突然之间半年一售而空。
某些大伪似真的声音，站起来批判这个，或是驳斥那个，对于外地购房潮出现，一概否认。现在想一想某些机构释放的96%购房者都来自于本地，是不是深感意外，这是怎么统计出来的？
可以说，2017年房价的突然猛增长，很大一部分原因，就是2016年库存量被清空，供给量又减少16%，导致春节之后无房可售。那时候，关于无房可售又是一阵无厘头讨论，最终不了了之。
结果新西安人被当做了舆论上的替罪羔羊，不断有人质疑，西安户籍政策是否直接推高了房价？其实，如果不想明白其中缘由，可能真的造成误会。
事实证明，“供需关系”非鼓吹可以改写，也并非某一批人炒作就能上天。如果供给量变少了，房源自然会变的抢手，检验市场的从来都不是唾沫。
—肆—
而在西安房价启动之后，原本各种看空西安城市和房价的专家学者，一致调转口径，西安一定会更高，伟大的西安人。
当然，西安确实经得起赞美，在2017-2018年各种热门事件，各种出位营销，各种招商动作，各种政策利好，西安变成了一个西北网红城市，而且红的让人嫉妒。只要出现西安，喷壶就有三五丈。
但我们要明白，西安这一次的涨幅，并不是为西安量身定制，而是在2014年国家救市之后，余波将资金驱赶向了西安。2015年北上广深出现豪宅元年，房价破10万+大有盘在，2016年郑州合肥武汉成都纷纷涨价，而这一年西安还在去库存，想要把淤泥甩掉。
因此，有人拿周期划分来看空西安，说西安是“伪二线”城市。其实，也是不够了解西安楼市。如果站在王圣学教授总结的几个关键词的大背景之下，换做是成都、武汉、杭州、重庆，也照样如陷泥地。
但时间已经过去三年，从2015-2018三年的周期已经结束，在2018年全国房地产迎来了历史顶峰，到了这一年房地产已经没有向上的勇气。
迎接房地产的是什么？自然生育率下滑，高离结比，人均消费下滑，还有高悬在头顶的两个政策文件，一个是房产税，另一个是新征信。
一方面，“六稳”真言，要求市场必须稳步向前，不允许停滞；另一方面，购买力持续下降，需求端开始萎缩。如何稳步走？从农村搬兵，在城市限价，往新区填充，让市场泡沫被真实需求填充，平摊掉风险。
一线城市还没有出现回暖迹象，西安会不会再次一马当先，房价再次起飞，一举冲破2/3万？
—伍—
关于房价“破2迎3”，关于这一点，我们认为太难，至少眼前太难。
过去，西安户籍政策放开之后，抢人还有一定优势；现在，全面放开户籍政策，西安政策优势殆尽，最为关键的是杭州抢人，还要给现金奖励。
西安的城市地理位置，导致西安人口注定不可能超过武汉、合肥、郑州，为什么？西安的影响力只在西北五省，而西北五省全部人口加在一起也只有1个亿，也只相当于一个河南省，人口池太浅；西北五省GDP之和，也不过1.5倍上海GDP，资金池太浅！
更何况，西安即便是虹吸西北五省，能够吸附来的，也都是低净值或者中净值家庭，短期之内，根本无法承担起西安房价冲关。
此前，马光远博士喊话，西安人口过千万，城市GDP过万亿，房价要过3万。我们在总结的时候，将“3万”隐去，为什么？作为一个西安人，实在太清楚，西安房价的情况，外人鼓掌要坦然接受，但也要保持冷峻理性。
十年时间，房价3千/平跨越到1.3万/平，平均涨幅10%，而大涨的只有2016-2018年之间，西安房价的一半涨幅都在这三年完成。但西安不可能再有机会通过内部改革，优化市场市场环境，大幅度刺激房价。
我们这样总结市场，2018年楼市做“杠杆”，2019年楼市做“挤压”，什么是做挤压？目标引进人口40万，与之同步的是全面精装修、拆绕城高速之内的村子、主城区地价高亢、取消经济适用房转为公租房......
说白了这座城市，就是憋着一股劲想要上升，但房价破“破2迎3”，不是靠喊话、鼓吹、炒作能够冲关，还是要看硬实力。
—陆—
目前，西安房价达到2万的项目（含部分达到）究竟有多少？市场是否了解过？
我们大致统计了一下，大致分为五种，大家可以仔细思考一下：
其一，在售项目：星河湾、金茂府、华润置地悦府、西安壹号院、群贤道九号、万科翡翠国宾、保利天悦、碧桂园高新时代、玫瑰园二期、万科大明宫、万达ONE、曲江源著、碧桂园阅江府、天诚·春暖花开。
其二，别墅项目：华侨城108坊、科为城墅、中海曲江大城、清凉山居、湾流、揽月府、紫楹台、春城十八里。
其三，商业项目：环球西安中心-第址、融创曲江印、兰博基尼公寓、梧桐公寓、E客公寓、美墅、莱安Central King。
其四，未售项目：碧桂园香湖湾1号、碧桂园国湖、融创东方宸院、金茂墅。
其五，摘地项目：高新软件园地块、金泰青龙寺地块、莱安（中南）百花村地块、恒智云都项目、正荣大明宫地块、荣德雁鸣湖地块、绿地清凉山地块、紫薇郭家滩地块。
大致算一下，能够统计出来的有这些高价盘，在一年之内，至少有40个项目房价达到2万，也就是说，主城区十分之一项目，将达到2万/平！
但我们一定要冷静，仔细观察一下，这些楼盘大部分都集中在豪宅区，或者是准高端板块，聚集度非常之高。可以说，在2017年房价没有大涨之前，这些地段已经非富即贵。
—柒—
看市场最容易犯的错误，就是以偏概全，拿几个特殊案例来说明，西安房价破X万，马上就要冲关。
其实，不用动不动房价破2万或者破3万，如果以孤例来看，西安房价造就破了5万/平，案例就是中大国际九号。新房最后收尾价格5万/㎡左右，二手房报价8万/平左右。但以中大国际九号为例，能够说明西安房价走势吗？
根本不能！西安楼市可以拆分成几十个板块，最便宜的房价还有6.5千/平，比汉中、延安、榆林还要便宜；贵一些的房价有2-5万/平，超过成都、重庆部分高价盘。但这些都只能说明西安房价“极度分裂”！
我们之前，撰文了一篇稿子《一个西安市场，17种买房选择！》，就是在说这个现象，一个西安楼市，竟然可以满足十七种不同生活，甚至于更多。
西安楼市有高峰，也有低点。例如雁塔区板块之内，高新、曲江两个片区，完全超越了西安市场，均价“破2迎3”。例如西咸新区板块之内，泾河北岸、崇文塔两个片区，完全低于西安市场，均价不过6-8千/平。
一定要理性去看待西安城市发展，不要听信鼓吹，盲目买房。房产是大宗投资，是挑选价值，一定是看好趋势，把稳之后再选择。
目前，西安人口已经破千万，进入超大城市队列，但西安主城区人口还是五六百万左右（2017年统计+新增城市人口），与郑州、成都相比，还有一定的差距，接盘者不足，想要再次飞涨，缺少契机。
在这种情况之下，购房者没有必要恐慌到如痴如魔，卖房者也没有必要循循善诱，一切坦然就好，不要在鼓吹和喧嚣里丧失判断！
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