根据多年对于长租行业的观察，笔者认为：按照现有长租公寓的模式去做房地产租赁住宅的方向是存在偏离的，作为运营服务模式的试点尚可，而作为住房租赁商业模式的主流方向明显，因此长租公寓疯狂后走进寒冬也是必然。
租赁式住宅的主流方向应是以租赁用地建房租赁为主要的模式，满足住家型的租房需求。尽管目前有关租赁用地建设租赁住房的金融通道没有打开，模式尚未突破，但以金融创新的能力，总有办法能解决的。这不妨碍提前布局和做好相应的准备。准备应该以下几个方面着手：
1. 研发租赁用地建设租赁用房的产品。商品房是用来改善生活的，而租赁住宅是用来保障人民的生活居住权的。因此租赁住房的产品以紧凑集约为主。包括空间、环境、户型、套内装修配置、小区内的综合配套、文化特色等均离不开经济集约的主题。以户型为例，应该能满足3口之家的生活起居与长期稳定生活，一般在两室一卫一厨的紧凑小户型，大厅可以与主卧功能嵌套，厨房可与餐厅并用，户型面积在60平米左右。套内装修要立体型利用空间，家具家电入户，1-2个户型即可，不排除类似筒子楼的格局。
2. 研究资产管理模式。由于是租赁模式，物业产权和室内的家电、装修都是投资建设方的，并不是使用方的。这些都涉及到资产的保值增值难点。由于租赁群体的不稳定性，在室内装修与配套资产上就需要采用融资租赁的方式，将责任和使用权益通过金融租赁的方式统一起来。可以将租金与装修配套分开计费，租金按月收取，装修配套成本按分期租赁。仅仅靠运营管理，扣减押金等模式很难解决装修与配套资产的损耗问题。而对于住户来说，也不用一次性掏钱装修和买家具家电。
3. 研究租赁型社区的商业运营模式。紧凑集约不代表没有生活品质，紧凑的居住空间让家庭更温馨，集约的配套空间可满足用户的多元化需求。由于是租赁型物业，所以不存在小区业主委员会的问题，投资方可以按照自己意愿进行商业规划和运营规则设定，并可以选择租客。目前酒店和长租公寓的服务模式可以作为借鉴，但更需要融入物业管理、餐饮食堂、家政、社区小商业、幼儿托管、阅读馆、运动休闲、医养等内容。传统的小区几乎很少有配套服务。例如运动休闲空间，儿童托管中心几乎很多小区都没有，但社区住户需求很大，导致小区内出现各种经营的乱象；例如可以把以前每家每户的书房搬到社区配套的阅读馆来，实现知识的共享。这些都可以作为租赁型社区的亮点，有了亮点自然就有了溢价。而这些配套可以采用合作模式，提前规划好空间，但应该在社区运营方的统一规范下经营，而不能变成简单的场地招商租赁，这样才能更好的促进社区商业与社区居民的融合。这方面古北水镇的自营+合作的商业合作模式是个参考。
4. 研究智能一体化社区的应用。目前很多小区在物业方面的智能化已经比较成熟，但由于是出售型社区，很难实现小区内所有业主室内的一体化智能。如果是租赁型小区，那么就可以实现室外市内一体化智能，甚至包括智能能源的一体化解决方案。我们现在住家基本有几样东西少不了：钥匙、门禁卡，水卡、电卡、煤气卡、空调遥控器、电视遥控器、开关、银行卡等，当然，最重要的还有身体的重要部位-手机。如果实现室内室外一体智能，很多都可以淘汰，全部集中到你身体的某个部位。
5. 销售模式的创新。过去我们买房子，打广告为主；现在长租公寓做的中短租，主要靠线上渠道。那么租赁住宅的营销与销售模式应该怎样做？由于一个租赁住宅的社区建设，从合作签约和拿地，到最后的符合入住条件，周期一般在 18-24 个月，而且客户群体主要以城市较为稳定的流动人口为主，和长租公寓的单身客户不一样，更多的是家庭用户，可以长期满足需求。而租赁住宅又不存在要取得预售证的问题，因此完全可以实现在建期间的去化。这种去化可以采用集团客户有针对性的推介和社群运营推广的方式实现，提前签约预定，而且签约周期一般不低于3年。
6. 积极主动研究政策和建言献策，跟着政府走，不做违规的事情。租赁住宅目前面临着国家和地方具体实施政策方面的瓶颈，由于这一瓶颈，资金也就难以进入集体土地建设租赁用房领域。而不存在市场的需求不足和国家大政方针上的不明确。这就需要租赁住宅企业一方面关注国家和地方的政策动向，积极建言献策，推动政策创新，并积极参与到政府人才公寓中，另外一方面，不要乱作为，假作为，最近的长租公寓的一些金融乱象和违规操作、不符合市场规律的做法打乱整个行业的初衷，也促使了政府的严格监管。
随着时代的发展，我们究竟需要什么样的生活，也许租赁住宅会给我们一个不错的答案。如果说商品房时代买的是房子，追逐的是财富，那么租赁住宅买的就是生活，追逐的是梦想。
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