原題《一二線樓市投機動能消退》
文丨《瞭望》新聞週刊記者鄧華寧 馬劍
新房千人搖號、二手房成交放量、地價止跌，一季度以來，部分一二線城市樓市出現復甦跡象。業內人士對《瞭望》新聞週刊記者分析指出，當前樓市回暖與針對剛需型購房者的利好政策有關，要警惕少數企業藉此過度炒作，確保市場平穩運行。
另一方面，對部分二線城市樓市仍然低迷、部分三四線樓市庫存上升的狀況，專家指出，各地應堅持房住不炒政策，積極落實一城一策，防範化解風險。
部分二線城市樓市顯現回暖跡象
樓市回暖首先發生在土地市場。2月27日，杭州節後首場土地拍賣釋放出復甦信號：勾莊板塊地價跨過2萬元/平方米，成為區域新高；3月20日，在經過153輪報價後，佳兆業以6.3億元競得杭州市閒林一幅地塊。這一地塊溢價率達到50%後封頂，轉入競自持階段，杭州上一次溢價率封頂發生在7個月前。
不僅是杭州，蘇州2月下旬拍賣城區的多宗宅地，最終全部順利出讓，最高溢價率為43%，最高競價輪次為77輪。4月3日，無錫出讓四幅宅地，參拍房企超過60家，最終融創以24.4億元拿下兩幅地塊，濱湖區地塊達到最高限價，摺合樓面價1.8萬元/平方米。此外，瀋陽、合肥、成都、南京等地近日都拍出了溢價率超過20%的地塊。
天風證券分析認為，近期部分二線城市出現高溢價率成交地塊主要是因為二線城市房價比較平穩，銷售有所增加，樓市出現復甦跡象。
業內人士分析指出，此輪成交的部分地塊，之前曾出現流拍，經過降低出讓價格、降低自持租賃住房、降低公建比例等要求，地塊重新具備吸引力，顯示開發商拿地是理性的。
此外，今年房企融資環境較2018年有所寬鬆，為達成銷售增長目標，房企迴歸一二線城市補貨，獲取優質土地儲備。
從新房銷售來看，3月中旬，南京河西兩個限價項目，雖然有均價3.5萬元/平方米、首付八成的門檻，但是短短2天吸引近萬人報名，中籤率僅分別為5.4%和7.7%。杭州在3月份一週內出現兩次“萬人搖號”的場景，平均中籤率低至1.5%。
二手房市場是樓市傳統風向標。易居房產研究院副院長楊紅旭介紹，“3月上海二手房成交量在2.6萬套左右。自2011年11月以來，上海單月成交量均在2萬套以下，今年3月的反彈力度比較強。”
多重利好惠剛需
多位業內人士對《瞭望》新聞週刊記者分析指出，春節過後出現的這一輪樓市復甦背後疊加著針對剛需的多重利好因素。
首先，針對首套房的金融政策出現一定幅度調整。個人房貸利率有所下調，有的城市迴歸基準利率。記者瞭解到，春節後，天津多家銀行首套房利率從基準利率上浮15%下降到上浮5%；杭州一些銀行首套房利率調整至基準利率上浮10%，有的銀行首套房最低僅為基準利率上浮5%。
從全國整體情況來看，融360大數據研究院監測的首套房貸款利率數據顯示，2019年2月全國533家銀行分（支）行中，有147家銀行首套執行基準利率上浮10%，較上月增加15家；153家銀行首套執行基準利率上浮15%，與上月持平；118家銀行首套執行基準利率上浮20%，較上月減少8家。全國二套房貸款利率時隔8個月後首次迴歸至6%以下水平，平均利率為5.99%，連續4個月回落，較1月回落3個百分點。
“以200萬元貸款30年等額本息為例，首套房貸利率從基準上浮15%調低至上浮5%，利息總額將減少22萬多元，一定程度上減輕了購房者的負擔。”365地產家居網分析師曹維嫦說。
在二手房交易稅費方面，北京、上海、杭州、南京等地下調了二手房交易增值稅。在公積金使用方面，北京、成都、長沙、福州、銀川、哈爾濱等多地調整了公積金提取政策，以滿足剛需的購房需求。比如，海南重啟了個人房貸“商轉公”；成都公積金貸款取消“限成都戶籍”；北京公積金異地提取的範圍放寬至天津、河北兩地。
“這一輪政策調整，幅度不大，不會對市場產生強刺激，但是影響了市場心理和預期，不少剛需結束了觀望開始入市。”365地產家居網首席執行官胡光輝說，政策並沒有對投資“開綠燈”，仍然沿用了去年嚴厲的限制措施。根據去年住建部發布的統計數據，在限購限貸以及提高二套房首付等政策的作用下，2018年全國70%～80%的購房者為剛需和剛改型購房者。“今年以來，相關調控政策沒有放鬆，剛需和剛改型購房者是市場的絕對主力，投資客佔比很低。”恆大地產華東分公司一名銷售負責人告訴記者。
樓市運行“穩”字當頭
儘管部分一二線樓市出現復甦跡象，但多位業內人士表示，“房住不炒”、穩定房價地價的調控目標並沒有放鬆。
“縱向分析杭州、瀋陽、合肥、南京等地近期拍出的較高溢價率地塊的價格，可以發現只是在去年地價下跌兩三成的基礎上回歸正常水平。”深圳乾運公司董事長張俊英認為。
世邦魏理仕杭州董事總經理徐典群說，杭州近期明顯增加了土地供應，主要是為了緩解供需矛盾，平抑價格，這些地塊中包含不少中低價位地塊。
一些業內人士分析指出，當前金融政策的調整以滿足剛需和普通改善需求為主，對投機投資者仍築起了“防火牆”。比如首套房貸款仍未恢復到基準利率，二套房絕大多數地區需要8成首付。江蘇銀監局一名管理人員告訴記者，各銀行開展住房信貸業務仍以“穩健”為主基調，銀行房貸投放增速控制在10%至20%之間。
統計數據顯示，目前的樓市只是局部復甦，還沒有達到整體回暖的程度。2019年1～2月，全國住房銷售面積同比為負增長。據中原地產統計，截至3月18日，今年全國賣地最多的50個城市合計土地成交金額為5967億元，同比減少20%，其中35城土地溢價率下降。
業內人士指出，2016年“9·30”調控以來，熱點城市先後出臺了嚴厲的房地產調控措施，投機炒作勢力得到有效遏制，市場成交量萎縮。近期，個別城市房地產市場出現“小陽春”，是需求經過兩年多積累之後的正常釋放，市場的投機炒作動能已基本消退，樓市邁出了迴歸居住屬性的堅實步伐。
另一方面，要高度警惕部分自媒體和中介對房地產市場的炒作抬頭。歷史經驗表明，房地產市場容易“跟風”，個別熱點經過放大後，會傳遞出錯誤和虛假的供求信號，影響消費者心理預期，加劇市場緊張氣氛，甚至讓房地產運行進入非理性循環，值得高度警惕。
業內專家認為，當前全國房地產市場整體運行平穩，預期趨於理性。各地應堅持一城一策，防範化解房地產市場風險，確保市場穩中有進。LW
刊於《瞭望》2019年第15期
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