近期，貝殼找房聯合都市快報針對3月份杭州樓市進行了一系列的數據分析，發現值此“金三銀四”換房季，越來越多的消費者都是為改善住房而來，也就是想置換更理想的房子。2019年對杭州購房者來說，會是“改善大年”嗎？
剛剛落幕的3月，杭州樓市迎來了名副其實的小陽春，無論是一手房還是二手房，成交量都明顯回升。根據貝殼找房的數據統計，杭州3月份二手房成交量為1289套，與去年同期相比，增幅10%。而2月份為247套、1月份為561套。
值得關注的是，越來越多家庭想買大房子。貝殼找房數據顯示，去年3月，杭州有意向購買改善戶型（90㎡以上）有2606戶，今年3月同比躍升至9030戶，增加了兩倍多。同時，去年3月改善型房源成交了181套，今年為226套。
今年年初，快報北高峰欄目也曾做過一個調查，當時就有一半以上的資深中介認為，2019年杭州樓市將進入平穩期，“是改善、置換的好時機”。
“邊賣邊買，但總想賣在高點買在低點”
今年“金三銀四”，半數看房者都是想改善
“今年置換的房東特別多，基本都是一邊賣一邊買。”中介小呂主攻丁橋板塊二手房。正值“金三銀四”，忙得不可開交，但敏感的中介們發現，看房人群有了明顯的改變，“目前手頭接待的客戶，40%-50%都是有置換需求的”。
“丁橋板塊的房源類型，分為60㎡左右的經濟適用房，89㎡做成三房的商品房，120-130㎡的四房這3種。”近期後兩者的看房人群在增多，“很多是置換需求，之前已經買過房子的。”
杭州其他區域中介也有相同看法。“雖然總體來說，市場成交依舊剛需最多，但自今年開春以來，置換人群的看房和成交都比往年多了很多。”拱墅區一位房產中介店長小陳說，很多客戶都是全家出動，甚至是帶著孩子一起看房的。“最近店裡成交的兩套房子還是孩子‘拍板’的，本身家長也看中了，小朋友看到小房間有童趣，說喜歡，於是迅速成交”。
“不過，改善型客戶邊賣邊買，但總想賣在高點買在低點。所以成交週期比剛需要長很多，三四個月很正常，最多的可能要半年。”不少中介建議，想置換大房子的房東，可以實地瞭解一下自己小區的售價和成交情況，合理調整心理價位。
為啥今年成了“置換大年”？
市場供應端、需求端都有新變化
“改善型購房者，我認為應該是指非首次置業，也就是有過購房經驗的人群。他們想置換，或者再買一套做居住的提升。” 克爾瑞浙江區域研展經理錢鈺玲說，同時，對改善型房源的定義，除了面積、戶型、總價之外，地段、學區以及其他特殊資源的改善也要考慮進去。
“從總價段來看，改善一般分為首改、再改和終改。放眼整個杭州，首改基本面積在120㎡-140㎡，單價在3.5萬-4萬元/㎡之間；再改面積段在140㎡-160㎡之間，單價也會提升，在5萬元/㎡左右，總價基本在500萬-600萬元的門檻；而800萬元以上，乃至上千萬的總價，是終改的價格。”但是她也強調了，如果選擇的是市中心的房子，比如學區房、景區附近的房子等，那麼即使是改善型房源，面積相應也比其他區域要小很多。
為什麼改善型購房需求，上月迎來一波明顯上升？
錢鈺玲分析，首先，這來源於市場供應端的新變化。
“現在入市的一些房源，當時房企拿地價都比較高，在這種情況下，走剛需的定位就不合適了。相對來說，他們會從產品本身、景觀資源等方面，去打造高品質、改善型的中高端產品”。
另外二手房方面，今年是二手房供應的高峰期，很多樓盤會集中交付，2016年左右購買的期房拿出來賣的會比較多。“因為當時買房投資的人比較多，有三成左右是外來客戶，一部分人會陸續出售，使得掛牌量大增”。
其次是需求端也出現了新變化。
“需求主要分兩塊：2016年杭州的拆遷量很大，這部分群體的人口數量，平常住慣了戶型較大的房子，那麼他們在購買商品房的時候，對面積也是有一定要求的，加上資金也相對充裕，他們通常會偏愛那些大戶型改善類房源；另一塊需求是多孩家庭，二孩政策放開後，一個家庭有了二孩，那基本上都是三房、四房甚至是五房的需求了。”
首套房貸利率最低為基準上浮3%
二套房貸利率下調幅度更大
還有一位杭州房產行業資深人士分析：“去年這個時段，很多區域的一二手房還存在倒掛價差，所以89㎡左右的剛需房源，熱度是遠遠超過改善型大戶型的。但到了今年，有著大‘剪刀差’的一手房房源已經少之又少，同時房價逐漸企穩，改善需求開始正常釋放。恰逢‘金三銀四’，置換趨勢的冒頭，甚至大量增加，也在情理之中。”
另一位開發商則透露，“現在房企做改善類產品，總價和麵積的規定都比較嚴格，以前部分房源還可以‘偷面積’，七七八八操作下來，89㎡能做出四房。蕭山以前就有不少這樣的樓盤。現在不可能了，想做到四房基本都要面積在125㎡以上。有改善需求的客戶，必須買建築面積相對更大一些的。”
同時，今年以來銀行的利好也助推了改善購房群體的“出手”。
記者最新瞭解到，杭州多數銀行再次下調了房屋按揭貸款上浮比例。目前，杭州市內多數銀行首套房貸款利率為基準利率上浮5%，匯豐銀行最低能申請到3%。
下調幅度更大的是二套房貸利率。年前，二套房貸基本維持在基準利率上浮20%，眼下已降到10%；個別銀行最低能申請到基準上浮8%。記者算了筆賬，對比年前買房基準上浮20%和目前上浮8%，按照純商業貸款200萬元30年，還貸方式等額本息來算，利息總額從226.1萬元減少為199.5萬元。也就是說，能省下約26.6萬元，相當於“賺”了一輛奧迪A4L。
市中心新盤全面奔“改善”
起步面積基本在100㎡以上
從透明售房網給出的杭州樓市3月成交排行榜來看，主城區高品質改善盤最熱門。
這一點在一手房市場也很明顯。2月下旬，申花板塊的綠城建發·沁園率先領出預售證，均價從之前的49500元/㎡提高到54000元/㎡，主力戶型為100㎡和135㎡，儘管如此，依舊搶手，最終中籤率29.4%。
而同處申花板塊的另一個改善紅盤——首開杭州金茂府，目前即將進入最後的清盤模式，戶型在143-168㎡，雖然面積大，單價不低，但據瞭解，蓄客情況不錯。
再來看位於登雲路與隱秀路交叉口的融信萬科·古翠隱秀，這個盤即將迎來首開，而項目的最小面積是105㎡。
我們發現，主城區中心地段的新盤，幾乎已經見不到89㎡左右的戶型，“起步面積”基本都在100㎡以上。
“這是因為，當時拿地時的樓面價比較高，而且我們板塊的地理優勢明顯、稀缺，所以是將項目朝著中高端品質的方向去打造的。面向的客戶也是改善型客戶，以及購買力較強、對地段對產品品質要求較高的首次置業客戶。”古翠隱秀銷售人員表示，他們的戶型、面積設計都是針對這些有一定財富積累的客戶群。
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