姒

“住房不炒”、“坚决遏制房产价格上涨”、“提速房产税”背景下，更多的房产投资者、刚需族更加偏向看空房地产。但是，从房产供需、人口流动、金融以及房产规律的角度讲，三五年内房产并不会出现下跌。至于“房产税”落地以后会不会下跌，还需要看到时候的执行政策。

一、房产也是商品，价格受到供需关系的影响。

房产投资者认为房产会下跌，是因为所在的城市不同。如果在一座人口净流出的城市，你会发现城市很空荡，年轻人都很是少见。但是，如果在人口净流入大的城市呢？一个停车位都难以寻到，夜晚马路上停着的都是汽车。

从这种直观现象来看，每一座城市对于房产的需求程度是不同的。有的需求大，有的需求并不是特别大。

但是，为何每次房产价格大幅上涨的时候，都能够席卷全国呢？

还是因为人口的流动、房产的供需关系所以影响。

一线城市、二线城市房产价格高，动辄三五万一平米、五六万一平米，购买一套房产需要三五百万，就算是首付也需要百万元以上。

这么高的房产价格，就将一部分房产需求者拦在了买房的路上。而又有房产需求的背景下，能够怎么办呢？

回家乡买房，就算是日常不居住，有一套房产也是有使用需求，比如结婚、过年回来居住等等。

那么，在这种背景下，不仅仅一线城市的房产需求量大，也带动了全国的房产需求。

就算是一些人口净流出明显的城市，房产价格也有着明显的价格上涨。

而重要影响的因素，就是房产供需的关系。

因为房产的需求大于了供给，所以价格逐渐走高。

这与整体的房产市值有没有关系呢？就算是市值再大，市场依然有需求，市值依旧能够上涨。

市值下跌，也会因为需求，只有供给大于需求的情况下才会出现下跌。

从现状来看，房产有价格下跌的需求吗？

一二三线城市的房产需求依旧旺盛，连一个停车位都难寻到。可以说是人口净流入大的城市，房产价格在需求大于供给的情况下，能够稳住。

但是，对于人口净流出的城市，未来当“房产税”执行或者房产价格震荡的时候，就会有更多的投资者选择卖掉。为什么？因为，更多的人已经定居在一二三线城市，而县城多于的房产，谁去住？

增加了持有成本，更加偏向于卖出，抛向市场。市场的房产多了，供给多了，价格自然也就会下跌。

二、从金融的角度看，虽然较2016年、2017年房产热度下降，但是仍旧较平和。

2017年、2018年房产贷款利率上浮比例达到了多少？达到30%。也就是在基准利率上乘以130%才是实际发生的房产贷款利率。

为什么？房产贷款利率升高了？因为需求的人多了，所以房产贷款的“价格”也就升高。

可以将其理解为房产贷款的“热度”，因为需求多了，才会升高。如果需求的人少了，才会降低。

而现在市场的房产贷款利率是多少呢？是：上浮15%。

既然仍旧处于上浮的状态，那么房产的热度仍旧存在，甚至说需求大于供给。

既然房产的热度存在，需求仍旧大于供给，而房产的价格又是供需关系所呈现。那么，房产价格会下跌吗？至少这几年并不会。

未来就要看“房产税”落地以后的执行政策，如果能够将市场的空置房产挤出来，增加市场供给，在供给大于需求的情况下，房产价格才可能会下跌。

厚金说

据最新数据显示，中国房地产总市值是65万亿美元，大约450万亿人民币，如果该数据准确的话，那么也就意味着中国的房地产总市值，超过了美国，欧盟，日本的总和。这一数字还是我们所有国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。

更可怕的是，美国30万亿美元房产，30万亿美元股票。欧盟是20万亿美元房地产，20万亿美元股票，日本10万亿美元房地产，6万亿美元股票市值，而中国65万亿美元的房地产，6万亿美元的股票市值。人家都是股票市场市值与房地产市场市值大体相当，而我们却差了十倍，中国多数货币超发资金都流向房地产市场，造成了房地产市值畸型的庞大。

除了房地产市值超过450万亿元外，国内房地产的空置率也高得惊人。一般大中城市空置率在20-30%之间，很多小区整天人流稀少，清洁工和保安要比居民还多，无论是电表运转还是晚上亮灯率都显示长期空关无人居住。就连北京市中心也有100多万套房产被长期空置。显然，投机炒房不仅推高了房地产的市值，加大了系统性金融风险，而且还使房地产资源无法得到合理配置。

可能有人会问，既然国内房地产市值超过450万亿，空置率又这么高，为何不见房地产泡沫破裂，房价下跌呢？首先，房地产调控并不希望房价出现大起大落，之前我们还听到“坚决遏制房价上涨”到现在是“稳经济，防风险”。正是有了房地产限购和限售政策，限制了房地产市场的交易，使得一二线城市房价只能小幅下挫，难有大幅下跌。

实际上，大城市如果动辄一套上千万的房子集体下跌，那肯定会带来系统性金融风险。在决策层看来，房价可以通过缓慢下跌，再让当地居民收入也稳中有升，经过几年时间让房地产实现“软着陆”。所以，目前一二线城市房价市值短期内明显缩水几乎不太可能。但长期来看，这种市值缩水会积少成多。

此外，三四线城市房价上涨由于前期棚改货币化安置、农民工返乡置业、房价补涨等因素，虽然已经涨幅趋缓，甚至即将转跌，但至少目前房价还处于高位。当然，现在部分三四线城市已经放开了房地产调控，未来房价市值可能会出现幅缩水。但是，部分三四线城市房地产调控也刚刚松绑，要看到大幅缩水还尚需时日。

再者，受到一二线城市高房价的影响，要买房的人早就买了，也有好几套房了，而买不起房的人都去住长租房、共有产权房。而且，由于现在经济下行和房地产调控发酵，人们对未来收益和房价上涨预期都有了明显变化。所以，尽管业主都有低价出售的愿望，但是多数一二线城市房价“有价无市”。从表面上看，上千万的房产市值很高，但实际上，下面已经找不到接盘买单的人了。

最后，一些媒体喜欢报房价上涨的喜讯，却不愿意报房价下跌的新闻。事实上，去年一些城市房价也出现了下调，只是媒体秘而不宣。以北京为例，北京的房价2018年已经跌去了20%，郊区的房价下跌了30%。尽管，北京房价跌了，但是还是有价无市。就下面接盘的人都没有了，其实这个高房价市场已经与全社会脱节了。

中国房地产市场已超过450亿，已经是美国，欧盟，日本的总和。这么庞大的泡沫谁也不敢轻易处置。现在只能试图将高房价实行“软着陆”。实际情况是，房地产之所以出现450多亿的高市值现象，主要是受到房地产调控的影响，楼市成交快速萎缩，房地产市值无法受到影响。同时，目前一二线城市二手房有价无市，以及一些房价下跌的消息被掩盖了起来。当然，也有一些媒体掩盖房价下跌的真实情况。所以，我们才看到了房地产处于高市值，却不见泡沫被剌破的那一刻。不过，随着时间的推移，房地产的450多万亿的高市值，肯定会被大幅瘦身。

不执著财经

稳中前进，现在人民币一块钱大概等于日元16块钱，等于韩元160块钱，看起来日元韩元很不值钱，但日本韩国也不是一开始就用这么大的金额的，而是在长期不断印钱才形成的。每个国家都印钱，不仅日韩，美国、英国、瑞士、德国都印，中国作为发展中国家，还有很大的印钱空间。而资本项目管制下，以人民币计价的房产，参考日韩的印钱历程，还有很大的空间，韩国的房子，一套的价格是一两亿，为什么中国不可以呢？20年前的香港房价也像今天的一线城市一样，也像今天似的有无数的人认为房价会跌持币代购，20年过去了房价已经涨到了20万30万一平米，买的人全都富上了天，持币代购的人如今都在地上，贫富差距就此拉开，谁会相信中国的经济不再发展？所以说眼光决定境界！

骆驼论财经

突然想起一句很著名的台词：正义只会迟到，不会缺席。

房地产市值超过450万亿，之所以还没整体下跌，只能说时候未到吧。

前几天财智成功写了一篇文章，详细列举了房价上涨的九大好处，如果仔细读读，可以从中看出很多问题，从另外一个角度对房价上涨做出解读。

关于合理房价的标准，财智成功也曾经说过，就是当地人均一个月的工资可以在当地买一平米的房子。之所以房价远远超出了合理水平依然高高在上，有如下原因：

1、地价还没有出现明显下降

一套房子的成本中地价占了七成，面粉很贵，面包自然就不便宜。亏本的生意不能做，假如开发商买地的成本平均一平米都达到了2万元，算上建设成本、资金成本、各种税费，总要卖3万以上才能有利润。

2、广义货币M2增速刚刚开始回落

房价上涨，本质是一种货币现象。资金驱动型经济一方面比较依赖基建，另一方面则依赖房地产。当天量资金进入房地产领域时，房价上涨就成为必然。不管是公司还是个人，看到投资房产有利可图，都会把大量存款投到房产上。

虽然现在广义货币增速开始回落，但是依然超过经济增速，进入房地产的规模减小，房价支撑力减弱，距离撑不住还有一点点距离。

3、居民家庭负债率还能再支撑一段时间

房价上涨带来的直接后果就是居民存款增速下降以及居民家庭负债率激增。安全的家庭负债水平不会影响社会消费，过高的居民家庭负债率不仅仅会影响到社会消费，还会带来日益增加的系统性金融风险。

企业贷款如果盈利不足以偿还贷款就会破产倒闭，个人现在虽然没有破产一说，但是当家庭收入不足以偿还房贷，或者还完房贷剩下的钱不够生活时，家庭破产就近在眉睫了，此时弃房断供就会成为必然选择。当无数个家庭选择弃房断供时，银行贷款大受影响，资金无法回收，有可能导致房贷占比过高的银行破产，引发金融风险。

4、经济下行压力增大，房价稳住很关键

美国发起贸易纷争，国际需求减弱，源头企业肆意涨价带来的原材料价格上涨，使得解决了90%就业的民营企业生意变坏。在这种大背景下，稳住房价，降低银行风险，降税减费，就成为稳定经济的重要举措。

建筑行业吸纳了数以千万计的农民工，一旦房价大幅下降，新开工楼盘数量会大大减少，烂尾楼会急剧增加，这样的事情可以局部发生，但是在当下不能普遍发生，经济对于房地产依赖还比较重。

房价一定会降，只是时间问题，人为可以支撑一段时间，但是经济发展需要减负，未来经济增长的基础就是低房价。最为关键的是，在低房价高增长以及高房价低增长之间，会做出怎样的选择。

财智成功

我敢说，哪怕是一千万亿，中国房地产都不会有问题，房价都不会爆跌，最多就是横盘而已。为什么？其实，原因很简单，那就是三个字，跌不起，房市系统性跌不起。当然了，个别地方并不在讨论的范围之内，比如京郊房价下跌已经很长时间了！为什么中国房价跌不起呢？原因只有一个，牵一发动全身，中国房市太大了，太重要了！房价暴跌引起的连锁反应，是不可承受之重！总的来说，方方面面，从底层老百姓到上层建筑，都不愿意看见房价系统性下跌。

hi123

中国房地产市值已经超过450万亿，为何还不见房价下跌？

不同意题主不见房价下跌的说法，谁说房价没有下跌？近年来政策频出的市场调控之下，我国房地产市场的价格整体上是下跌了，这是事实，看各地的相关数据就会一目了然了，但是不是大跌或急跌，而是缓跌。具体到各地，有的地区跌幅大些，大部分地区跌幅小些，个别地区没跌反升，不一而论。如北京，二手房均价从2017年3.17新政前的67497元/平米，降到目前的59898元/平米，两年下跌11.3%。至于原因，仁者见仁，智者见智。主要是政策导向，流动性，及利益集团平衡共振的结果。

1、我国房地产市值数据还原

先纠正一个说法，450万个亿的数据立不住，有高估之嫌。这个说法最早是潘石屹在2018年11月18日的财新峰会上说，“我国房地产市值已超450万亿”的。但经不住推敲，根本站不住脚。为什么呢？

先说这450万亿是怎么计算出来的？根据国家统计局数据，我国人均居住面积为40.8平方米，我国总人口约为13.9亿人，2017年我国每平米平均房价约为7892元，把这三个数据相乘，结果是447.6万亿人民币，约为450万亿人民币。貌似没错啊？

可是这450万亿的说法只能骗外行。因为有一个数据是偷换了概念的，就是2017年7892元的住房均价样本是城镇商品房的数据，并不包括农村住房，农村没有统计局录入的商品房数据。计算结果当然就有问题了，被人为夸大了很多。

下面采用正确数据，重新估算一下。由于农村的房价缺乏真实全面的数据，所以我们只统计城镇情况。我国城镇人均居住面积越为36.6平方米，城镇人口约为5.9亿人，2017年新建商品房每平米均价约为7892元（二手房很难统计到真实数据，正常逻辑低于新建商品房），把这三个数据相乘，结果是170万亿人民币。这个数据还差不多。

个人认为中国房地产市值，从流动性上讲，主要标的为城镇住房。至于农村的房子，绝大多数都是自住，市场流通性极小，缺少价格上的参考意义，和本篇文章要讨论的问题没有多少市场意义上的关联，如果非要加上农村流动性好的房子，就是在170万亿上做加法。有多少呢？不好统计，往多了说吧，加上70万亿。从这个角度讲，我认为，我国房地产市值约有170万亿~240万个亿，离450万个亿差得远呢。如果这个数据成立，就意味着农村的房子也可以是5000~6000元，或7000~8000元/平米，泡沫不破岂不成了神话？

2、让房地产市场下跌不难，急跌大跌难

泡沫大了，国家政策想要房价跌，就一定会跌。政策发力，下跌不难，房价也需要跌一跌，但不能大跌、急跌，不符合国情民意。主要原因有两个，一个是政策导向上讲求稳字当先；另一个是市场沉淀资本多，流动性有限。房地产是国民经济支柱产业，是打造GDP数据的主角，关系上下游众多产业的利益，关系上亿人的就业，关系财政收支，关系千家万户百姓的切身利益，牵一发动全身。从国家到地方政府，谁也不希望大跌，急跌，也跌不起。

但房价涨幅过猛，泡沫大了，还是要整顿整顿，挤一挤，跌一跌，更健康。日本的教训在那儿摆着呢。另外，老百姓的钱80%都捆绑到房子上了。房价越涨，绑得越牢。房子这样涨下去，其他的投资和消费如何拉动？经济如何振兴？控一控，跌一跌，可以抽离房地产市场上的部分资金，包括炒作资金、热钱，浇灌润泽其他领域。

中国人素来有安居乐业的观念，热衷于有自己的房子。对绝大多数老百姓来说，每个家庭手里一般也是有房子的，但房子的数量有限，大多是用来自住的，真正炒房的人还是少数。加上政策上的限购、限贷等严格调控，流动性进一步得到遏制。因此无论涨跌，对大多数老百姓都是住在自己的房子里，根本没有参与，大跌时，市场交易量有限，甚至是空跌。

有房子的，自己住的多，卖的少。没房子的，没资格、没钱的买不了。有钱的，限购限贷，冻结了一大批。有钱，也有资格的，大多也是买涨不买跌。于是我们看到限购限贷等调控政策之下，房地产成交很不活跃。盘子大，流动性差，变现周期相对长，操作复杂，大跌、急跌很难，相对稳定。房子既是消费品、也是投资品，还可以抗通胀。行情不好，也有很多人，守着房子或钱观望，不会轻易买卖。再怎么跌，房子还在，沉淀在百姓手里的多。

这一点和股市很不同。目前股市的总市值约为40万个亿，和房地产170~240万亿的市值没法比。股市盘子小，流动性强，变现容易，操作流程简便。行情使然，资金或可召之即来，可挥之而去，所以资金推动之下，易涨易跌，风险和收益都可能大于房地产市场。股票虽有投资的属性，但更多的属性是投机品，可以盆满钵满，有可能血本无归。行情一旦不好，很多人舍得壮士断臂，多杀多，大跌很容易。

3、房价现状缓跌缓升，“稳”字当先

各地住房的当地政策，供求关系，和各地的经济水平差别很大，因此房价差距很大，市场波动情况也呈多元化。综合来看，近年来日趋严格的调控政策，大多数地区总体上房价确有下跌，但跌幅不很深，和高点相比，下跌30%基本是参考极限。政策的边际效应递减，经过了一段时间的调控，目前属于缓跌缓升阶段，调控目标稳字当先。

供求关系使然，流动性和稳定性还是北上广深一线城市占先，房价相对抗跌。另外政策使然，有些城市的房价上涨相对较快。如天津，放松落户政策，使得人才涌入，房价快速上升。近日石家庄的入户政策实行零门槛，房价也在上涨。很多地区落户政策的陆续松动，都会促进落户人员购买商品房，推高房价。从某种意义上讲，各地的抢人大战就是抢钱大战，房地产和消费市场回暖大战。

根据 2019年2月国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，目前全国房价整体上小有回暖，以稳为主。其中北上广深新建住宅环比涨幅为0.3%，二手住宅也由跌转升，涨幅为0.1%。由此房价现状可窥一斑。

4、今后房价何处去？

我认为相当长的一段时间内缓跌是主基调，跌到所谓的政府认可的市场的合理价位，再进行横盘整理，等待政策导向。众所周知，我国的房地产市场并不是真正的市场经济，而是政府看不见的手在起主导作用。今后房价何处去，就靠政策导向和调控力度。目前看，今后国家层面还是会围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这一主旨，继续坚持调控。

至于地方层面，则根据当地实际情况，八仙过海，各显神通的多元化政策不断演绎会成为常态。缓跌，“稳”字当先是主基调。一线城市尤为如此。其他大部分城市会随波逐流。只要政策不松绑，就缺乏流动性，就会相对稳定地保持缓跌的态势。

不过可以预料会有局部地区，为了拉动经济，效仿天津、石家庄效应，各出奇招，也会前仆后继。今后房价何处去，国家和地方政策将成为左右房价的主角。中长期来看，波动和反复是必然的，通胀和国际大环境也是不可忽略的因素。至于是否会有市场经济的报复性反应，就让我们拭目以待吧。政策也无法长期有悖于市场经济规律，不是吗？所以适时、适度是对顶层政策设计水平的挑战。

我是“水流云在草青青”，认真诚恳的退休顾问，欢迎大家加我的关注，查看更多社保及退休文章。愿天下人都能老有所养，老有所依。

水流云在草青青

你知道我们这个国家有多依赖房地产么？

国家统计局最新数据显示，2018年商品房销售额对比GDP比值达到16.66%。这个数据一定程度上意味着，每100元GDP中有将近17元是房地产创造。

国家统计局数据还显示，2018年全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。全国土地开发投资占GDP比例达到13.36%。

这么说吧，我们国家：经济增长要靠房地产，扩大就业要靠房地产，地方财政要靠房地产，银行抵押要靠房地产……一个产业，几乎已经绑架了中国经济。

所以，政府调控的目标，从来就不是把房价打压下来，而是要“防止房价大起大落”。经过这十多年的教育，大家早已经看透了调控的底牌。所以每次房价下跌的时候，可能都是抄底的时机。

你说房价还怎么跌？

而且，我们国家已经亲眼目睹了两场由房地产泡沫引发的金融危机，一次是日本上世纪80年代末的泡沫破灭，一次是2008年美国的次贷危机，这两场危机一定程度上都是由央行持续加息引起的。

以人为鉴，以史为鉴，我们肯定不会主动刺破房地产泡沫的，只会通过经济发展、收入增长，逐渐吸收、缩小泡沫。

你说，房价还怎么跌？

王静文

虽然不是搞经济的，但感觉房产是个巨大的蓄水池，储存了这些年增发货币和物价增长之间的巨大差额。试想如果这些货币不是被封印在房产上，而是转嫁到物价上会是多么可怕。比如，一家7口人目前有8套房子（双方老人各有2套，子女有4套），目前保守市值一千多万，而这家人仍然日出而作，日落而息，因为手里可能一共只有一百多万的现金，还要还月供，防大病，买车也只能比亚迪。但是如果买房子不用那么多钱，而手里捏着大几百万现金，可能买个奔驰什么的都是分分钟的事，买东西就不会斤斤计较。大家都这样，用来消费的钱多了，但是社会资源却没那么多，物资也就只能涨价，因为资源总量并没有实际变多。

怡然29917629

中国的房价是个泡沫任何人都承认，但是这个泡沫是用牛皮做的大多数人也都会认同。为什么这么说呢？首先中国的房价涨幅在全球范围来看可以说是屈指可数的，从最早的几百一平到后来的几千一平，再到现在的几万甚至是十几万一平，房价在全国范围内少的涨了几十倍，多的涨了几百倍。

最后希望安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。

飞跃通讯2018

做一个简单的算术题。房产价值450万亿，全中国有14亿人口。平均每个人房产价值只有32万。

就算整体银行贷款40%.实际上每个人平均只为房产投入了20万的积蓄，真不算高。

房地产在中国性质比较特殊，兼具了居住，投资，储蓄三大功能。自2019年起，中国房地产已经走过了暴涨的黄金时代，但是未来至少十年内不会有太大的波动，不会暴跌也不会暴涨，合理区间来回波动。

關鍵字: 房产 下跌 财经